זה מתחיל בחלום ונגמר בבניין משופץ ודירה חדשה אבל הדרך לשם, העוברת בפרויקט תמ"א 38 היא ארוכה ורצופת מהמורות. להלן כל השלבים שתעברו בפרויקט תמ"א 38 בדרך הכי חלקה שיש:
בחירת נציגות דיירים
הדרך הנכונה ואולי גם היחידה להתנהל עם בעלי מקצוע ולקבל החלטות לכל אורך הדרך תהיה באמצעות בחירת נציגות דיירים שתורכב מ2-3 דיירים פעילים ונחושים לקדם את הפרויקט.
בחירת עו"ד מלווה
עו"ד בפרויקט תמ"א 38, המלווה את הדיירים, אמור לדאוג לזכויותיהם ולהגן על האינטרסים שלהם מול היזם. בחרו עו"ד על פי המלצות שקיבלתם מדיירים אחרים שאותם ליווה, ודאגו שהמו"מ על שכ"ט שלו ייעשה מולכם ולא מול היזם.
בחירת יזם
הדרך הכי טובה לבחור יזם תהיה באמצעות מכרז. בחנו את ההצעות שקיבלתם והסתייעו באנשי מקצוע שידריכו אתכם בבחירת יזם. אל תתפתו לבחור את היזם שיציע לכם את התמורות הכי גבוהות, רוב חברות היזמות יציעו לכם הטבות פחות או יותר דומות. וודאו שיש ליזם איתנות פיננסית, רזומה מרשים של פרויקטי תמ"א 38 שאותם ביצע מההתחלה ועד הסוף, בקרו באתרי בנייה פעילים שלו ובררו עם הדיירים את אופן התנהלותו לאורך הפרויקט ומידת שביעות רצונם מעבודתו.
בחירת מפקח בנייה
תפקידו לפקח על התמורות המוצעות לדיירים, ולנסות למקסם אותם ככל האפשר, לפקח על המפרט הטכני של הדירות, ולבדוק שהוא תואם להיתר הבנייה. וכן, לפקח על היזם במהלך ביצוע הפרויקט על פי כל התקנים.
חתימת חוזה עם היזם
לאחר שבחרתם יזם, הגיע העת למו"מ משפטי איתו, שייעשה באמצעות עוה"ד שמלווה אתכם והנציגות הנבחרת. החוזה עם היזם אמור לרדת לפרטים ולכלול את התוכניות והמפרטים של הדירות. וודאו שיש אבני דרך ליזם הכוללים לוחות זמנים ברורים להליך התמ"א, וקנסות במידה והיזם לא עומד בהם. החוזה אמור לכלול גם נקודות יציאה של הדיירים מהחוזה במידה והיזם לא עומד בהתחייבויותיו.
הגשת בקשה להיתרי בנייה
על בסיס ההסכם שחתמתם עם היזם והתוכניות שהיו מצורפות אליו, יתחיל תהליך בירוקראטי ארוך של עריכת תוכניות מפורטות. נציגות הדיירים ובעלי הדירות יצטרכו לאשר את התוכניות בטרם היזם ייגש איתן לוועדה המקומית ויגיש בקשה להיתרי בנייה.
עבודות הבנייה
לאחר שהיתר הבנייה אושר, והאגרה שולמה (על ידי היזם) העבודה מתחילה. בתמ"א 38/1 הבניין הופך לאתר בנייה כאשר הדיירים נשארים לגור בו. בתמ"א 38/2 הדיירים מפונים מבתיהם, לאחר מכן הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש ולכן ביצוע הפרויקט הזה ארוך יותר.
סיום ובדיקה
לאחר שמסתיימת הבנייה, בעלי הדירות בליווי המפקח, יערכו בדיקה מדוקדקת ויוודאו שכל מה שסוכם עם היזם בחוזה אכן בוצע בפועל.
רישום בטאבו
בשלב האחרון, עו"ד המלווה את בעלי הדירות, רושם את הדירות החדשות, והתוספות שניתנו להן (חניות, מרפסות וכו) בלשכת רישום המקרקעין, ומבטיח שהזכויות העתידיות יהיו שייכות לבעלי הדירות ולא יישארו בידי היזם.