בעוד ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה בשנים האחרונות, עדיין קיימים לא מעט חסמים המשפיעים על קידומה בערים השונות. שלושה תיקונים בחקיקה והקלות מס שנעשו בשנה האחרונה מיועדים להסיר חלק מהחסמים ולהאיץ את קידום ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. האם תיקונים אלו אכן יסייעו לקדם פרויקטים?
הקלות מס לדיירים קשישים בפינוי בינוי
בפרויקטים רבים של פינוי בינוי, עולות התנגדויות מצד דיירים מבוגרים בשל הקושי במעברים לדירה חלופית ובחזרה לדירה המקורית שלהם. לעיתים, קיים חשש כי עד שהפרויקט יושלם, לא יוותר להם זמן רב ליהנות מפירותיו. באוקטובר 2018 נכנס לתוקף תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי, אשר דואג לפתרונות חלופיים עבור דיירים שמלאו להם 75 שנים. התיקון לחוק דורש מהיזמים להציע לדיירים אלו מספר אלטרנטיבות: מעבר לדיור מוגן, תשלום במזומן עבור הדירה, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, שתי דירות קטנות בשווי דירת התמורה, או קבלת דירה חדשה בשטח קטן יותר בנוסף לתשלומי איזון. (ליזמים המובילים בפינוי בינוי בארץ לחץ/י כאן)
במקביל נערך תיקון בחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 94) וחוק מע"מ (ניתנו הקלות מס לקשישים אשר מלאו לאחד מהם 70 שנים, בתנאי שהתגוררו שנתיים רצופות בבית המשותף טרם המועד שבו נחתם הסכם פינוי בינוי הראשון).
עידו שחם, עו"ד לדיני מיסוי, שמאי מקרקעין ויו"ר ועדת המיסים בלשכת השמאים
"בעבר היה ניתן לקבל רק פטור על דירה אחת גדולה, בעקבות התיקון גם אם מקבלים שתי דירות קטנות יש פטור ממס על שתיהן, בניגוד לכך שבעבר על אחת מהם היה חבות במס. תנאי נוסף הוא שהקשיש רכש בפרויקט בתקופה שבין הבקשה להיתר, עד 6 חודשים לאחר הפינוי או שנה מיום המכירה של 2 היחידות הקטנות, דירת מגורים במקום אחר או זכות בבית אבות כאשר שווי יחידת המגורים לא יפחת מ- 75% משווי יחידת המגורים החלופית (זו שבמקומה התקבלו 2 יחידות)", אומר עידו שחם, עו"ד לדיני מיסוי נדל"ן,שמאי מקרקעין ויו"ר ועדת המסים לשכת שמאי המקרקעין, ומוסיף כי מדובר בשיפור המצב להרבה מאוד קשישים אשר גרים במתחמים ישנים בפינוי בינוי וחקיקה זו תעזור לייצר עוד מתחמים לפינוי בינוי משום שהסרבנים העיקריים לפינוי בינוי הם קשישים אשר רוצים לעבור לדיור מוגן, ובדרך זו הם יכולים למקסם את האפשרות הזו.
(כיצד בודקים אם הנכס שלי כדאי לתמ"א? לחץ/י כאן כדי לגלות)
קרן תחזוקה – חסכון של מאות אלפי שקלים
דיירים שעוברים לדירה החדשה בפרויקט, מגלים לא פעם כי אמנם קיבלו דירה משודרגת, לעיתים עם מרפסת וחנייה, ללא השקעה כספית מצידם, אולם עלות ועד הבית או דמי התחזוקה של הדירה בבניין החדש עלו באופן משמעותי. החשש שמא לא יוכלו לעמוד בתשלומים השוטפים גורמים לדיירים רבים לוותר מראש על הפרויקט או למהר ולמכור את דירתם.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה שהיזם יקים קרן תחזוקה שמטרתה לסייע במימון עלויות התחזוקה הנוספות של הבניין החדש, לתקופה של עד חמש שנים. על פי החלטת מיסוי בהסכם סכומים אלו לא ייחשבו כתמורה נוספת לדיירים, והדיירים יוכלו להשתמש בכספי הקרן שמעמיד היזם, אך ורק למטרת התחזוקה. כאשר דייר עוזב הוא לא יוכל להעביר זכויות אלו לדייר שייכנס במקומו.
"ישנם אנשים שגרים במתחם שנים רבות ומשלמים 60 ₪ לחודש, וכעת צריכים לשלם למעלה מ-1000 ₪ בחודש עקב שדרוג המתחם, תשלום היזם לקרן התחזוקה לפני החלטת המיסוי היה בחיוב במס וכעת לא. מדובר לפעמים בחסכון של מאות אלפי שקלים במיסוי ,דבר שיעזור לייצר יותר פרויקטים של פינוי בינוי מהם יוכלו ליהנות האוכלוסיות הוותיקות שגרות במתחם", אומר עו"ד שחם.
לא עוד חיובי מס לקרן התחזוקה
מכירת זכויות בנייה בפרויקטים בהתחדשות בין יזמים
לעיתים יזם אשר עמל על קידום פרויקט במסגרת התחדשות עירונית נקלע לקושי כלכלי. חלק מהיזמים יבחרו בביטול ההסכם מול הדיירים, כתוצאה מכך, הדיירים ייאלצו להתחיל את התהליך מול יזם חדש מהתחלה. השאר יעדיפו למכור את זכויות הבנייה של הפרויקט לידי יזם אחר. רשות המסים החליטה בשנה האחרונה להחמיר בעניין הבדיקה מכירת זכויות בין יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי. יזם אשר ימכור את זכויותיו ליזם אחר, ייאלץ לשלם מס רכישה כפול על שווי הזכויות בפרויקט.
(לרשימת עו"ד המובילים בארץ בייצוג דיירים לחץ/י כאן)
עו"ד שחם מסביר שבחוק ההסדרים של 2013 הייתה כוונה לחוקק, שהחלפת יזם שכזו תהיה פטורה ממס רכישה בתמ"א 38 רשות המיסים בקשה לחוקק את הצעה זו בחקיקה ראשית. בחלוף הזמן ובעקבות פסק דין "רותם שני יזמות נדל"ן" וכן החלטת מיסוי "מכירת חלק ממתחם פינוי בינוי מיזם ליזם" (2015) – החלטה זו השתנה, ומחייבים מכר ו/או הקצאת מניות בחילופי פרויקטים בין יזם ליזם במס רכישה. יזם אשר מוכר את זכויותיו ישלם פעם אחת על הרכישה מהדיירים ופעם נוספת על רכישה מיזם, כך נותר מצב שבו המסים שישלם יעלו על הרווחים מהמכירה משום ששווי הרכישה נקבע לפי שווי המקרקעין. "יש בעייתיות רבה מאוד בחוק זה, לעתים נוצרים מצבי קיצון בהם יזם רוכש פרויקט ב- 9 מליון ₪ וצריך לשלם מס רכישה ב- 54 מליון ₪ למיטב ידעתנו, ישנן המון מחלוקות שהן בנדון בוועדת ערר בנושא זה. העדר הסדרה של הנושא גורמת לכך שכל פרויקט שיחליף ידיים בין יזמים יפגע ואולי לא יקום".
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות? הצטרף/י לרשימת התפוצה לקבלת ניוזלטר
להצטרפות לרשימת התפוצה ולקבלת עדכונים השאירו פרטים כאן
