בניינים בגובה 3-4 קומות פגיעים מאוד לרעידת אדמה, אולם ביטולה הצפוי של תמ"א 38 בעוד שנתיים וחצי עלול להותיר אותם לא מוגנים. התוצאה: נציגויות הדיירים מבקשים להאיץ את הגשת התוכניות לחיזוקם. כך עולה מפאנל שערכה חברת CitySquare בהשתתפות מומחים להתחדשות עירונית.
ב-1837 הייתה בישראל רעידת אדמה בעוצמה של 6.6 בסולם ריכטר אשר החריבה את צפת וטבריה ונהרגו בה כ-5,000 איש. ב-1927 רעידת האדמה הייתה בעוצמה של כ-6.25 בסולם ריכטר וגבתה כ-500 קורבנות. בשנים האחרונות פקדו את ישראל רעידות אדמה באזור טבריה, בעוצמה של בין 3-4.5 בסולם ריכטר. מומחים בסיסמולוגיה סבורים כי רעידות אדמה קטנות מטרימות רעידת אדמה גדולה, כלומר השאלה היא לא אם תגיע רעידת אדמה בעוצמה גבוהה, אלא מתי תגיע ואילו נזקים צפויים בעקבותיה?
בראיון שנתן בעבר ד"ר עמוס סלמון, חוקר בכיר באגף לסיכונים גיאולוגיים מהמכון הגיאולוגי הישראלי, אמר כי ישנם מספר מרכיבים משפיעים על עמידות מבנה בזמן רעידת אדמה: עוצמת הרעידה, התקן שבו נבנה, והיכולת המקצועית של הקבלן ומפקח הבנייה. בעוד שעוצמת הרעידה לא ניתנת לניבוי או לשליטה תקני הבנייה ניתנים לבדיקה ופיקוח, ועם הזמן הם יותר מחמירים. "רעידת אדמה חלשה יכולה להרוס בניין רעוע. אין צורך בזעזועים רבים כדי שהבניין יתמוטט. אך אם הבניין בנוי היטב, רעידה חזקה לא אמורה להשפיע עליו", אמר ד"ר סלמון.
מבחינה סטטיסטית, גובה הבניין קובע את עמידותו. דווקא הבניינים הגבוהים ביותר לא קורסים במקרים של רעידות אדמה, ואילו מבני הביניים בני 3-4 קומות, סובלים הרבה יותר מפגיעות. בהתייחס לבניינים בישראל, רוב בנייני המגורים בערים הם מבנים בעלי גובה בינוני, כך שהסבירות שייפגעו עולה. כדי להתמודד עם סכנה זו, אושרה בשנת 2005 בממשלה תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שיועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית התייחסה בעיקר למבנים שנבנו לפני שנת 1980.
אסף הראל: על הדיירים לקבל את המינימום ההכרחי
החודש נערך מפגש מיוחד שעסק בהשפעת התוכנית על הנעשה בשטח, במיוחד על רקע ההחלטה לבטלה תוך שנתיים וחצי. לאירוע הוזמנו נציגויות דיירים ובעלי נכסים מתל אביב המבקשים לחזק אותן באמצעות תמ"א 38, והוא אורגן על ידי חברת CitySquare המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומספקת כלים מתקדמים להתחדשות עירונית באמצעות פלטפורמה דיגיטלית.
באירוע נערך פאנל מומחים שדנו בנושא ההתחדשות העירונית בעיר תל אביב – יפו. הפאנל כלל את סגן ראש העיר תל אביב, אסף הראל, מהנדס העיר תל אביב לשעבר אדריכל ישראל גודוביץ, עו"ד טל אור ממשרד עו"ד ענת בירן, אייל שריפי מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית ב EWAVE נדל"ן ועו"ד סיון כהן, מנהלת פיתוח עסקי בחברת יובלי תל אביב. את הפאנל הנחתה עו"ד ציפי רוזנברג -יו"ר פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין. "כשאנחנו מדברים על רעידות אדמה, צריך לזכור היכן המוקדים שבאמת יש חשש שייפגעו כמו בית שאן. כמה בניינים עברו שם תהליך של תמ"א? ייתכן שאחוז אחד לכל היותר. לכן צריכה להיות תוכנית ממשלתית שתעשה תמ"א במוקדי הסכנה. לעומת זאת כשמדברים על תמ"א בתל אביב, הכוונה היא בסופו של דבר למהלך של התחדשות עירונית והייתי מוציא מחוץ למשוואה את הסוגיה של חיי אדם", אמר אסף הראל, סגן ראש העיר תל אביב.
לבדיקת היתכנות להתחדשות עירונית
הראל הביע את עמדת העירייה הנחרצת באשר לתמורות עבור הדיירים והיזמים ובאשר לחזון העירייה בכל הנוגע לתכנון העירוני. "התמ"א היא אקט שנכפה עלינו מהממשלה, זהו לא אקט תכנוני, אלא אקט ממשלתי שלכאורה נועד לפתור בעיה אבל הפך בעצם לכלי להתחדשות עירונית. זה לא המסלול שאנו חושבים שצריך בשביל התחדשות עירונית טובה ולשמחתנו יש לתמ"א תאריך תפוגה – בעוד שנתיים וחצי. עם זאת, מי שרוצה עוד לקדם את תוכנית התמ"א "במחירים של היום" יש לו עוד קצת זמן, כי זה לא יילך ויהיה יותר קל עם השנים". בהמשך הדיון ציין הראל כי פרויקטים שנעשים כיום במסגרת התחדשות עירונית בתל אביב לא זקוקים לקבלת תמורות כמו הרחבת הדירות – אחד ממוקדי המתח בהסכמים בין הדיירים ליזם. לדידו של אסף, על בעלי הדירות להסתפק בגודל הדירות הקיימות, וזאת מתוך ראייה חברתית ואקולוגית – הותרת שטחים ירוקים, ומניעת ג'נטריפיקציה – תהליך שינוי באופייה של שכונה, הנובעת משילוב של פעילות נדל"נית בשכונות חלשות (כמו דרום תל אביב שנחשבה בעברה לשכונה חלשה), דחיקה של אוכלוסייה ותיקה וחדירה של אוכלוסייה מבוססת כלכלית. "כשהבניין גדל ויתווספו קומות תיווצר ג'נטריפיקציה מעצם השינוי בבניין ואת זה מנסה העירייה להפחית ככל האפשר, זו הסיבה שאנו בעד המינימום ההכרחי – ממ"ד בלבד כלומר הרחבה של 12 מ"ר לדירה".
התמ"א כמעט ולא יושמה באזורי הסיכון
בנובמבר השנה החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כי תוכנית תמ"א 38 תגיע לסיומה באוקטובר 2022. המטרה המרכזית שלשמה הוקמה תוכנית המתאר הארצית הייתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אולם, על פי הנתונים התוכנית מיושמת בעיקר באזור המרכז, היכן שערכי הקרקע הגבוהים טומנים כדאיות כלכלית עבור היזמים, וכמעט לא מיושמת באזורי הסיכון סביב השבר סורי-אפריקאי, היכן שנדרשים חיזוקים מיידים. לאור זאת, החליטה המועצה כי התוכנית לא השיגה את יעדיה. הביקורת על תמ"א נסבה גם על ההיבט התכנוני שלדברי המועצה יצר עומסים רבים על תשתיות ערים כמו לדוגמא בעיר רמת גן בה אישרו בעבר פרוייקטי תמ"א בהיקפים משמעותיים. המתווה החדש לעידוד ההתחדשות העירונית כולל חידוש מתחמים שלמים. במתווה המדורג תקודם חקיקת הוראת המעבר לפיה ימשיכו לחול הוראות התמ"א על בקשות להיתר שיוגשו לוועדה המקומית עד לתאריך ה-1 לאוקטובר 2022.
קביעת הדד ליין של התמ"א עוררה בקרב חלק מנציגויות הדיירים את המוטיבציה לקדם את התהליך, כך לדברי אייל שריפי, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית ב EWAVE נדל"ן, המספר כי כחברה יזמית, הם מבחינים לאחרונה בהתעוררות גדולה שנוצרה בקרב ציבור הדיירים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. "אנחנו נמצאים על סיפה של הזדמנות כמעט אחרונה לחזק את הדירות, הדיירים מבינים שעד שתקום פה ממשלה ועד שהיא תחליט את החלטותיה בנושא, ייקח לא מעט זמן. בינתיים הרבה מאוד בעלי דירות פונים ומבקשים להתחיל את התהליך ולקדם את הגשת התוכניות כדי להגיע הכי מהר שאפשר לצנרת".
אך בצנרת בקשות להיתרים לא עוברות בקלות. הרשויות המקומיות מעמידות חסמים רבים בפני היזמים, ולעיתים משמשים היזמים כלי משחק בהתנגחות שבין מוסדות שונים לבין המדינה. עו"ד סיוון כהן – מנהלת פיתוח עסקי בחברת יובלי תל אביב, מספרת על סאגה ארוכה וסבוכה שהייתה סביב קבלת היתר לתמ"א ברחוב פראג 9 באזור הצפון הישן בתל אביב. הקשיים שהוערמו על קבלת ההיתר הגיעו מכיוון הרשות לכבאות והצלה בתל אביב. משום שרחוב פראג הוא רחוב צר, כבאיות לא יכולות להיכנס לרחוב. "ארגון כיבוי אש הכניסו תנאים מטעמם להיתר כמו דרישה למאגר מים גדול שפירושו שניתן יהיה להוסיף פחות חניות ודרישה לספרילנקלרים שתוביל לבנייה של תקרות נמוכות. דרישות אלו לא אמורות להיות מופנות לבניינים נמוכים בלב העיר. הסיבה לכך הייתה שארגון כיבוי אש רצו להשיג כבאיות צרות, והבינו שאם יכניסו תנאים להיתר, הדבר יצור לחץ מצד היזמים על המדינה לקבלת תקציבים לכבאיות צרות. בסופו של דבר זה אכן עבד, התאחד לובי של יזמים והפעיל את לחציו והתקציבים ככל הנראה יימצאו".