חיפה נחשבת לעיר פעילה יחסית בתחום ההתחדשות העירונית. עד כה קודמו 569 פרויקטים, כאשר 384 מהם במסגרת תמ"א 38/1 ו– 185 במסגרת תמ"א 38/2. נתונים המציבים את חיפה, כעיר השלישית בהיקף הפרויקטים בארץ. גם מספר היזמים הפעילים בעיר (154) מעיד על כך.
מדיניות עירונית נוקשה בכל הנוגע לתמ"א 38
יחד עם זאת, בכל הנוגע לקידום פרויקטים של תמ"א 38 בחיפה, נראה כי העיר הצפונית נוטה לקפוא על שמריה. לפחות עד לפני בחירת ראשת העיר החדשה, עינת קליש רותם, היה נראה כי מדיניותה של עיריית חיפה נוטה להיות נוקשה ומגבילה, ומנגד, היזמים ותושבים פעילים מקימים קול מחאה על ההגבלות והשהיית הפרויקטים.
כך קורה שעיריית חיפה נתפשה בשנים האחרונות כרשות נוקשה ומגבילה בכל הנוגע להיתרי בנייה. לפני כשנתיים, יצא מטעם העירייה מסמך מדיניות עירוני, שבו הוטלו מגבלות רבות על פרויקטים של תמ"א 38. המגבלות חלות על תוספת הקומות בשכונות מסוימות, צפיפות הבנייה, תקני חנייה, והגבלות כנגד הסתרת הנוף. היזמים והתושבים התקוממו, בטענה שמסמך זה הופך את תמ"א 38 ללא כדאית מבחינה כלכלית.
האם מגבלות הבניה הופכות את תמ"א 38 ללא כדאית כלכלית בעיר חיפה?
נראה כי העיר סובלת בשנים האחרונות מהגירה שלילית. ההערכה היא כי בין הסיבות לכך ניתן למנות היעדר מקורות פרנסה, מיכל האמוניה, בתי הזיקוק וזיהום האוויר, ויתכן כי גם הריחוק מהמרכז. ניתן היה להניח, שגורמים אלו יובילו למדיניות מקלה בהיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בחיפה, על מנת לייצר יחידות דיור חדשות, לשקם תשתיות, לשפר את פני חזות הבניינים הישנים ולמשוך אוכלוסיות שונות. למרות זאת, לעיריית חיפה היתה נטייה לנהוג ביד קשה עם בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38.
הטלת מגבלות על היזמים
במאי האחרון, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה החליטה להפסיק את מתן אישורי הבקשות להיתרי בנייה עבור פרויקטים של תמ"א 38 בשכונת כרמליה, שכונה אשר הפכה בשנים האחרונות למוקד של יזמות נדל"נית בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, הוחלט שבקשות להיתרי בנייה בכרמליה אשר עברו שלב מתקדם במסלול האישור, לא ייפגעו כתוצאה מכך. ההחלטה של הוועדה הגיעה בעקבות המלצת מהנדס העיר, אריאל וטרמן, אשר טען כנגד אתרי בנייה מרובים בשכונה וחוסר היכולת לנהל את כולם במקביל.
מגבלות שמטרתן להתמודד מול חוסר בתשתיות
כאמור לפני כשנתיים הוציאה עיריית חיפה מסמך מדיניות עירוני להתחדשות עירונית ותמ"א 38 ובו הטילה מגבלות רבות על פרויקטים של תמ"א 38. היזמים ולא מעט תושבים יצאו כנגד המסמך. על פי המסמך שפורסם, בשכונות מסוימות בעיר כמו לדוגמא בשכונת דניה, נווה שאנן ומרכז הכרמל, תוספת הבנייה תהיה קומה אחת בלבד. קומה אחת מאפשרת הוספה של 3 יחידות דיור בלבד. התוצאה של זה היא כיווץ פוטנציאל הרווחיות של היזמים והחלשת המוטיבציה שלהם לפעול לקידום תמ"א. (רוצה לבדוק היתכנות תמ"א בכתובתך? לחץ כאן כדי לגלות)
דירות גדולות- חדשות טובות או רעות?
סעיף מגביל אחר חייב את היזמים לבנות חניונים תת קרקעיים. עיריית חיפה אף החליטה להגביל את צפיפות הבנייה, באופן כזה שלא מתקיים בערים אחרות בארץ. הוחלט שבשכונות מסוימות כמו נווה שאנן או בת גלים ניתן יהיה לבנות בתמ"א 38/1 13 דירות לדונם ובתמ"א 38/2 עד 18 דירות לדונם. היזמים יצאו כנגד הגבלה זו, וטענו כי הדבר מאלץ אותם לבנייה של דירות גדולות, אותן קשה מאוד לשווק בשכונות אלו.
אריאל וטרמן, מהנדס העיר, אף הודה בכך, שהמסמך שהוציאה העירייה יגדע מימוש של פרויקטים רבים של תמ"א 38 ברחבי חיפה. הגורם שהניע אותם, לדבריו, היא העובדה שאין תשתיות הולמות – מיעוט כבישים ושטחים ציבוריים, ולכן הוחלט שעד שלא יהיו תשתיות, תישאר ההגבלה. היזמים מחו על צעד זה וטענו שהתשתיות מוזנחות בלא מעט שכונות בעיר, והבתים רעועים, ובהיעדר פרויקטים של תמ"א 38 אשר יממנו את שיקום התשתיות, יצטרכו התושבים לממן זאת בעצמם.
לדירוג היזמים המלא בעיר חיפה לחץ כאן
האצה או האטה בקצב תהליכי בניה בעיר חיפה?
אמנם עד כה תהליכי הבנייה בחיפה התקדמו בקצב מהיר באופן יחסי לערים האחרות. 105 בניינים כבר אוכלסו, ו-9 מצויים בתהליכי בנייה. מאות הפרויקטים שהוגשו טרם פרסומו של מסמך המדיניות, יאושרו על פי המדיניות הישנה. בראייה עתידית, היה נראה כי המדיניות החדשה עתידה ליצור האטה בפעילות ההתחדשות העירונית בחיפה.
האם חיפה עתידה להיות ברלין הישראלית?
ברלין הישראלית
ראשת העיר הנכנסת, עינת קליש רותם, מגיעה מרקע של אדריכלות ותכנון ערים. בעת כניסתה לתפקיד הכריזה כי היא הולכת להפוך את חיפה לברלין הישראלית. הדרך שבה היא הולכת לעשות זאת תהיה לדבריה באמצעות תמ"א 38 ופינוי בינוי. לעבות את המגורים במרכז העיר, ולא רק להרחיב את הפרברים. בנוסף להתחדשות בנדל"ן בעיר חיפה, קליש רותם מתכוונת גם לחדש את המרחב הציבורי, לחזק את התחבורה הציבורית והדרכים.
לבירור על יזמים ועורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית לחץ כאן
להצטרפות לרשימת התפוצה ולקבלת עדכונים השאירו פרטים כאן
