עומדים לחתום חוזה תמ"א 38 עם יזם? כמובן שעליכם להיות מלווים בייעוץ משפטי מקצועי, אך כדאי שגם אתם תגיעו מוכנים, להלן מספר סעיפים מהותיים בחוזה לדוגמא תמ"א 38 אשר חייבים להיכלל בחוזה:
תמורות
בסעיף זה מפרטים את התמורה שמקבלים הדיירים בגין הענקת זכויות בנייה ליזם: מהו השטח שמתווסף לדירה, מה גודל הממ"ד, ומהן תוספות החניה, המרפסת והמחסן.
מפרט
סעיף זה מהווה השלמה לסעיף התמורות, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירות (הן של בעלי הנכסים והן של היזם).
לוחות זמנים
על היזם לקבוע מועדים סבירים לשלבי התכנון והבנייה, וכך תהיה אינדיקציה למידת מקצועיותו. חשוב לקבוע בהסכם, שבמידה ויהיו איחורים משמעותיים בלוחות הזמנים שנקבעו, יוטלו קנסות עם ריביות, וזאת על מנת למנוע מיזמים לדחות שוב ושוב את מועדי הפרויקט. במידה והאיחור חריג במיוחד, ניתן לציין שההסכם יבוטל.
אחריות
בביצוע עבודות בנייה עשויים להתגלות ליקויים ותקלות שמקורם בתהליכי הבנייה, חשוב שהיזם אשר דואג לביצוען של עבודות הבנייה ייקח אחריות מלאה על תיקון הליקויים.
פיקוח
בסעיף זה יפורט מיהו הגורם המקצועי שייבחר יל ידי הדיירים, אשר יפקח על כל שלבי הפרויקט של תמ"א 38 עד תומו. מימון המפקח יחול על היזם, עם זאת מהות תפקידו תהיה להגן על זכויות הדיירים ולוודא שכל מה שהובטח להם אכן ימומש.
ערבויות
סעיף זה הוא אחד הסעיפים הקריטיים בחוזה. בכל שלב של הפרויקט היזם חייב להעמיד ערבויות לטובת הדיירים. ערבויות אלו יבטיחו את קיום ההתחייבויות מצד היזם:
ערבות חוק מכר – ערבות בשווי הדירה שהדייר עומד לקבל אשר מהווה תנאי לפינוי הדירה
ערבות בגין מיסים – שמטרתה להבטיח את תשלומי המיסים ע"י היזם
ערבות שכירות – ניתנת בפרויקטים של פינוי בינוי, ומטרתה להבטיח את התשלומים בגין שכ"ד ע"י היזם
ערבות בדק- לתיקון הליקויים על ידי היזם
ערבות רישום בית משותף – להסדיר את מצב הזכויות במקרקעין בסוף הפרויקט.
מקור המימון
בעלי הנכסים הם אלה אשר אמורים לחתום על מסמכי הבנק שמעניק ערבות לפרויקט. חשוב שיצוין כי החזר החובות למתן ההלוואות לפרויקט יחול אך ורק על היזם, ובעלי הנכסים אינם משמשים כערבים.
עלויות
סעיף בו מצוינות העלויות הנלוות בגין הפרויקט: שכ"ד, הובלה, מימון ליווי משפטי, מסים ועוד. חשוב לציין בחוזה שכל העלויות הנלוות בגין הפרויקט יחולו אך ורק על היזם.
תנאים מתלים
יש להעמיד מספר תנאים מתלים שבמידה והם לא ימומשו, ההסכם לא יהיה תקף. תנאים אלו יכולים להיות תוספות הבנייה שהובטחו לדיירים או לוחות הזמנים של הפרויקט.
ביטול ההסכם
בסוף ההסכם חשוב לציין שבמידה והיזם אינו עומד בהתחייבויות או מפר את אחד מסעיפי ההסכם, ישנה אפשרות לדיירים לבטל את ההסכם. סעיף זה יבטיח כי היזם ייקח על עצמו את מלוא האחריות ויעמוד בהתחייבויותיו אל מול הדיירים.