תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיבלה רוח גבית חזקה בשנה האחרונה. זאת על אף התערבותם של גורמים שונים כגון היועץ המשפטי לממשלה בתחום בניסיון לצנן את השוק ולתת פרשנות מצומצמת לחוק מתוך כוונה ליצור סדר ובהירות תכנונית.
התחום החדש-ישן פתח אפשרויות רבות במהלך השנים האחרונות לאנשים חסרי נסיון בעלי סכום כניסה נמוך והביא אפשרויות כניסה רבות לשוק מכיוונים שונים.
אפשרות נפוצה למתחילים היא לשמש כ"קבלני החתימות" האחראים על איתור בניינים מתאימים לביצוע פרוייקט תמ"א והחתמתם על הסכם ייצוג מול יזם נדל"ן. אותם "קבלני חתימות" מהווים פתרון מצויין לאותם יזמי נדל"ן המעדיפים לחסוך מעצמם את ההתעסקות המייגעת מול הדיירים עד להחתמתם. דוגמה זו לבשה צורות רבות בשוק שחלקם גם בסופו של דבר פגעו בדיירי הבניינים
כך שכיום דיירים רבים מעדיפים לעבוד ישירות מול היזמים הגדולים ללא גורמי תיווך נוספים ובשל כך העבודה כ"קבלני החתימות" בתור אפשרות כניסה ליזמי נדל"ן חסרי נסיון הולכת ונעלמת מהשוק.
נוכחתי לדעת לאחרונה, שתחום אחר, פחות מוכר, ע"י גורמים חסרי נסיון המעונינים להשקיע בנדל"ן, הינו השקעה משותפת בפרויקט תמ"א עם היזמים הגדולים בליווי קרנות נדל"ן מקצועיות.
עבור יזם תמ"א פרויקט מתחלק לשני חלקים מבחינת המימון, מימון השלב הראשון הינו מימון הוצאת היתר, תהליך זה הינו תהליך שמתבצע מול העירייה ובו היזם מחוייב "לספר" לעירייה על תוכנית הפרויקט בפורמט ידוע וקבוע ובהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) המאושרת באזור ובהתאם למדיניות העירייה בתחום התמ"א (אם ישנה כזו).
שלב זה, שלב הגשת ההיתר, הינו שלב קריטי ליזם, הוא מתחיל להוציא כסף בפרויקט ללא תמורה מיידית והוא חשוף לכך שלא יהיה אישור לתוכניותיו. כידוע אי ודאות זו שווה כסף ועל כן השקעה בפרויקטים בשלב זה יכולים להניב תשואה גבוהה יותר.
בשלב הבא, היזם יקבל היתר ובכך מבחינתו אי הודאות נגמרה והוא יודע מה התוכנית המאושרת לבניין על זכויותיה.
כפי שהוזכר, תחום זה גדל והולך ופרויקטים רבים מצטרפים בכל שנה לשוק, ועל כן על מנת שיזם יוכל לקבל עוד ועוד פרויקטים ולבצעם נדרש לו הון עצמי גבוהה.
כאן נכנסים המשקיעים לתמונה. ע"פ שלבי ההתקדמות בפרויקט היזם מוכן לתת למשקיעים דרך קרנות שונות תשואות המשקפות את הסיכון הנוכחי בהתאם לשלב הכניסה.
השקעה בשלב מוקדם ע"י משקיעים תניב תשואה גבוהה מהשקעה בפרויקט בשלב מתקדם, עקב הוודאות התכנונית הנמוכה.
בשנים האחרונות קמו מספר רב של קרנות המתמחות באיתור פרויקטים או יזמים אשר צריכים מימון מלא או השלמת מימון להוצאת הפרויקט אל הפועל.
אז מה הפוטנציאל? ולמה תחום זה כה מסגסג? ההלוואה של המשקיעים באמצעות אותן קרנות הינה בסכומים של מאות אלפים בודדים (200-300 אלף) וניתן להיכנס בסכום זה לפיזור על מספר פרויקטים לתקופה של שנתיים שלוש. סכום נמוך להשקעה בנדל"ן עם תשואות גבוהות של כ-10%.
אז מה חשוב לבדוק? כרגיל בהשקעות, להבין מי האנשים שמובילים את הקרן ומה היו התשואות הממוצעות לפרויקטים שכבר בוצעו. חשוב לוודא איזה בדיקות נעשו ע"י הקרן כדי לוודא להקטין את הסיכונים הצפויים למשקיע כגון דו"חות 0 ובדיקת רקע על היזם כמו כן אילו ערבויות ובטוחות אתם מקבלים על ההשקעה שלכם, כגון ערבות אישית, ריבית Preferred מול הקרן וכדומה.