כדי לאפשר לכם להבין יותר מקרוב תהליכי תמ"א 38, יצאנו לשטח לראיין דיירים שעברו תמ"א 38 בבניין שלהם.
המטרה: חיזוק, שיפור וחידוש הבניין
האמצעי: תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 (לא מכירים את ההבדלים בין המונחים? לחצו כאן להסבר נוסף)
התוצאה: חלום. אך הדרך להגשמת החלום לא תמיד סלולה, וישנם כמה כללים בסיסיים שכדאי לכל אחד להכיר לפני שהוא או היא יוצאים לדרך ומתחילים בתהליך, על מנת להקל, לייעל ולמקסם את התמורות.
"אין חכם כבעל נסיון" ולכן החלטנו לראיין עבורכם דיירים שכבר עברו את התהליך, ויכולים לתת לכם טיפים מנסיונם, ולחסוך לכם המון. הפעם פגשנו את שלמה כהן מקריית ביאליק, ששמח לשתף אותנו בנסיונו:
קצת עליי: שלמה כהן (63) פנסיונר של צה"ל ועובד במשתלת שלומית בכפר ביאליק. נשוי פלוס שלושה ילדים, וסבא ל-7 נכדים. "מתגורר בדירה רק עם אשתי אבל הילדים מבלים לא מעט זמן בבית".
מיקום: "קריית ביאליק, רחוב הזית 21. הבניין קיים מעל 50 שנה. לפני התמ"א, הבניין היה בן 2 קומות ו-5 דיירים, וישב על שטח של כחצי דונם".
סטאטוס הפרויקט: "מהרגע שחשבנו לעשות תמ"א 38/2 ועד סיום הבנייה לקח לנו 9 שנים, אנשים כאן הספיקו להזדקן. הבנייה עצמה ארכה כשנתיים, עדיין לא סיימנו הכול. קיבלנו טופס 4 לאכלוס דיירים אבל יש עוד הרבה תקלות, שעדיין מטפלים בהן".
החברה שעשתה את הפרויקט: חליבה יצחק איטום יזמות ובנייה בע"מ
תהליך בחירת היזם
"דייר ברחוב שלנו, בן למשפחת קבלנים, הציג את עצמו כיזם שמעוניין לעזור לנו לעשות תמ"א בבניין. הוא השאיר רושם טוב, והסכמנו ללכת איתו לפרויקט. משום שהיינו בין הראשונים באזור שעשו תמ"א, לא היה לנו ממי ללמוד. חתמנו איתו על חוזה, ובו מצוין שבפרק זמן של שנה יגייס קבלן, שיכין תוכניות ראשוניות. קבלן אחד נעלם בשלב מסוים, כנראה בשל המחלוקות שהיו בין הדיירים. עם קבלן אחר, שמקדם הרבה פרויקטים של תמ"א בקריות, לא הגענו להסכמות, והחלטנו לא להמשיך איתו. קיבלנו מספר הצעות אבל אף אחד לא רצה להיכנס עד שלא תהיה הסכמה בין הדיירים. בסוף, מצאנו את חליבה".
נציגות הדיירים
"אני הייתי הראשון שרצה לעשות תמ"א 38 ושהוביל את היוזמה, סחפתי אחריי את כל השכנים, למעט השכנה מקומת הקרקע. הבניין היה במצב גרוע, קילופי טיח, הברזלים התחילו לבצבץ מהעמודים. הבניין עבר 2 תהליכים: לפני 25 שנה העמודים התחילו להתפורר, קיבלנו מהעירייה צו לתקן או לפנות תוך 3 חודשים. הבאנו קבלן, חיזקנו את העמודים, ואחרי למעלה מ-20 שנה הקירות התומכים התחילו להתקלף, והברזלים שוב התחילו לבצבץ מהקירות. הבנו שדרוש כאן חיזוק שיעלה לנו המון כסף. הדיירים שגרים פה הם ברובם בגימלאות, ואין להם כסף לשלם. התחלנו לחקור את נושא התמ"א והתברר שזה עונה על הצרכים שלנו במדויק, ושנקבל מרפסת, מעלית וממ"ד, בלי להוציא כסף מכיסנו, אלא רק לוותר על שטחים".
גיוס הדיירים לפרויקט תמ"א 38
"ערכנו אסיפת דיירים, שבה העלינו את הבעיות ואת רעיון התמ"א. כל הדיירים הסכימו, אבל ההסכמה הייתה רק לגבי ביצוע תמ"א. היו חילוקי דעות על איך ומה יתבצע, כיוון שהדירות לא דומות זו לזו, יש גדולות ויש קטנות. התחילו ויכוחים בין הדיירים, וקיימנו מספר דיונים בנושא. במשך למעלה משנה נמשכו ניסיונות השכנוע למתווה, שבו כל אחד יקבל לפי יחס השטח שלו בטאבו".
לקבלת ניתוח חכם אודות התמורות המקובלות בכתובת שלכם לחצו כאן
איך התמודדתם עם דיירים סרבניים? "אחד מדיירי הבנין התנה את הסכמתו בתוספת של ממ"ד, ועוד חדר ובנוסף גינה שיהיו בשטח של כ-100 מ"ר, ופירוש הדבר שזה ינגוס בשטח המשותף של שאר הדיירים. בנוסף, הדירה שלו לא הייתה תקנית כי נבנתה בגובה נמוך מהתקן. דרש שיהרסו את הדירה ויבנו מחדש, אחרת הוא לא יחתום. התלבטנו אם ללכת לבימ"ש. היה ברור לנו שנזכה, לפי תקדימים של תביעות קודמות, אבל ידענו שזה יאריך עוד יותר את התהליך. בנוסף, גילינו שכל הדיירים ברחוב יודעים שאנחנו רוצים לעשות תמ"א 38, ופתאום כל השכונה התאגדה והחתימו את כל הדיירים להתנגדות לפרויקט, והיה המון בלגן. נכנסנו לסחרור של 7 שנים של ועדות ומשפטים, אבל לא התייאשנו. ידענו שהחוק עומד לצידנו, ובמקרה הכי גרוע הבנו, שאולי נעשה רק תמ"א חיזוק מבנה, ממ"ד מרפסת ומעלית, ולא נקבל תמורות נוספות (מכוח התב"ע) או שנקבל תמורות מינימאליות. בסופו של דבר, השכנה מקומת הקרקע הסכימה למכור את הדירה לקבלן במחיר מופקע ביחס למחירי שוק הנדל"ן, וכל זאת עוד לפני ביצוע התמ"א. בסך הכול לקח לנו 7 שנים לגייס את כל הדיירים ללכת לפרויקט תמ"א 38/2 ועד לרגע שהתוכנית אושרה בוועדה לבניית ערים בקריות".
תקופת השיפוצים
"בתקופת בניית היסודות וחיזוק המבנה, היו לנו המון בעיות. כשיצקו את הקומה מעל הדירה האחרונה, בטון נכנס לאחד החדרים של הדיירת מלמטה, דרך פתח בתקרה שלא נאטם כנדרש, מבלי שמישהו שם לב, וגרם נזק רב לתכולת הדירה. בימים גשומים, הבתים היו מוצפים ומנותקים מחשמל, טלוויזיה ואינטרנט, ולא ניתן היה לחיות בצורה נורמאלית. חודשים לא היו לנו חלונות ותריסים, רוחות וגשמים נכנסו לבתים גם כשהקבלן ניסה לאטום בעזרת יריעות ניילון. במשך חודשיים לא היה לי אינטרנט, ובמשך שבועות הייתי ללא טלוויזיה ומזגנים. בדירתי שהוצפה במים 3 פעמים עקב רשלנות בבנייה, נגרם נזק רב למבנה ולכל הריהוט בבית. לאחר כשנה, הבנתי שאני לא יכול להמשיך לחיות ככה, ונאלצתי לשכור במשך 9 חודשים דירה חלופית על חשבוני. כל הפרויקט הזה עלה לי כ- 400,000 ₪, כולל רהיטים חדשים, שנאלצתי לקנות, השכירות ששילמתי ותיקון כל הנזקים שנגרמו עקב התמ"א. בתקופת פרויקט התמ"א נוצרים לא מעט נזקים בדירות, בציוד ובשטחים הציבוריים, חשוב לוודא, שהקבלן לא יתנער מאחריות כאשר קורים נזקים כאלו".
כדי למזער בעיות אפשריות, כדאי לבחור עורך דין טוב. לחצו כאן לרשימת עו"ד המובילים בייצוג דיירים
התמורות לדיירים
"מעלית, ממ"ד ומרפסת – בסה"כ תוספת של 25 מ"ר. הסכמנו לוותר על נוחות, אחוזי בנייה, חניות ושטחים משותפים לטובת בניית דירות חדשות לקבלן. לפני התמ"א הייתה לי חנייה אורכית ל-3 רכבים, היום יש לי בקושי מקום לרכב אחד. אנו מעריכים, שוויתרנו על למעלה מ-2 מיליון ₪ לטובת הפרויקט".
התמורה ליזם: 5 דירות, מתוכן 2 דירות גן, פנטהאוז גדול, דירה גדולה המשתרעת על 240 מ"ר, ועוד 2 דירות גדולות. הדירות נמכרו בטווח מחירים 1,800,000 – 2,700,000 ₪
ערך הדירה לפני הפרויקט: 1,100,00 ₪ לדירה בת 5.5 חדרים.
ערך הדירה כעת: 1,600,00 ₪ – 1,800,000 ₪ לדירה בת 5.5 חדרים, (עם ממ"ד, מרפסת ומעלית בבניין).
טיפ לדייר
"נכנסים לתהליך תמ"א? תיקחו הרבה אוויר. אני אדם שיש לו לא מעט סבלנות, וגם אני כמעט נשברתי מספר פעמים, אבל ככל שעובר הזמן אני נהנה מהפירות. לעיתים, יש פער בין מה שיזמים אומרים, כותבים ומתחייבים לבין מה שקורה בפועל.
לדירוג היזמים המובילים בתמ"א 38/2 לחץ/י כאן
ממליץ לכל מי שחושב לגשת לפרויקט תמ"א 38/2, לערוך מחקר מקיף על היזם או הקבלן, לברר עם דיירים מפרויקטים קודמים שלו על ההתנהלות ובעלי המקצוע שעובדים עם הקבלן. שימו לב שהקבלנים יחזירו לכם את ההוצאות על המים והחשמל שהם השתמשו לצרכי בנייה ושמגיעים לכם, וכמובן שהקבלן יפקיד ערבות בנקאית למקרה של נזקים ברכוש, בגוף, בנפש או באיחור סיום הבנייה כולל פיתוח שטחים ציבוריים והמעלית. כמו כן, שיעשה ביטוח מקיף לכל הדיירים לפגיעות ברכוש ובגוף. בחוזה שאתם חותמים צריך להיות כתוב תאריך תחילה, סיום ומסירת המבנה, המתייחס גם לשטחים הציבוריים שאמורים להיות גמורים כמו הגינה והמעלית. יש לדרוש מהקבלן להחתים בגמר הפרויקט גם את הדיירים הוותיקים על פרוטוקול טופס מסירה סטנדרטי. יש לבחור עו"ד מנוסה ואכפתי לפרויקט התמ"א.
לעורכי הדין המובילים בדירוג CitySquare לחץ/י כאן
יש לדרוש מהקבלן לפני מסירת הדירות והבניין לאחריות הדיירים, להכין תקנון לבית משותף כדי לא להיכנס למלחמות עם הדיירים החדשים שקנו דירות בפרויקט".
