ממ"ד על חשבון הבית: התחדשות עירונית עצמאית ע"י הדיירים בלי להמתין ליזם

מבוא:

התחדשות עירונית עצמאית ע"י הדיירים הפכה בשנים האחרונות לנושא מרכזי בשיח הציבורי, במיוחד בישראל. אך כאשר מתבוננים על הנושא לעומק, מתגלה כי רמת הביקוש לפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל שונה באופן מהותי מאשר בשאר העולם. בעוד שבמדינות אחרות הצורך נובע בעיקר משיפור איכות המגורים והתחדשות סביבתית, בישראל הוא נובע גם מהאתגרים הביטחוניים וההנדסיים המורכבים שמבנים ישנים משנות ה-50 עד ה-70 מציבים בפני הדיירים. מבנים אלו מתחילים להתיישן ולהפוך לפחות יציבים, והם עומדים בפני סיכונים ממשיים, כאשר המרכזיים שבהם הם רעידות אדמה והצורך בממ"דים תקניים שיגנו על הדיירים מפני מתקפות טילים. בכתבה זו נעמיק ברבדים הללו ונבחן כיצד התחדשות עירונית מהווה את הפתרון האפקטיבי ביותר להתמודדות עם האתגרים הללו.

למה דווקא בישראל?

המציאות הישראלית, בניגוד לזו שבמדינות רבות אחרות, דורשת פתרונות מיוחדים להתחדשות עירונית. בישראל, עשרות אלפי יחידות דיור נבנו בשנות ה-50 עד ה-70 כחלק ממבצעי שיכון לאוכלוסיות גדולות. היום, לאחר עשרות שנים של תחזוקה מינימלית והזנחה, בניינים אלו הולכים ומתיישנים, רבים מהם כבר אינם בטוחים למגורים, וחלקם אף נמצאים במצב קריטי.

האתגר של רעידות אדמה:

ישראל ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, אזור שבו מתרחש סיכון משמעותי לרעידות אדמה. לפי מחקרים, רעידת אדמה משמעותית מתרחשת באזור בממוצע כל 80-100 שנה. רעידת האדמה האחרונה שהייתה בעוצמה גבוהה התרחשה בתחילת המאה ה-20, ומומחים מעריכים כי קיים סיכון גבוה לרעידה משמעותית נוספת בשנים הקרובות. מבנים שנבנו לפני שנות ה-80 לרוב אינם עומדים בתקן המחמיר של עמידות בפני רעידות אדמה, מה שגורם לחשש רב בקרב הדיירים. אם תתרחש רעידת אדמה חזקה, קיים סיכון אמיתי לקריסת מבנים, מה שעלול להוביל לאובדן חיי אדם ולנזק כבד לרכוש.

האיום הביטחוני:

מעבר לסיכוני רעידות האדמה, ישראל מתמודדת בעשור האחרון עם איום גובר של מתקפות טילים ורקטות מאזורים כמו עזה, לבנון, סוריה ואפילו איראן. בשנה האחרונה, המצב הביטחוני החריף, וישראל מוצאת את עצמה בעימות מול מספר חזיתות, דבר שמוביל לכך שכל חלקי הארץ נמצאים ברדיוס הסיכון. מבנים שנבנו לפני שנות ה-80 אינם כוללים ממ"דים תקניים, מה שמותיר את דייריהם חשופים לסכנות במקרה של מתקפת טילים.

היתרון בבניית ממ"ד – לא רק ביטחון:

ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הוא חלק בלתי נפרד מהדרישות המודרניות לדירות מגורים שנבנו מאז שנות ה-90. דירות שלא כוללות ממ"ד מותירות את דייריהן בסיכון מוגבר במצב של מתקפת טילים, במיוחד כאשר יש צורך לרדת למרתף או למקלט משותף. דיירים במבנים ישנים נאלצים להתמודד עם האתגר הזה, במיוחד משפחות עם ילדים קטנים או מבוגרים שמתקשים לנוע במהירות.

הוספת ממ"ד במסגרת תהליך של התחדשות עירונית מאפשרת לדיירים ליהנות ממקום בטוח בתוך הדירה עצמה, מה שמקל על ההתמודדות עם מצבי חירום ומעניק תחושת ביטחון אמיתית. הדיירים אינם נאלצים למהר למקלטים או להצטופף בחללים ציבוריים, אלא יכולים לעבור מחדר לחדר בתוך הבית עצמו. בנוסף, בתקופות של מתח ביטחוני, רבים מהדיירים מעדיפים לשים את חדרי השינה של ילדיהם בממ"ד, כך שאין צורך להעיר אותם במידה ויש אזעקה בלילה.

סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית:

הריסה ובנייה מחדש ("פינוי-בינוי"):

זהו אחד המודלים המרכזיים והנפוצים ביותר בהתחדשות עירונית בישראל, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים במצב קריטי או לא בטיחותי. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, הורסים את המבנה הישן ובונים במקומו מבנה חדש, מודרני ועמיד, הכולל את כל הדרישות המודרניות כמו ממ"ד, מעליות, מרפסות, וחזיתות משודרגות. פרויקטים אלו מתבצעים על ידי יזמים שלוקחים על עצמם את העלויות בתמורה לקבלת זכויות בנייה נוספות המאפשרות להם למכור דירות חדשות מעבר לדירות הקיימות.

חיזוק ושיפוץ ("תמ"א 38/1"):

במקרים שבהם המבנה נמצא במצב טוב יחסית, אך אינו עומד בתקן לרעידות אדמה או חסר ממ"דים, ניתן לבצע פרויקט חיזוק. במסגרת פרויקט זה, מחזקים את שלד הבניין ומוסיפים ממ"דים לדירות הקיימות. לעיתים קרובות, היזם מקבל זכויות לבנות קומות נוספות מעל המבנה הקיים, שאותן הוא יכול למכור כדי לממן את עלות השיפוץ. פרויקט זה מספק פתרון למבנים שאינם מתאימים להריסה מלאה, אך עדיין דורשים חיזוק ושדרוג בטיחותי.

מימון עצמי בהתחדשות העירונית: הדיירים לוקחים אחריות

רוב פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל ממומנים על ידי יזמים חיצוניים, אשר מנצלים את זכויות הבנייה החדשות על מנת להפוך את הפרויקט לכלכלי עבורם. היזם נושא בעלויות השיפוץ או הבנייה בתמורה למכירת דירות נוספות שנבנות במסגרת הפרויקט. עם זאת, לא בכל מקרה ניתן למצוא יזם מתאים, ולעיתים הדיירים אינם מעוניינים להמתין. במקום להמתין ליזם שיממן את הפרויקט, הדיירים עצמם לוקחים אחריות על ההתחדשות העירונית וממנים את הפרויקט בעצמם.

שליטה מלאה בפרויקט:

פרויקטים של התחדשות עירונית עצמאית על ידי הדיירים מאפשרים שליטה מלאה על התהליך וההחלטות. . הדיירים הם אלו שקובעים את לוח הזמנים, בוחרים את הקבלנים, ומפקחים על העבודה. פרויקט כזה יכול להיות מותאם אישית לצרכים ולרצונות של הדיירים, וללא תלות ביזם חיצוני שיפעל לפי שיקוליו העסקיים.

היתרון הגדול ביותר בפרויקט התחדשות עירונית מטעם הדיירים הוא האפשרות לקדם את הפרויקט במהירות וביעילות, ללא עיכובים שנגרמים לעיתים על ידי יזמים שזקוקים לזמן לאישור תוכניות, גיוס מימון, ותכנון כלכלי. הדיירים יכולים לבחור את התוספות שחשובות להם ביותר, כמו ממ"דים ומרפסות, ולהתמקד בכך.

רווח כלכלי ופוטנציאל עליית ערך

הוספת ממ"ד במסגרת התחדשות עירונית על ידי הדיירים היא לא רק פתרון בטיחותי, אלא גם משדרגת את הערך הכלכלי של הדירה. דירות הכוללות ממ"ד הן מבוקשות יותר בשוק הנדל"ן בישראל, וזאת לאור המצב הביטחוני המתמשך והצורך של קונים או שוכרים בביטחון נוסף. תוספת הממ"ד מעלה את ערך הדירה הן בשוק המכירה והן בשוק השכירות, ולעיתים קרובות ערכה של הדירה לאחר הפרויקט מכסה את עלות הבנייה.

מעבר לכך, הוספת מרפסות לדירות במסגרת הפרויקט גם היא תורמת לעליית הערך. מרפסות משפרות את איכות החיים ומוסיפות לדירה תחושת מרחב ואור טבעי, מה שהופך את הנכס לאטרקטיבי יותר בשוק הנדל"ן. במקרים רבים, הדיירים רואים עליית ערך ניכרת של הנכס בעקבות הפרויקט, ולעיתים אף יכולים להרוויח מעליית הערך, בין אם הם בוחרים למכור את הדירה או להשכיר אותה.

אפשרות למימון דרך משכנתא:

כחלק מהתהליך, דיירים יכולים לפנות לבנקים כדי לקבל משכנתא או הלוואה לצורך מימון הפרויקט. מאחר שמדובר בהשבחת נכס נדל"ני, הבנקים נוטים להעניק תנאים נוחים יותר למימון פרויקטים כאלו. כך, ניתן לפרוס את ההחזרים החודשיים על פני 10-20 שנים, מה שמפחית את הלחץ הכלכלי ומאפשר לדיירים רבים לממן את הפרויקט בצורה נוחה ויעילה.

בעלי דירות שמושכרות יכולים אף לכסות את ההחזרים החודשיים מהכנסה נוספת שינבעו מעליית שכר הדירה של הנכס המשודרג. הדיירים יכולים ליהנות מנכס שמכיל גם ממ"ד וגם מרפסת, שני מרכיבים שמעלים את הביקוש לנכס בשוק השכירות.

הערך המוסף של התחדשות עירונית

חידוש סביבת המגורים:

מעבר ליתרונות הביטחוניים והכלכליים, התחדשות עירונית תורמת רבות לשיפור סביבת המגורים. שיפוץ לובי הבניין, התקנת מעליות ושיפור המרחבים הציבוריים משפיעים לטובה על איכות החיים של הדיירים. שדרוג חזית הבניין ותוספת מרפסות משנים את פני הבניין ויוצרים סביבה מודרנית, מטופחת ונעימה יותר למגורים.

בבניינים ישנים שלא עברו שיפוץ, נוצרת לעיתים תחושת הזנחה. התחדשות עירונית מסייעת לשנות תחושה זו וליצור אווירה נעימה יותר בבניין ובשכונה כולה. תחושת הביטחון והנוחות שמתקבלת עם סיום הפרויקט משפיעה לא רק על הדיירים עצמם, אלא גם על הסביבה הציבורית כולה.

תחושת גאווה ושייכות:

כאשר הדיירים לוקחים יוזמה ומובילים פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי, נוצר לעיתים גם חיזוק לתחושת השייכות והקהילה. הבניין שעבר חידוש, יחד עם המרחבים הציבוריים ששופצו, יוצרים תחושה של גאווה בקרב הדיירים. הם מרגישים שהם שותפים לשיפור סביבת המגורים שלהם ותורמים לשדרוג איכות החיים שלהם ושל שכניהם.

ביטחון ושקט נפשי:

התחדשות עירונית עצמאית על ידי הדיירים כולל בתוכה בראש ובראשונה הוספת ממ"ד, בממ"ד בתוך הדירה, המשפחות נהנות משקט נפשי. הידיעה שיש מרחב מוגן זמין במרחק חדר אחד בלבד נותנת למשפחות תחושת ביטחון, גם בתקופות של מתיחות ביטחונית. אין צורך למהר למקלט, לרוץ עם הילדים באמצע הלילה או לבלות זמן במקומות ציבוריים בתנאי לחץ. במקום זאת, כל משפחה יכולה להישאר בביתה ולדעת שהיא בטוחה.

לסיכום:

המציאות הביטחונית והגיאולוגית בישראל מחייבת את הדיירים לחשוב על פתרונות מבעוד מועד. התחדשות עירונית עצמאית על ידי הדיירים היא פתרון פרקטי ואפקטיבי לדיירים שרוצים לשפר את איכות המגורים ולדאוג לביטחון משפחותיהם. בין אם מדובר בפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי או בפרויקטים מצומצמים שממומנים על ידי הדיירים, האפשרויות רבות.

CitySquare – ליווי חכם שמבטיח הצלחה:

כאן נכנסת לתמונה CitySquare, פלטפורמה חכמה המספקת פתרונות כוללים לדיירים המעוניינים למקסם את ערך הנכס שלהם. החברה מציעה לדיירים מידע שקוף ומנותח לגבי הנכסים שלהם, תוך סיוע בהתאמת הדרך הטובה ביותר עבורם לפרויקט התחדשות עירונית. CitySquare בונה תוכנית אסטרטגית מותאמת אישית, מספקת קישור לבעלי מקצוע רלוונטיים כגון קבלנים, אדריכלים ומפקחים שנבדקו ודורגו, ומלווה את הדיירים לאורך כל התהליך כדי להבטיח הצלחה מלאה של התחדשות עירונית מטעם הדיירים.

עם CitySquare, הדיירים יכולים להיות בטוחים שהם בידיים טובות ולהוביל פרויקט עצמאי של התחדשות עירונית בצורה מקצועית ואמינה, תוך מקסום הרווחים והפחתת הסיכונים הכלכליים.