והפעם, במדור הראיונות עם דיירי תמ"א 38, סיפור על "איך התחלנו פרויקט תמ"א 38 בעקבות פלייר בתיבת דואר":
קצת עליי: מיכל מילשטיין (43), עובדת בסטארטאפ
מיקום: מתגוררת מ-2007 עם בן זוגה ברחוב השומר 8 בגבעתיים. הבניין שהיה בן 3 קומות ו-4 דירות בכל קומה נבנה ב-1970. "מצבו של הבניין היה רעוע, היו בעיות של צנרת וביוב, ובכל שנה נאלצנו לגבות כספים מעבר לתשלומי וועד בית השוטפים. לא הייתה לנו מעלית או חדרי ממ"ד, ונאלצנו להעביר את תקופת צוק איתן בריצות למקלט הטחוב".
סטטוס הפרויקט: הפרויקט אוכלס והבנייה הסתיימה סופית ב- 2017
החברה שעשתה את הפרויקט: אנגלאינווסט
תהליך בחירת היזם: "אספנו מידע על יזמים מבניינים בשכונת בורוכוב. באחד הימים, קיבלתי פלייר של אנגלאינווסט בתיבת הדואר שלי, ויצרתי איתם קשר. אין לי ספק שהיום זה לא היה עובד כך. הגעתי למשרדי החברה, ושוחחתי עם המנהל והצוות שלו. התרשמתי שהחברה יציבה כלכלית, וזהו פרמטר ששיחק תפקיד מאוד חשוב. בתהליך החיפוש שלי, התמקדתי ביזמים שעושים את התמ"א בגבעתיים, כי בכל עירייה יש חוקים אחרים וצריך להכיר אותם. פניתי ל-4 יזמים שנתנו הצעה בסיסית, ונציגים שלהם הגיעו לפגישה בבניין. בשלב בחינת ההצעות לא היה לנו עדיין עו"ד, רק בהמשך. מתוך ההצעות שקיבלנו, בחרנו את היזם שהציג לנו את התוכנית המרשימה ביותר לעומת השאר. טרם הנענו מהלכים, היזם ירד לפרטים והשקיע במדידות, בנוסף, התרשמנו שיש לו חוסן כלכלי והרגשנו יותר בטוחים ללכת איתו לפרויקט תמ"א. ניהלנו מו"מ עם היזם לגבי המפרט הטכני, לפני כן הורדתי מהאינטרנט מפרטים וחקרתי את הנושא לעומק, ולכן גם לא היססתי להתעקש על חומרים ומותגים מסוימים. השקעתי המון אנרגיות בתהליך, אבל אם לא מובילים אותו, זה פשוט לא יקרה".
לדירוג היזמים המובילים בבחירת הדיירים
נציגות הדיירים: "בכל שבוע התקיים מפגש בדירה שלי, ובכל פעם היה מקבץ אחר של דיירים. עשיתי את זה בשקיפות כי רציתי שהדיירים יקבלו אינפורמציה, ושנשתף בה את כולם, גם את המתנגדים".
גיוס הדיירים לפרויקט: "היו בבניין דיירים מבוגרים, שחששו משרלטנים ומיזמים קטנים אשר עלולים להגיע לפשיטת רגל. לאורך כל התהליך המתנגדים תמיד הוזמנו לבוא ולהביע את דעתם, כשהמהלך התחיל להיות רציני, הם ממילא לא רצו למדר את עצמם, ובאו לשמוע. לשיטתי, חשוב לשמור עם כולם על יחסים טובים, לא להתווכח, ולא להסתכסך. בסופו של דבר על ייפוי הכוח חתמו כולם, והשגנו 100 אחוז חתימות. זו תוצאה של תהליך ארוך (קרוב לשנתיים) שבו גייסנו את הסכמת הדיירים. אמנם הוצאת ההיתר הייתה מהירה, אבל השכנים שגרים לידנו הגישו התנגדות לועדת ערר מחוזית, בנוגע לממ"ד שייבנה בסמיכות לבניין שלהם. בסופו של דבר העירייה דחתה את התנגדותם, אבל כל זה עיכב את התהליך בשנה וחצי. היינו כמעט נואשים כי הכול היה כבר חתום ומוכן. לאחר דחיית הערעור, עיריית גבעתיים האיצה את התהליך, ואז עלה נושא העצים שצריך לעקור – היינו צריכים לקבל אישור מקק"ל וממחלקת הגינון של העירייה – החסם הזה עיכב את התהליך בחצי שנה נוספת, אך לבסוף התקבל ההיתר".
לעורכי הדין המובילים בייצוג דיירים
איך התמודדתם עם דיירים סרבניים:
"דיירת שלא רצתה לחתום, מכרה את הדירה, ולשמחתנו הקונים החדשים התלהבו מהרעיון וחתמו. שכן אחר שגר בקומה האחרונה, רצה לבנות על הגג, הסברנו לו שיהיה לו יותר כלכלי לעשות תמ"א, ולקח זמן עד ששכנענו אותו לרדת מהעניין. שכנים אחרים אמרו שהם לא רוצים לעבור את תקופת השיפוץ, לגור ברעש ובקושי, בסוף כולם השתכנעו לעבור את התהליך".
מה הייתה המטרה הראשונית כשנכנסתם לפרויקט? "עניין כלכלי. הבניין היה במצב רע, אי אפשר היה לשבת במקלט, היה יקר מאוד לתחזק את מגרש החנייה, הביוב נסתם, והיו ליקויים בתשתיות החשמל. הבנו שאנחנו נמשיך להפסיד כסף על תיקונים אם לא נשפץ. האינטרס שלי היה כלכלי. התוכנית שלי הייתה לקנות דירה חדשה אבל בסופו של דבר קניתי דירה ישנה, והחלטתי שאני חייבת לשדרג אותה. אם יש אפשרות כזו כמו תמ"א, צריך לקדם אותה. מעבר לכך, הבניין שלנו ממש רעד בצוק איתן, העמודים היו דקים וידענו שהוא לא יחזיק מעמד ברעידת אדמה".
איך עברה תקופת השיפוצים: "תקופת השיפוצים עברה יחסית בנחת כי ממש חיכינו לזה ורצינו שהתהליך יתקדם. נכון, לא תמיד היה קל ותקופת המדרגות הזמניות הייתה לא פשוטה, אבל היינו מאוד בשלים, מגובשים וסובלניים, וידענו לקראת מה אנחנו הולכים. הערכנו את התהליך שעברנו וידענו שהמטרה שווה את הדרך. כל הסיפורים ששומעים על לכלוך ובלגן לא נוראיים כל כך כמו שחושבים, בעיקר ברגע שרואים את השינויים קורמים עור וגדים".
לבירור כדאיות כלכלית בבניין שלך לחץ/י כאן
מהן התמורות לדיירים בפרויקט התמ"א 38 שלכם:
מרפסת שמש 12 מ"ר, ממ"ד, מעלית, שדרוג תשתיות, החלפת אלומיניום בדירות, תוספת חניות לדירות החדשות (לדירות הישנות הייתה חנייה בטאבו), ומחסן.
מהי התמורה ליזם: 4 דירות, 2 סטנדרטיות, אחת דופלקס ואחת פנטהאוז.
ערך הדירה לפני הפרויקט: 1.8 לפני הפרויקט לדירה של שלושה חדרים בגודל 88 מ"ר
ערך הדירה כעת: 2.8 – 2.4 מילון ₪ לדירה של ארבעה חדרים בפרויקט בגודל 120 מ"ר.
האם הייתה עלייה באיכות החיים לעומת לפני התמ"א 38?
"כשיש עכשיו אזעקות, נכנסים לממ"ד וזה נעים ונוח. יש לנו מעלית ומחסנים. תשלום וועד הבית עלה מ-70 ל-250, התחזוק יותר יקר אבל הבניין הרבה יותר נקי ומסודר. המעבר מבניין ישן לחדש הוא קיצוני, והוא בא לידי ביטוי בכל היבט אפשרי".
ידוע לך אם בניינים נוספים ברחוב החלו גם בתהליך של התחדשות עירונית? "אנחנו היינו החלוצים והובלנו כאן טרנד, בעקבותינו בורוכוב התמלאה בבניינים שעוברים תמ"א".
טיפ לדייר: "צריך להתאזר בסבלנות ולשתף את כולם בתהליך. אם נקלעים למבוי סתום תמיד כדאי שיהיה דייר או קומץ דיירים שמובילים את התהליך. צריך להעביר לכולם שהאינטרס משותף, לא להתפצל ולהתחיל להתחלק לקבוצות אלא להתאגד יחד כמו קבוצת רכישה. להבין יחד מה כל אחד רוצה ולמצוא דרכים לפתור את הבעיות שעולות".
לבירור היתכנות תמ"א בבניין שלך לחץ/י כאן