בשנים האחרונות, יותר ויותר נציגויות של דיירים ממתחמי מגורים ישנים ורעועים פונים ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית על מנת לקדם פרוייקטים של פינוי בינוי. אמנם מדובר בתהליך ארוך ומסורבל, אך התוצאה משתלמת לכל הצדדים: בעל הנכס מקבל דירה משודרגת וחדשה מהיסוד, היזם שנוטל בפרויקטים אלו סיכונים גבוהים ומשקיע הון רב, מרוויח מלאי גדול יותר של דירות למכירה, וגם הרשות המקומית יוצאת ברווח – שיפור של תשתיות מקומיות וחזות פני הרחוב. זו אחת הסיבות שלא מעט רשויות מקומיות מכוונות לעבר הרחבה של פרויקטים של פינוי בינוי. האם גם הבניין שלכם יכול להתאים לפרויקט של פינוי בינוי?
בעשור האחרון, כ-5% מסך התחלות הבנייה בישראל בשנה, הם במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, כ-70% מיחידות הדיור שאושרו עד היום הם באזור תל אביב והמרכז. מאז נחקק חוק פינוי בינוי בשנת 1965, הרשויות המקומיות דואגות לאתר מתחמי מגורים ישנים אשר זקוקים להתחדשות באמצעות הריסה ובנייה מחדש. אך עד שהרשויות המקומיות יפעלו בנושא, דואגים גם חלק מהדיירים, וכן לא מעט יזמים וקבלנים לקדם פרויקטים אלו.
על פי דו"ח להתחדשות עירונית לשנת 2018 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2010 אושרו 9 מתחמי מגורים של פינוי בינוי כאשר מספר יחידות הדיור המוצעות בהן היו 1836. לעומת זאת, בשנת 2018 הייתה גדילה של 300% במספר האישורים – 27 מתחמי מגורים עם 12,812 יחידות דיור מוצעות (במקום 3746 יחידות דיור קיימות). בדו"ח צוין כי החל משנת 2014 נרשמת עלייה עקבית וניכרת במספר יחידות הדיור המאושרות בתכניות פינוי-בינוי ובשנת 2018 חלה עלייה משמעותית של כ 50% במספר יחידות הדיור שאושרו בתכניות.
הניסיון לקדם תוכניות של פינוי נעשה גם במסגרת ממשלתית באמצעות קידום חקיקה והסרת חסמים, וכן העמדת כלים ומנגנוני סיוע לבעלי דירות. דוגמא בולטת לכך היא תיקון חוק פינוי בינוי שאושר בשנת 2018 ומטרתו להסדיר את מערך היחסים בין בעלי הדירות ליזם, ולהעמיד מגוון פתרונות לאוכלוסיית הקשישים במסגרת של פרויקטים בפינוי בינוי.
עד סוף שנת 2018 אושרו בתל אביב 6,813 יחידות דיור במסגרת תוכניות לפינוי-ובינוי, נתון שהופך אותה לעיר המובילה בפרויקטים של פינוי בינוי. ביחס לגודל האוכלוסייה, העיר המובילה באישור יחידות דיור בתוכניות לפינוי בינוי היא קריית אונו ואחריה מדורגות יהוד – מונסון וגבעתיים. ערים אלו הן גם המובילות בהנפקה של היתרי בנייה, במיזמי פינוי בינוי, כאשר תל אביב ראשונה עם 1,811 יחידות דיור בהיתרים, יהוד מונסון עם 1,792 וקרית אונו עם 1,675.
דירה בפרויקט פינוי בינוי תהיה שווה פי 2-3 מערך הדירה הישנה
תהליך של פינוי בינוי הוא ארוך ומסורבל ועלותו גבוהה, לא כל יזם יכול לצאת להרפתקה שכזו, ולא כל בניין יכול להתאים לפרויקט זה. בניינים ישנים, מטים ליפול, בעלי תשתיות רעועות, הממוקמים באזורים "חלשים" בעיר מבחינה סוציו אקונומית הם בעלי סבירות גבוהה לתהליך של פינוי בינוי. בנוסף, על מנת שמתחם מגורים יתאים לפרויקט פינוי בינוי הוא צריך להכיל לפחות 24 יחידות דיור. מתחם מגורים יוכרז כמתחם פינוי בינוי כדי לנצל באופן יעיל יותר את הקרקע, תוך הרחבה של מספר הדירות בשטח, שיפור התשתיות, שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור חזותה.
דרך פשוטה ויעילה לבדיקת היתכנות פרויקט של פינוי בינוי במתחם מגורים בו נמצא נכס מסוים היא באמצעות CitySquare – אתר המנגיש מידע שקוף לציבור אודות התחדשות עירונית בנכסיו (ראה מסגרת), באתר ניתן לעבור תהליך בירור ראשוני אודות כדאיות פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי במקום המגורים וזאת בעזרת כלים ידידותיים למשתמש. הקלדה של כתובת מגורים בשורת חיפוש מאפשרת לברר מה יהיה השווי המוערך של הנכס לאחר פרויקט של התחדשות עירונית, וניתן אף לקבל המלצות על אנשי מקצוע מתאימים עבור קידום וביצוע תהליכים אלו.
לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי נדרש אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה אשר תתאים למתחם הספציפי. תהליך זה עשוי לארוך בין 5 ל-10 שנים, בנוסף לתהליך בנייה של מאות יחידות דיור, אשר עשוי לארוך אף הוא מספר שנים, ולכן פרויקטים אלו מסתכמים בהמתנה ארוכת שנים מצד הדיירים.
משום העלויות הגבוהות הכרוכות בתהליך של פינוי בינוי, בחינת הכדאיות הכלכלית של היזם היא קריטית. ככל שייבנו יותר יחידות דיור לעומת מספרן המקורי, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור יהיה גבוה יותר, כך תעלה בהתאם הכדאיות הכלכלית. לצורך העניין, במצב שבו במקום בנייני שיכון המכילים עשרות דירות באזור המרכז ייבנו מגדלים גבוהים שיכילו מאות דירות, תעלה הסבירות לביצוע פינוי בינוי.
מכפלת הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי היא 1:3 הכוונה היא שעל כל דירה קיימת שדייריה פונו, ייבנו 3 דירות חדשות, אחת מהן שייכת לדייר, ושתי הדירות הנותרות הן תמורה ליזם. הדירות החדשות אותן מקבלים דיירי הבניין בפרויקט פינוי בינוי שוות לרוב פי 2 או פי 3 מערך הדירה הישנה. במרבית המקרים מדובר בדירה אשר עוברת הרחבה של כ-25 מ"ר בממוצע, , חניה צמודה, מעלית ופיתוח סביבתי עשיר לכלל המתחם. התמורות שיקבלו הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי עבור הענקת זכויות הבנייה ליזם, יהיו לרוב נגזרת של מחיר הדירה ורמת הצפיפות של המגרש.
דיירים המפונים ממתחם של פינוי בינוי, זכאים ליחידת מגורים זמנית בתקופת הבנייה, להוצאות שכ"ד וכיסוי הוצאות נוספות כגון הובלות או ייעוץ משפטי. לדיירים ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כמו פטור מהיטל השבחה.
עלייה של 1.8 מיליון בשווי נכס בבניין שעבר תהליך פינוי בינוי
סילבנה באבא, היא דיירת ברחוב שאול המלך בקרית אונו, כשרכשה את דירתה בשנת 1983, שילמה עליה 32,000 דולר. ברחוב שאול המלך היה מתחם ישן ורעוע של בנייני רכבת, משנות ה-50 בעל 12 כניסות, בן 3-4 קומות, ובכל בניין היו 6-8 יחידות דיור. עלות דירה במתחם טרם הפרוייקט הייתה בגובה של כחצי מיליון שקלים. במתחם בציר לוי אשכול בעיר, שעבר תהליך פינוי בינוי ונושא כיום את השם "אונו פריים", פונו 92 יחידות דיור ונבנו בפועל 366 יחידות דיור ( בתוספת 27 יח"ד במסגרת תמ"א 38 בבניין הכלנית) רוב הדיירים קיבלו דירת 4 חדרים חדשה ומודרנית, עם מרפסת שמש, חניה תת קרקעית, עלייה של קומה אחת מהדירה המקורית, מעלית, חדר אופנים ועגלות, חדרי משחק לילדים ועוד. שווי דירת 4 חדרים במתחם כיום היא בעלות של כ-2.3 מיליון ₪, דירת 3 חדרים עולה למעלה מ- 1.9 מיליון ₪. היזם נותר עם 274 יחידות דיור למכירה, תמורה יפה מאוד בהתחשב במחירי הדירות במתחם. על פי נתונים באתר CitySquare 3 בניינים בפרויקט בשלבי איכלוס, בניין אחד בשלב התארגנות ובניין נוסף קיבל היתר.
בפרויקט נוסף בקרית אונו, הנושא את השם "אונו וואלי", ברחוב בר יהודה 14 בעיר, מתחם בעל 8 בנייני רכבת ישנים, אשר הכיל 216 יחידות דיור, עובר תהליך של פינוי בינוי כשבסופו יוקמו 8 בניינים בגובה של 16 קומות, ובסך הכול ייבנו 672 יחידות דיור. טרם פרויקט פינוי בינוי עלות דירה בת ארבעה חדרים במתחם הישן הייתה כמיליון שקלים, לאחר שיושלם הפרויקט, הדירות שיעברו הרחבה, ויקבלו תוספת של מרפסת ומחסן, יהיו בשווי של כ-2.7 מיליון שקלים. רווח נקי של כ-1.7 מיליון שקלים ללא השקעה מצד הדיירים תוך מספר שנים.
ליצירת קשר להתנעת תהליך התחדשות עירונית