בעוד הדיירים מתלבטים בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי, מודל ייחודי של התחדשות עירונית רוקם עור וגידים מתחת לאפינו ונקרא: בינוי – פינוי. הפיילוט נעשה בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון . חיים אביטן, ראש הרשות להתחדשות עירונית, ודוד עמדי, מנהל תחום בכיר מדיניות וכלכלה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסבירים על תהליך הבינוי פינוי, ומהי הסיבה שהוא לא יכול לקרות בכל מקום?
שכונת רמת אליהו נחשבת לאחת השכונות הוותיקות בראשון לציון, היא מאופיינת בבנייני שיכון ישנים ובנייני רכבת, שמצבם ירוד והתשתיות שלהם לקויות. רוב הבניינים הם ללא מעליות וממ"ד. למעלה מ-50 אחוז מהאוכלוסייה שגרה בה הם יוצאי אתיופיה. הדימוי שדבק בשכונה הוא דימוי שלילי של שכונת פשע ועוני. על פניו, לשכונת רמת אליהו יש את כל המאפיינים שעשויים להתאים לתהליכים של פינוי בינוי.
לבירור התכנות להתחדשות עירונית בבניינך
לדברי דוד עמדי, מספר יוזמות הצטלבו יחד והובילו לקידום הפיילוט בשכונת רמת אליהו. היוזמה הראשונה הייתה של הממשלה אשר רצתה לעשות פיילוט בבינוי-פינוי אך לא נפלה ההחלטה היכן הוא יהיה. בנוסף, היה רצון מצד הממשלה ליזום מהלכים על מנת לקדם את האוכלוסייה האתיופית, בין היתר גם בנוגע למגורים. צד אחר היה של הרשות המקומית אשר ניסתה לפעול בשנים האחרונות לקידום התחדשות עירונית ברמת אליהו.
מילון מושגים: בינוי-פינוי
בתהליך של בינוי פינוי, היזם בונה בניין חדש על קרקע פנויה באזור הסמוך לבניינים המועדים לפינוי והריסה. לאחר השלמת הבנייה של הבניינים החדשים, עוזבים הדיירים את הדירות הישנות ועוברים לבניין החדש. בניגוד לתהליך פינוי בינוי שבו יש תקופת מעבר בת מספר שנים שבה הדיירים גרים בשכירות עד להשלמת בניית הבתים, כאן המעבר לדירה החדשה הוא מיידי, בדומה למצב שבו היו רוכשים דירה חדשה. לאחר שהדיירים עזבו את דירותיהם, היזם הורס את הבניין הישן ובמקומו בונה בניין חדש נוסף. בבניין זה יאוכלסו דיירי הבניין הבא שיפונה, וכך הלאה. בניגוד לתמ"א 38 ופרויקט פינוי-בינוי רגיל, בכדי להתחיל את תהליך הבינוי-פינוי דרושה קרקע פנויה. בשאר ההיבטים, לרבות בפן התכנוני, תהליך זה דומה מאוד לתהליך של פינוי-בינוי.
בניגוד למסלולים אחרים בהתחדשות עירונית, בהם הדיירים ניצבים מול שוק היזמים הפרטיים, במקרה הנוכחי, המדינה היא למעשה היזם. הרשות להתחדשות עירונית, מטעם המדינה, מגבשת את הדיירים, מציעה להם את התמורות, ומחתימה אותם על ההסכמים. בדומה לכל פרויקט של פינוי בינוי, כאשר מוציאים דיירים מביתם ומעבירים אותם לבית אחר, יש להשיג 100% הסכמות של דיירים.
חיים אביטן, מספר כי יתרונות מסלול זה של התחדשות עירונית הם ברורים בעיקר בכל הנוגע לדיירים. "הדיירים עוברים ישירות לבתיהם החדשים, ואינם נאלצים לגור בשכירות עד לגמר בניית דירתם החדשה. הדבר מקל מאוד, בעיקר על המבוגרים שביניהם, ומסייע בהיענות לתהליך".
לדברי דוד עמדי, התמורות אותם מקבלים הדיירים המפונים הן דירה חדשה, הרחבה של 12 מ"ר כולל ממ"ד, חנייה ומרפסת. הדירה החדשה מוצעת להם במספר שכונות בראשון לציון: בשכונת נוריות ונרקיסים בצריפין, בנחלת עילית וכן ברמת אליהו. "חלק מהדיירים העדיפו להישאר בתחומי הקהילה בשכונה והשאר העדיפו להתפזר. אנו מחתימים אותם על חוזה שבו למעשה מדינת ישראל קונה את הדירה ובתמורה נותנת להם דירה חדשה. בשלב הבא, הרשות להתחדשות עירונית יחד עם הרשות למקרקעי ישראל מוציאות מגרש פנוי בבעלות המדינה למכרז עבור יזמים, כמו לדוגמא מגרש שהיה פנוי בשכונת נוריות. במסגרת המכרז נרכוש מהיזם 30 אחוז מהדירות עבור הדיירים משכונת רמת אליהו. לצורך העניין מתוך מגרש של 155 יחידות דיור הודענו ליזם שנרכוש ממנו 48 דירות. היזם שניגש למכרז הציע הצעת מחיר לקרקע , ומחיר הדירות ששילמנו לו קוזז משווי הקרקע".
לדירוג יזמים חברתי- מבוסס חוות דעת מאומתות
מהות התהליך מאפשרת ליותר דיירים לבטוח בו
אחד החסמים הבולטים בתהליכים של פינוי בינוי הוא התנגדות הדיירים. מקור הסירוב נעוץ לעיתים בקושי לעבור לבית חדש, בעיקר כאשר יש חניית ביניים בדירה שכורה, בעיית אמון ביזם, ולעיתים גם רצון להקשות על מנת להגדיל את התמורות. דוד עמדי מספר כי עד כה לא נתקלו בדיירים סרבניים, וזאת למרות שמדובר ב-2100 בעלי נכסים שיעברו את תהליך הבינוי פינוי. "הדיירים עדים לכך שיש מנהלת להתחדשות עירונית בשכונה שמטפלת בבעיות השוטפות ביום-יום. בינתיים החתמנו מחצית מהדיירים מבניינים שונים (מדובר בעשרות בניינים). אנחנו עדיין בתהליך ולא בכל הבניינים החתמנו במאה אחוז, אך לא הגענו למצב שעלינו להגיש תביעה. המהות של התהליך מאפשרת ליותר דיירים לבטוח בו. חלק מהמבנים בשכונה יעברו תמ"א 38 ,כאמור 2100 יעברו בינוי פינוי, יש רצון להתקדם ותקציבים, ואנו מתקדמים לאט לאט".
אך עדיין ההתקדמות בבינוי פינוי ברמת אליהו היא מהירה יותר מכל תהליך אחר של פינוי בינוי. לדברי דוד עמדי, אחד היתרונות במסלול זה הוא קיצור התהליך ב-3-4 שנים מיום חתימת הדיירים עם הרשות. בשכונת נוריות לדוגמא יש מגרש ותב"ע מאושרת, כל מה שנותר ליזם לעשות הוא להוציא היתר בנייה ולבנות את הבניין. "יתרונות נוספים הם וודאות גדולה ברמה התכנונית, אין קשייי אמון עם יזם, ובכלל האמון הוא נקודת המפתח, כי הדיירים לא יוצאים מהבית אל הלא נודע, אלא אורזים את החפצים שלהם ועוברים לדירה החדשה, כאילו רכשו דירה חדשה בפרויקט, כאשר את כל הארגון והבירוקרטיה אנחנו מנהלים. גם היזם לא נדרש לעסוק בשלל הבירוקרטיות של פינוי בינוי, בדומה למכרזים רגילים הוא רוכש מגרש פנוי ובונה כשיש לו יתרון כי הוא יודע ששליש מהדירות מכורות מראש. סדר גודל של פרויקט כזה עם אלפי יחידות דיור, יזם עצמאי לא היה מצליח להוציא לפועל, נדרש שיתוף פעולה כמו שהיה כאן עם הממשלה", אומר דוד עמדי ומוסיף כי מודל ייחודי זה יכול להתקיים במקומות שבהם לא יפעלו יזמים עצמאיים ולא תהיה כדאיות כלכלית, אך יהיו מגרשים סביב האזור המועד לפינוי. "כמות יחידות הדיור שנדרשנו להוסיף לפרויקט ברמת אליהו לא הייתה כלכלית, ועל מנת שהפרויקט יצליח לצאת לפועל, המדינה נתנה קרקעות משלימות בהנחה, באמצעות הסבסוד התאפשר בינוי פינוי במאסות, אך זה יכל להתקיים רק כי המדינה משמשת כיזם".
ליצירת קשר ופרטים נוספים אודות פרויקטי התחדשות עירונית
באילו קריטריונים אמור לעמוד היזם הנבחר לצורך ביצוע הפרויקט?
"בדיוק כפי שמוציאים מכרזים של מחיר למשתכן שאליהם כל יזם יכול לגשת, נקבעו כאן תנאי סף כמו ניסיון בהיקף דומה של בניית דירות, ההליך הוא מכרזי ובשקיפות מלאה, ואכן ניגשו למכרז יזמים חזקים. בפרויקט הראשון בשכונת נחלת זכתה חברת אשדר ובשכונת נוריות זכו שיכון ובינוי", אומר דוד עמדי ומציין כי היזמים שבנו את הפרויקטים ביצעו למעשה בנייה רגילה ולא נדרשו לכל התהליכים הבירוקרטיים, ארגון הדיירים ומו"מ על התמורות, משום שהמדינה עשתה זאת, ואף רכשה מראש חלק מהדירות במחיר ידוע ומוסכם. "היזמים שביצעו את הפרויקטים, קיבלו רק רשימה של דירות שהיו צריכים לבנות עבורנו, וחתמו על הסכם מול הדיירים שנכנסים, כאילו מכרו להם דירה חדשה".
חיים אביטן מציין שהכדאיות הכלכלית בבינוי -פינוי אינה שונה מפינוי בינוי, אולם תהליך הבינוי-פינוי נוח יותר עבור היזם ואף קצר יותר. החיסרון היחיד עבור היזם בפרויקט זה הוא הצורך במגרש פנוי לצורך הבנייה. "משום כך, קרקע פנויה מקלה מאוד על התהליך, אולם במידה ואינה פנויה- נכנס הקושי הבירוקרטי הרב".
האם יש סיכוי שנוכל לראות עוד פרויקטים כאלו בפריפריה?
"לצערנו, בפריפריה ההתחדשות העירונית על שלל צורותיה איננה כלכלית", אומר חיים אביטן, "בעיקר כשמדובר בהיקף יחידות דיור נרחב. אולם במקומות בהם נראה יתרונות ותועלות רבות עבור הדיירים, וכן הירתמות מצד ראשי הערים, נשקול קידום הפרויקטים בעצמנו".