לאחר רעידת אדמה קלה, שהורגשה בתעשיית הנדל"ן בעקבות הצהרתו של מינהל התכנון לבטל את תוכנית התמ"א 28 במאי 2020 משום שלא עמד ביעדיו, עולם ההתחדשות העירונית שב והתייצב בחזרה. זאב בילסקי, יושב ראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ויו"ר מטה הדיור הממשלתי, הכריע בדיון שהתקיים לאחרונה במשרד האוצר, והצהיר כי תמ"א 38 תימשך גם לאחר שתוקפה יפקע. כיצד הסערה האחרונה בעולם הנדל"ן הולכת להשפיע על מפת ההתחדשות העירונית בישראל?
הפצצה שהוטלה לפני כחודש על ידי מינהל התכנון, הכניסה את שוק הנדל"ן, בעיקר במרכז הארץ, לאנדרלומוסיה שלמה. על אף, שעבור פרויקטים אשר נמצאים בשלבים מתקדמים, היו מתגבשות ככל הנראה הוראות מעבר, ההחלטה לא להאריך את תוקפה של התמ"א, הטילה צל כבד לא רק על בעלי מקצועות רבים בעולם ההתחדשות העירונית, אלא גם על הדיירים שנמלאו באופטימיות לנוכח האפשרות שתהיה להם לשדרג את הנכס שברשותם, וגם על מחירי הנדל"ן שאיימו לקבוע רף יותר גבוה. אך כאמור, בחר זאב בילסקי בעמדת הרשות להתחדשות עירונית, ותמך בחידוש הארכתה של תוכנית תמ"א 38.
תמ"א 38- ראייה לטווח רחוק
על אף שתמ"א 38 מהווה חיזוק ותוספת נקודתית של בניינים, הצורך העולה בשכונות ובערים רבות ברחבי הארץ הוא תהליך כוללני של התחדשות עירונית, המקפל בתוכו ראייה לטווח רחוק של צרכי התושבים. הפלטפורמה שיצרה חברת סיטיסקוור, היא אחת הדוגמאות הבולטות למבט המופנה לעתיד ההתחדשות העירונית בארץ. מטרת המנגנון שיצרה החברה הוא להנגיש מידע שקוף לציבור אודות התחדשות עירונית (ראה מסגרת), וזאת באמצעות שימוש חכם בביג דאטה, מיפוי וניתוח שלו. באמצעות כלים פשוטים הקיימים באתר החברה, ניתן לעבור תהליך בירור ראשוני אודות כדאיות פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי במקום המגורים.
כעת, משנראה כי תמ"א 38/1 עומדת להמשיך ולהתקיים, האם ראשי הרשויות המקומיות בערים הגדולות בישראל ובערי המרכז יתמכו בקיומה, או יעדיפו לוותר עליה לטובת פרויקטים של פינוי בינוי?
להערכת כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בבניינך לחץ/י כאן
ירושלים: התחדשות עירונית תחזק את הרשויות הגדולות מפני הגירה לפריפריה
עיר הבירה של ישראל היא אמנם גדולה וצפופה, אך היקף הפרויקטים בהתחדשות עירונית בירושלים נמוך, בעיקר כאשר משווים את המספרים לערי המרכז. ייתכן כי מעבר לחסמים השכיחים בתחום כמו ועדות תכנון, יזמים והסכמות דיירים יש חסם נוסף: סוגיות פוליטיות.
מבדיקה שנערכה בחברת סיטיסקוור בשנה החולפת, עלה כי מתוך כ- 192 פרויקטים של תמ"א שקודמו בה, רק כ-13% נמצאים בתהליך בנייה או אוכלסו. אולם משנת 2013 הייתה עלייה של מאות אחוזים בבקשות להיתרי בנייה בעיר. התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 דומיננטית באופן יחסי בירושלים – כ-80% מכלל הפרויקטים הם במסגרת זו.
התחדשות עירונית נתפסה בעיני ראש העיר היוצא, ניר ברקת, ככלי מרכזי להגדלה של היצע הדיור בבירה. בתקופת כהונתו, על מנת לזרז תהליכי בנייה בעיר, ברקת החליט לפטור פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי מהיטל השבחה, גורם שמשך לירושלים הרבה מאוד יזמים.
משה ליאון, ראש עיריית ירושלים, סבור כי תמ"א 38 היא תכנית חשובה ויש להמשיכה היכן שקיים צורך ואין אפשרות לבצע פינוי בינוי. "אני סבור כי תכניות פינוי בינוי הן עדיפות אך זה אינו סותר גם את הצורך בתמ"א 38, כמובן תוך רגישות חברתית קהילתית", אומר משה ליאון ומוסיף כי תהליכי התחדשות עירונית הם נתיב משמעותי לתוספת יחידות דיור בירושלים בטווח זמן מיידי.
לרשימת היזמים המדורגים בירושלים
הסכם גג
אין ספק כי בנושא ההתחדשות העירונית, משה ליאון ממשיך את דרכו של ניר ברקת. רק לפני מספר חודשים בדיון בכנסת, לרגל יום ירושלים, הדגיש משה ליאון את נושא ההתחדשות העירונית כגורם שיחזק את חוסנה הכלכלי של ירושלים, וישפר את מצבה הסוציו אקונומי. "לא צריך לפחד מבניינים גבוהים", אמר משה ליאון במהלך הדיון, "אך מעבר לבניית מגדלים, התחדשות עירונית פירושה לבנות מחדש את הצרכים של השכונה".
לפני מספר חודשים הצטרפה ירושלים לשאר ערי הארץ וחתמה על 'הסכם גג' יחד עם משרד האוצר ורמ"י. ההסכם עתיד להוסיף לעיר כ- 20 אלף יחידות דיור שיאושרו בעיר ב- 5 השנים הקרובות. כאשר בעשור הקרוב יתווספו לעיר כ- 40 אלף יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור ישנו חלק משמעותי שיבנה באמצעות התחדשות עירונית במסגרת פינוי – בינוי.
"לפני כשנה התחלנו את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בירושלים, במתחם המקשר, והוא יריית הפתיחה של פרויקטים רבים שיאושרו בטווח זמן הקרוב. אני תומך בתכניות התחדשות עירונית, אני חושב שכל הערים בארץ צריכות לקדם ע"פ צורכיהם תוכניות מהסוג הזה. כך בעצם אנו מתמודדים עם עזיבת הצעירים לאזורים פריפריאליים יותר, תהליך אשר מחליש את הרשויות הגדולות", מוסיף משה ליאון.
ראשון לציון: תמ"א 38 היא רעיון לא רע
העיר ראשון לציון נחשבת לעיר אשר מקדמת ומאמינה בהתחדשות עירונית. על פי בדיקה שנערכה בחברת סיטי סקוור, קודמו בשנת 2018 כ-251 פרויקטים של התחדשות העירונית. 98% מכלל הפרויקטים היו במסגרת תמ"א 38/1 לחיזוק הבניין.
שכונת רמז, הממוקמת במערב הישן של העיר, היא ללא ספק המובילה בהיקף הפרויקטים של תמ"א 38 כאשר 40 פרויקטים בסטטוס של לפני היתר, 20 בעלי היתר, ו-21 פרויקטים כבר הושלמו. שכונת רמז המאופיינת ברובה בבנייה ישנה, היא אחת השכונות המבוקשות בעיר ומהווה מוקד אטרקטיבי בעיקר למשפחות צעירות. אחריה בהפרש ניכר ניצבות שכונות רמב"ם ואברמוביץ. לעומתן, במערב החדש של העיר ראשון לציון, כמעט ואין פרויקטים של התחדשות עירונית באזור, וזאת משום שהבנייה בשכונה היא חדשה.
מאז נכנסה תקנת תמ"א 38 ב-2005 עיריית ראשון לציון השכילה להבין את החשיבות הרבה ביישום פרויקטים של התחדשות עירונית, והקצתה לכך לא מעט משאבים. אחת הדוגמאות לכך היא שהחברה הכלכלית של ראשון לציון החלה לשמש ב-2015 כיזמית של תמ"א 38. בשלוש השנים הראשונות, החברה ניסתה לקדם למעלה מ-60 פרויקטים, על אף שחלקם לא היו בהכרח בעלי כדאיות כלכלית.
רז קינסטליך, ראש העיר של ראשון לציון, שימש בעברו כחבר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. טרם כניסתו לתפקיד הכריז כי הוא הולך לשים דגש על תמ"א 38 ובעיקר על תוכניות לפינוי בינוי, המייצרות התחדשות אמיתית ומסייעות לשכונות לקבל אופי שונה. לדבריו, עיריית ראשון לציון שמה לה למטרה לקדם את נושא ההתחדשות העירונית בכל היבטיו.
"בעיר למעלה מ- 1500 מבנים שהוקמו לפני 1980 רובם מרוכזים במרכז העיר – אזור המשווע לחידוש פיתוח וחיי עירוניות חדשה. תכנית המתאר הכוללת – אשר אושרה לפני כשנתיים זיהתה אזורים בעלי היתכנות וצורך להתחדשות עירונית ובימים אלו אנו משלימים הכנת מסמכי מדיניות אשר יאפיינו באופן מדויק יותר את ארגז הכלים של ההתחדשות העירונית באמצעים השונים העומדים לרשותנו. השלמת מסמכי המדיניות צפויה במהלך 2019 ובהמשך ניתן יהיה לקדם תכניות מפורטות", אומר רז קינסטליך, ומוסיף כי פרויקט התחדשות עירונית רמת אליהו מהווה גולת כותרת בהקשר זה בתור תכנית המשלבת את האמצעים השונים לכדי ראייה כוללנית קוהרנטית. "בתחום השכונה 4,300 יח"ד מתוכן מתוכננות כ- 2,600 יח"ד לעבור פינוי בינוי. כ-350 יח"ד לעבור התחדשות באמצעות עיבוי ( תמ"א 38 ) ובאופן כללי התכנית יוצרת רצפים של מרחבים ציבוריים, משלימה חוסרים של מבנים לצרכי ציבור ושטחים פתוחים, משפרת ומשדרגת את מערכי התחבורה בשכונה ממנה ואליה".
הענקת זכויות ליזמים
לדברי רז קינסטליך, תמ"א 38 כשלעצמה אינה רעיון רע והיא מיושמת בראשון לציון אך היא מהווה רק את אחד האמצעים להתחדשות עירונית ולאו דווקא העיקרי בהם. "העירייה קידמה תכנית חשובה מאוד- כלל עירונית, שנועדה לאפשר חיזוק בניינים "זכאי תמ"א" בלבד (בלא תוספת יח"ד עליהן המהוות לעתים קרובות העמסה לא סבירה על הבניין וסביבתו מבחינת תשתיות חניות וכיו"ב ) ובתמורה הענקת זכויות ליזמים ברחבי העיר במגרשים ריקים. על אף שהתקבלה בברכה במטה הדיור נתקלה התכנית בהסתייגויות של המחלקה המשפטית במינהל התכנון ואינה מקודמת בשלב זה. נכון לעכשיו, אנו מצליחים לרתום יזמים ולממש רעיון זה במשורה באמצעות ניצול הליכי ההקלה. באופן כללי תכניות חדשות יצטרכו להעמיס על עצמן "מטלה" של חיזוק מבנים כמנגנון דומה לקרקע משלימה, על המדינה להיערך לכך בהיבטים של מיסוי חקיקה וראייה תכנונית ארוכת טווח."