אף על פי שתמ"א 38 היא תוכנית שנועדה בראשיתה לחיזוק מבנים היא מהווה עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין ולכן חלים עליה מסים, אחד מהם הוא מס שבח. כיצד נקבע מס שבח בתמ"א 38?
תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים למעשה משביחה את הדירה ומעלה את ערכה. מעבר לחיזוק יסודות הבניין ושיפוץ המבנה והחזות שלו, נוסף גם חדר ממ"ד לכל דירה. בשל העובדה שבעל הנכס מוכר חלק מהזכויות שלו במקרקעין ליזם, הוחלט להחיל מסים על בעל הנכס. המס הוא למעשה על הרווחים של בעל הנכס ממכירת הזכויות שלו במקרקעין, בין שווי הדירה במועד רכישתה לבין השווי שלה לאחר שעברה תהליך של תמ"א 38.
בעבר, נכשלו והתעכבו פרויקטים רבים של תמ"א 38/1 בשל העובדה שהמסים הגבוהים אשר הוטלו על פרויקטים של תמ"א 38 על היזם ועל בעלי הנכסים הפחיתו מהכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ומשום שבעלי נכסים ניסו לעיתים להעביר את תשלום מס השבח ליזם.
איך מחושב מס שבח?
בתשלום מס שבח למועד רכישת הנכס והמכירה שלו יש השפעה רבה על גובה תשלום המס. חישוב המס נעשה לכל בעל נכס בנפרד. משווי הזכויות ביום המכירה מפחיתים את החלק היחסי בזכויות הבנייה המשותפות אשר שייך לדירה מסוימת, והרווח שנוצר הוא השבח. שיעורי המיסוי בחישוב המס משתנים בהתאם לשנים הבאות:
עד יום 7.11.2001 ישולם מס שבח בשיעור של 48%
מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 ישולם מס שבח בשיעור של 20%
מיום 1.1.2012 ישולם מס שבח בשיעור של 25%
תיקונים בחוק
בהתאם לשינויים בשוק הנדל"ן חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה תוקן ושונה מספר פעמים. בתיקון פרק חמישי שנעשה בשנת 2008 הגדירו תנאים בהם יינתן פטור ממס שבח במקרים בהם בעלי נכסים ימכרו את זכויות הבנייה שלהם במקרקעין בעסקאות של תמ"א 38. התיקון הזה נועד על מנת להעלות את הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ"א 38 ולעודד יותר יזמים להיכנס לתחום. במקרים בהם בעלי נכסים מוכרים את זכויות הבנייה במסגרת שירותי בנייה לחיזוק בלבד הם יהיו פטורים מתשלום מס שבח.
באילו מקרים תהיה הקלה במס שבח?
מסגרת זו כוללת: הרחבת דירות עד 25 מ"ר, הוספת חניות, מחסנים ומרפסות שמש, והתקנת מעלית ובנוסף גם תשלומים של היזם על שירותים של בעלי מקצוע כמו עו"ד, יועצים וכו'. תיקון זה חל על דירות מגורים, כאשר מדובר בדירות להשקעה, לא יינתנו הקלות אלו במס שבח. במקרים שבהם הדירות של בעלי הנכסים שופצו או שהם קיבלו תמורה כספית בעבור זכויות הבנייה, או שדירותיהם הורחבו יותר מ-25 מ"ר, הם יחויבו בתשלום מס שבח על החלק היחסי של התמורות שהן לא במסגרת הפטור. בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובינוי, בעלי הנכסים יהיו פטורים ממס שבח אם תוספת השטח לדירה לא תעלה על 25 מ"ר או ששווי הדירה החלופית לא יעלה על 2.1 מיליון שקל, לפי הגבוה מבין התנאים.