בשנים האחרונות הפכה להיות תוכנית תמ"א 38 למקפצה כלכלית בקרב דיירי בניינים רבים בעיקר באזורי הביקוש.
הדיירים שהתרגלו לללכת לישון לרוב בבניינים ישנים במצב תחזוקתי בעייתי ללא מעלית, חנייה ומרפסת שמש
התעוררו ביום בהיר אחד כאשר יזם מעונב מבטיח להם שינוי מהותי באיכות חייהם ללא שום תמורה כספית מצידם.
הוא מצידו מבטיח לתכנן, להגיש בקשה להיתר,לנהל את הבנייה,לשלם את כלל המיסים של הדיירים, לממן שכר דירה, ערבות מכר,עלויות בנייה ושיווק כל דבר שיעמוד בדרכו להשלמת הפרוייקט.
ואילו הדיירים פשוט יצטרכו לחתום פה פה ופה…
על הנייר הכל נשמע נהדר הדיירים מקבלים שדרוג באיכות חייהם עם עליית ערך משמעותית בשווי הדירה ואילו היזם מקבל לידיו זכויות בנייה יקרות ערך ללא שום צורך בהון משמעותי ורמת סיכון גבוה הנובעת מרכישת קרקע לבנייה.
הבעיה עם שני הצדדים היא שכמו תמיד עם האוכל מגיע התאבון וכאן הסיפור מתחיל להסתבך…
מצידם של היזמים תמיד רוצים לתת את המינימום הנדרש לדיירים כדי למקסם את הרווח היזמי בפרוייקט ועל מנת לצמצם סיכונים מצידם במיוחד לאור חוסר היציבות מצד המדינה והרשויות בתחום ההתחדשות העירונית. בנוסף רכיב המימון העיקרי מגיע מהבנקים/קרנות המצפות מהיזמים להראות סף רווח מסויים כדי לקבל מימון ואף במקרים מסויימים הוא גם נדרש להוכיח היתכנות ע"י תחילת שיווק דירות פריסייל עוד לפני קבלת ההיתר.
הדיירים מצידם שכחו מזמן שלדג הזהב היו 3 משאלות ובמקרים רבים הם נלחמים על מנת לקבל תוספות שונות שמורידות את כלכליות הפרוייקט באופן כזה שלא יאפשר לשום יזם לקדם את הפרוייקט כגון שתי דירות לכל דייר, שדרוג הדיירים לדירות גן ופנטהאוס בבניין החדש, שתי חניות לכל דירה או פשוט הרחבה לדירה שפשוט לא מציאותית בבניין הספציפי הזה.
כל זאת גורם לקיפאון במשא המתן או למצב גרוע יותר שבו הפרוייקט נתקע בשלב מתקדם יותר כאשר מעורבת בסיפור כבר הערת אזהרה מטעם היזם או חוזה בעייתי שלא מאפשר לדיירים להקשר ליזם חלופי.
אז איך אפשר לדעת מה המקסימום שניתן לקבל מהיזם בפרוייקט בלי לתקוע את הפרוייקט לאורך שנים?
התמורות המקובלות בשוק הן שדרוג הדיירים בקומה אחת, מרפסת שמש של 10 מ"ר לפחות, מחסן של 4 מ"ר דירתי או בקומת הקרקע(תלו עירייה), חנייה אחת לכל דירה, ממ"ד בגודל של 12 מ"ר ברוטו(9 מ"ר נטו), סטנדרט בנייה רגיל ללא תוספות יקרות כגון פרקטים, שיש יקר או מטבחי מעצבים מהשורה הראשונה, דלת ראשית ממוגנת, ערבות מכר בגובה הדירה החדשה, שכר דירה בהתאם למחירים באזור,מימון עלויות הובלה, תשלום כל המיסים החלים על הדיירים עקב הבנייה וכו'…
השימוש במערכת CitySquare מאפשר לדיירים לממש את מלוא הפוטנציאל שלהם ע"י בדיקה ראשונית באתר על מנת להבין אם הפרוייקט כדאי ולאחר מכן לרכוש דו"ח ניתוח הפוטנציאל מורחב המספק נתונים לגבי עלויות הבנייה השונות ורווחי היזם הצפויים בפרוייקט ביחד עם טווח התמורות המגיעות לדיירים ומציג זאת בצורה בהירה ופשוטה להבנה.
המערכת מוודא שהפרוייקט עדיין כלכלי לביצוע עבור היזמים ומאפשרת לדיירים לבחור את היזמים המעודפים עליהם וולמקסם את ההצעות שאותן יקבלו אף יותר ע"י שימוש במערכת המכרז המחומש ONLINE.
כמובן שבנוסף לשיפור התנאים כדאי לוודא שלא חותמים על שום הסכם ללא בדיקה משפטית מלאה על מנת למנוע מצבים שבהם הדיירים בבניין לא יכולים לקבל הצעות מיזמים נוספים או אפילו למכור את הדירות בגלל הערת אזהרה בנכס.
הרחוב עצמאות 16קרית ביאליק,במפרץ חיפה, מיועד לפינוי בינוי.מזה מספר שנים.מה קורה עכשיו?מתי מתחילים בפרוייקט？מה ידוע לכם על תוכניות,יזם,להתחלת הפרוייקט?
תודה על עזרתכם.
עברתי על האינפורמציה בנידון תמא 38,באתר שלכם.ונהניתי,ממש נפלא, הסבר מפורט,נגיש,ידידותי ובעיקר מועיל.ושוב תודה.