העו"ד כשומר הסף לביצוע פרויקט התחדשות עירונית

כל מה שצריך לדעת על חשיבותו ותפקידו של העו"ד המייצג אתכם בהתחדשות עירונית ומסתבר שזה הרבה מעבר לידע משפטי ועריכת חוזים

שמירה על כדאיות כלכלית, שקיפות, הגנה, ניסיון, אוזן קשבת ותמיכה נפשית ומקצועית לדיירים הן רק חלק מהתכונות הנדרשות של עו"ד המיצג דיירים. בחירת עורך הדין שייצג אתכם בפרויקט מהווה שלב מאוד חשוב ומשמעותי בחיי פרויקט התחדשות עירונית ולעיתים בחירה זו יוצרת את ההבדל בין פרויקט מוצלח ומהיר לפרויקט ארוך ומסורבל. לשם כך אירחנו  את עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלת המשרד המוביל בייצוג דיירים בתמ"א 38, לפי הדירוג החברתי של CitySquare, לשיחת וידאו מקצועית ומקיפה סביב השאלה שמעניינת הרבה ועדי בתים ובעלי דירות, מהם באמת תפקידיו והשפעתו של עו"ד שמייצג דיירים בפרויקט?

אז מה אתם יותר? יועץ משפטי? יועץ עסקי? או פסיכולוג?

תפקיד העו"ד המייצג דיירים מורכב מהרבה מאוד נדבכים, כמובן שבראש ובראשונה הוא מתאפיין במגע יום יומי עם בעלי דירות והנגשת תהליך עסקי מאוד מורכב וארוך בצורה פשוטה, כך שתובן באופן ברור גם לדייר המבוגר שחושש וגם לאיש העסקים המבין. לשם כך נדרשות, מעבר לידע ונסיון מקצועי ומשפטי רחב ומוכח, גם יכולות בינאישית גדולות, סבלנות רבה, הקשבה והבנה אמיתית לליבם של הדיריים.  

מבעיות תכנון ועד לגעגועים וחשש- מהם האתגרים בקידום פרויקט?

עיסוק בהתחדשות עירונית מאופיינת במורכבויות רבות, מצד אחד עבודה מול בעלי דירות הטרוגניים הכוללים אנשים עם דעות שונות, גילאים שונים, הבנה עסקית שונה, היסטורית סכסוכים ויחס סנטימנטלי ורגשי שונה כלפי הנכס ומצד שני יש להוסיף אתגרי תכנון, שינוי מדיניות, ביטול התמ"א 38 ובחירת אנשי מקצוע וקיבלנו עסקה מאוד מורכבת. ברמה המקצועית הפתרון הוא ניסיון וידע משפטי ומקצועי, אך ברמה האישית הפתרון חונה ביכולת הבינאישית ויצירת חיבור טוב עם אנשים, הקשבה ויכולת הבנה של הבעיה האמיתית שבדרך כלל נמצאת בין המילים.

אחת התמודדויות המורכבות בתהליך היא עם דיירים סרבנים שמעכבים פרויקטים, איך ניתן לפתור או אולי למנוע?

חשוב להבין כי הקטלוג לאותו דייר שלא משתף פעולה בתחילת התהליך כ"דייר סרבן" פוגע ועלול להכשיל את המאמצים לשכנעו בחשיבות ובכדאיות הפרויקט. בהרבה מקרים מדובר בלא יותר מקשיים בעיקול העסקה ולכן ישנה חשיבות לקרב אותו ללבנו ולפרויקט, לתת לו את היכולת להשמיע את הטענות והלחצים שלו ולדוור לו את כל המידע שיש לנו, כך נוכל לזהות את הבעיה האמיתית שבהרבה מקרים פתירה והרבה פחות מורכבת, כמו: רצון בתשומת לב, רצון להשמיע, סכסוך עם אחד מהשכנים שיושב בנציגות הדיירים, פחד מאובדן הנכס והדירה וחוסר הבנה והכרות עם שלבי התהליך והביטחונות. פרט למקרים רציונליים קיימים גם מקרים שההתנגדות נובעת מנושאים מורכבים ועמוקים יותר, כמו: אישה שהתאלמנה לאחרונה מבעלה וממש מתחננת שלא נהרוס לה את הנכס אליו נכנסה איתו לאחר החתונה ושם גידלה את ילדיהם. במקרה הזה לא הייתה ברירה אלא לגשת לבית המשפט שקבע כי הטענה אינה מצדיקה ביטול של פרויקט.

פרויקט טוב מושפע לא מעט מהדיירים, מה לדעתך תפקידם של בעלי הדירות בקידום הפרויקט?

לבעלי הדירות יש מספר נקודות השפעה שמתחילות בהתאגדות ובבחירת נציגות ומינוי של אנשי מקצוע טובים ובעלי ניסיון שיוכלו לנווט אותם בתהליך, אך התפקיד החשוב ביותר הוא פשוט לבטוח בתהליך, לשחרר את החבל ולתת לאותם אנשי מקצוע לנווט אותם בתהליך במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 שבהם, בשל החלטת מנהל התכנון לבטל את התמ"א באוקטובר 22, נוצר חלון הזדמנויות מאוד מצומצם. בנוסף נדרש מהדיירים לשמור על גמישות מחשבתית ולהבין כי לאורך התהליך יכולים להיווצר לא מעט שינויים ועדכונים ולא כל מה שחשבנו שניתן לביצוע יקבל אישור, גם לא לאחר חתימת החוזה. יעזור מאוד אם נזכור תמיד את המטרה לשמה התכנסנו: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויצירת בניינים חדשים הכוללים ממ"ד שיגן עלינו במלחמה הבאה.

מהי חשיבות בחירת היזם? ואיך יש לבצע מכרז יזמים?

התפקיד הקריטי ביותר בביצוע הפרויקט הוא בחירת יזם בצורה נכונה, לכן צריך לבצע את מכרז היזמים בצורה מקצועית ולא בשיטת ה"אודישנים" שעלולים ליצור מצג שווא של הבטחות ללא כיסוי. מכרז יזמים נכון מתחיל בהגדרת התנאים שיכללו במכרז, לאחר מכן לצמצם את רשימת היזמים האופציונליים ל4-5 יזמים, ביצוע בחינה של ניסיון בפרויקטים דומים, ניסיון בביצוע פרויקטים בעיר, הבנת החוסן הכלכלי של החברה ואיסוף חוות דעת מדיירים שעבדו איתה בעבר בפרויקטים אחרים. לבסוף, יש לאסוף את ההצעות מהיזמים ולדון בשתי ההצעות הרלוונטיות ביותר. יצירת מכרז ארוך הכולל הרבה שחקנים יכול להפוך את הליך בחירת היזם לארוך(לעיתים גם שנה) ולפגוע משמעותית ביכולת לרדת לפרטים ולבחון את היזם בצורה טובה ומקצועית.

 

אנו בטוחים שעו"ד ברמתך לא מלווה כל פרויקט, נשמח שתשתפי אותנו איך את בוחרת לאיזה פרויקט לגשת?

השנים והניסיון לימדו אותנו שכדי לא לבזבז זמן יש לבחון כל פרויקט לעומק כבר בשלבים הראשונים שלו, לכן הפגישה הראשונה עם הנציגות כוללת הרבה מאוד שאלות כדי ליצור תמונה רחבה ככל האפשר, תוך הבנה של כמות יחידות הדיור וגודל השטח. לעיתים, במהלך התחקיר, אני מבינה שיש יותר מידי יחידות על שטח קטן מידי ולא תהיה כדאיות כלכלית ליזם או שהדרך לביצוע הפרויקט לא עומדת בקנה אחד מול מדיניות התכנון של העיר בה הוא נמצא.

משבר הקורונה טורף הרבה קלפים בריאותיים ולא פחות מקצועיים, אך בכל משבר יש גם הזדמנות, מהן ההזדמנויות שנוצרו בענף ההתחדשות העירונית?

התקופה הזו שכוללת שהייה ממושכת בבתים יכולה וצריכה לעורר רצון עז בקרב דיירים לקידום פרויקטים. פתאום אנו שמים לב לאותו סדק בקיר, מבינים כמה לא נוח לרדת להוציא את הכלב עם גרם המדרגות הרעוע, כלל הדיירים בבתים, קל יותר לפתוח קבוצת וואטסאפ, למנות נציגות, לפנות לאנשי מקצוע איכותיים ולחלום על הדירה החדשה שלכם.
לחץ לליווי תהליך התחדשות עירונית