דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב מתארת את החזון התכנוני של הוועדה לעשור הנוכחי ומסבירה מהן הטעויות הנפוצות של יזמים בבואם לקדם תוכניות התחדשות עירונית במחוז תל אביב.
כאשר מדברים על התחדשות עירונית, ברור כי חלק משמעותי ממנה תתרחש במרכז הארץ. כך, קרוב ל-70% מתוספת הבנייה למגורים במחוז תל אביב צפויה להינתן באמצעות תוכניות של התחדשות עירונית. על רקע זה בולט הקושי ליזמים: לכל רשות מקומית תפישת עולם שונה בנוגע להתחדשות עירונית, חלקן ידועות כמקדמות תהליכים, וחלקן פחות. מי שיכולה לראות את התמונה המלאה ולהשפיע על קידום תוכניות התחדשות עירונית במחוז תל אביב היא האדריכלית דניאלה פוסק.ב-2017 נבחרה פוסק לתפקיד יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז תל אביב. החלטותיה של הוועדה קובעות את מדיניות התכנון בתל אביב ובגוש דן. ראיינו את פוסק לקראת האירוע השנתי של CitySquare בו ייחשפו היזמים, משרדי עו"ד והאדריכלים המובילים בדירוג החברתי המבוסס על סקר הדיירים. שאלנו מהו החזון התכנוני של הוועדה ומהן הטעויות הנפוצות של יזמים בבואם לקדם תוכניות להתחדשות עירונית במחוז תל אביב?
כיצד מקדמת הוועדה המחוזית התחדשות עירונית במגוון רשויות מקומיות שלחלקן מדיניות שונה בתחום?
"אנחנו עובדים מול 12 רשויות, וכדי לייצר הבנה משותפת של האתגרים במרחב, מיפינו את כל תוכניות המתאר שמקודמות בהן. ע"י כך ייצרנו מדיניות אחידה בעלת מדדים כמותיים ואיכותיים, שבאמצעותם ניתן לעמוד על ההבדלים בין יישובים ושכונות. כך ניתן לבחון לא רק את פוטנציאל הפיתוח אלא איך נכון לפתח סביבת חיים יותר טובה מזו שקיימת היום. אנו רואים את התפתחות והרחבת רשת התחבורה הציבורית (רכבת קלה, מטרו) כתרומה לעולם של ההתחדשות העירונית. ההיענות החיובית בוועדות המקומיות הייתה גבוהה, והמדיניות שהוצגה עוררה חשיבה חדשה שאליה הגיב בחיוב גם השוק היזמי".
אילו מאפיינים כלולים במדיניות שגיבשתם?
"זיהינו שיש ביקוש אדיר לדירות של 1-2 חדרים, בעיקר בלב המטרופולין, היכן שגרים הרבה צעירים ומבוגרים. לכן בתוכניות מציעים תמהיל שמכיל כמות גדולה של דירות קטנות, גם היזמות הגיבה לכך. בנוסף, בלב גוש דן, הכבישים הפקוקים מבוקר עד ערב הפכו לגוזלי משאבים, לכך יש ביטוי גם בתוכניות המתאר. אנו מציעים צמצום משמעותי של תקני החנייה, דבר שיוזיל את עלויות הבנייה ויאפשר לייצר דיור בר השגה. כמו כן, אנו מעודדים עירוב שימושים באזורים שנשענים על תחבורה ציבורית ונרצה לראות מגוון גדול של שילוב שטחי מסחר, מרפאות, מתנ"סים. באזורי מגורים מובהקים בין 15%-20% מהשטחים יוקצו לשימושים של מגוון שירותי מסחר, תעסוקה ותרבות. לחילופין, באזורי תעסוקה מובהקים, נרצה לראות שילוב של מגורים, בהיקפים של עד 20% בעיקר יחידות דיור קטנות, משום שאזורי תעסוקה מטבעם מתאימים פחות למשפחות גדולות. יצירת מרקם עירוני מגוון יוחל על כל ערי המרכז. עד היום אושרו 2 תוכניות מתאר של בני ברק ותל אביב והשאר נמצאות בתהליך של קידום. "
מהם הדגשים שאותן מחפשת הוועדה בתוכניות להתחדשות עירונית?
"חשוב להבין, שכל נושא התמורות במחוז ת"א מצטמצם. יחסי פינוי בינוי נעים בין 1:2.3 באזורי הביקוש הגבוהים, ו-1:3.8 באזורים פחות מבוקשים. התמורות מסתכמות בתוספת ממ"ד ומרפסת לדירה. בנוסף, אנו שמים דגש על היבטים סביבתיים, תשתיות ובפרט שימור מי נגר. אנו נמצאים בתקופה של שינויי אקלים ולכן המדיניות שלנו מתייחסת להיבטים השונים בתכנון מקדים. כך לדוגמא: התמודדות עם החום העירוני, מניעת קרינה לסביבה, השהייה של מי שיטפונות, ייצור חשמל ואנרגיה מתחדשת ברמת הבניין.
נקודה מרכזית נוספת היא נושא ההפרשות לצרכי ציבור. כיום, בכל תוכניות ההתחדשות העירונית שמקדמים, בהתאם לגודל המתחם, יהיו שטחי ציבור בנויים. לצורך העניין: גני ילדים, בית ספר, ושטחים שמשולבים במתחם כמו גן ציבורי. הצפיפות שנוצרת חייבת לקבל מענה של שירותים ציבוריים בתוך הפרויקט עצמו".
כיצד ניתן לשמור על גיוון אוכלוסייה בשכונות שנבנות במסגרת התחדשות עירונית?
"בערים שבהם הנושא משמעותי, כמו בתל אביב למשל, ניתנת חשיבות רבה בתוכניות לשילוב בין בנייה מרקמית עד 10 קומות ובנייה במגדלים. עלויות האחזקה של בניין עד 10 קומות נמוכות משמעותית מעלויות של מגורים במגדלים. מדובר בהפרשים המגיעים למאות שקלים לחודש, מה שפותח את האפשרות לאוכלוסייה מגוונת ויצירת חוסן חברתי".
דניאלה פוסק תשתתף באירוע חשיפת הדירוג החברתי CitySquare 2020 ב-25.02 בשעה 17:00 באולם האירועים "שבע".