יותר פינוי בינוי וקידום פרויקטים בצורה מקוונת- כך תיראה התחדשות עירונית אחרי הקורונה. ,תובנה שעלתה מאירוע LIVE שקיימה CitySquare
מה קרה למלכת ההתחדשות העירונית? שואלים לא מעט דיירים ואנשי מקצוע בענף ההתחדשות העירונית. העיר שבמשך העשור הקודם נהרו אליה יזמים ובעלי מקצוע שהקימו פרויקטים רבים בעיקר במסגרת תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 נעצרה מעט בשנתיים האחרונות. ואם זה לא מספיק הרי יחד עם חוסר הוודאות הכללית הקיימת בקרב דיירים המעוניינים לקדם התחדשות עירונית הגיעה מגפת הקורונה והוסיפה לחוסר הוודאות.
>> לחצו לקבלת מדריך CITYSQUARE להתחדשות עירונית 2020 ללא עלות<<
כדי להבין איך תיראה ההתחדשות העירונית בעידן פוסט הקורונה ומה ניתן לעשות כבר עכשיו כדי לקדם פרויקטים עתידיים. לשם כך כינסנו לשיחת וידאו, בהנחיתו של עו"ד עידו שחם- מומחי מיסוי ושמאי מקרקעין, שלושה גורמים מובילים בענף ההתחדשות העירונית: עו"ד רועי ברזילי- סגן ראש העיר רמת גן ומ"מ יו"ר ועדת תכנון ובנייה מקומית, ירון בלנק- יזם נדל"ן ויו"ר חברת מכלול גוף מימון לפרויקטים בהתחדשות עירונית ואת עו"ד זיו גרומן- מנהל ומייסד משרד גרומן ושות', כדי שיתרמו לנו מניסיונם וישפכו לנו מעט אור על המתרחש מאחורי הקלעים של העסקאות בעיר רמת גן ואיך נכון להיערך לעתיד. עבור מי שלא צפה באירוע ריכזנו עבורכם את עיקר הנושאים שעלו בשיחה.
"לצמצם פעילות כדי לבצע התחדשות עירונית טובה ורחבה יותר"
"אם תיקחו את תל אביב, חיפה וירושלים יחד אולי תגיעו למספרים הקרובים למספרים שאושרו כאן ברמת גן. זה יצר באופן רצוף גרעון וקשיים על העירייה להתמודד עם הגידול בכמות האוכלוסייה ועם היכולת לספק שירותים נאותים לאותם תושבים" אמר עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש העיר רמת-גן. לדעתו של רועי נדרש מהעירייה ליצור איזון בין סוגי הפרויקטים ולעבור בהדרגתיות מביצוע התחדשות ברמת הבניין הבודד לביצוע התחדשות עירונית ברמת המתחם או מכלול מבנים ובכך לאפשר במסגרת חיבור רחב כזה להוסיף שטחי ציבור ומבני ציבור.
"הבעיה הכי גדולה היא ברציפות השלטונית"
אחת הבעיות המרכזיות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית היא שינוי מדיניות תכנונית המתרחשת בהרבה מקרים יותר מפעם אחת על ציר הזמן של קידום פרויקט. עו"ד עידו שחם שאל את חברי ההפאנל מה קורה עם אותם דיירים שחתמו ליזם עבור תוספת של 25 מטר לפני שלוש שנים וכיום הוא מודיע להם שבשל שינוי מדיניות תכנונית עליהם להסתפק רק ב12 מטרים? האם דיירים עלולים להיפגע משינוי מדיניות אחרי בקשת היתר הבנייה או בשל משבר הקורונה?
"בעשר השנים האחרונות שונתה המדיניות התכנונית בעיר מספר פעמים ודרשה מיזמים ודיירים לשנות את התכנון והתמורות בהתאם", טען סגן ראש העיר, אך בשנתיים האחרונות החלטנו על מדיניות, שלא עתידה להשתנות ב 5 השנים הקרובות, והיא לצמצם את היקף הבנייה בתמ"א 38 ולהרחיב את האישורים במסגרת פרויקטים רחבים וגדולים כדוגמת פינוי בינוי מה שיחייב את היזם ואת הדיירים להתאגד לפרויקטים כאלה.
בנושא הזה טען עו"ד זיו גרומן, כי "המטרה של כולנו היא ליצור ודאות לדיירים ולהבין על מה ניתן להתחייב בחוזה. נוצרה בעיה גדולה שהיא העדר רגולציה ופער ברציפות שלטונית. אפשר וצריך לכבד כל דעה ולנסות להתמודד איתה בהמשך הדרך, אך צריך לזכור ולהבין שאנו, עו"ד והיזמים, התנהלנו במשך שנים רבות על בסיס מדיניות מוצהרת, כתובה, עם תב"עות ותוכניות קיימות ועל בסיסה השקיעו המון זמן, כסף ומשאבים כדי לקיים פרויקטים. מותר לעיר ולראש עיר חדש לגבש אג'נדה חדשה על פרויקטים עתידיים אך לא להחל אותה על פרויקטים שהחלו לפני שלוש שנים".
התחדשות עירונית יכולה להיות משתלמת כלכלית למדינה ולעיר
"התחדשות עירונית הגיעה כדי לפתור בעיה אקוטית וכמו כל תהליך חדש לוקח זמן להצמיח שורשים נכונים" ציין ירון בלנק, יזם התחדשות עירונית ותיק ויו"ר חברת מכלול. לדעתו הבעיה המרכזית היא העדר תקציבים לפיתוח תשתיות בעיר, דבר היוצר קיפאון בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בערים רבות. כולם מבינים כי הדיירים לא יוותרו על התמורות שלהם, היזמים לא יוותרו על נתחי הרווחים שלהם והעיריות לא יוותרו על פיתוח שטחי הציבור. לדבריו של ירון, הפתרון הוא להתחיל בהבנה כי הטענה שפרויקטים בהתחדשות עירונית לא מייצרים הכנסות למדינה ולעירייה היא טעות גדולה וגם פרויקט התחדשות עירונית קטן בתמ"א 38/1 יכול ליצור מחזור מיסוי של 4-5 מיליון שקל ולפי כלכלנים הענף כולו מזרים לא פחות מכ 2-3 מיליארד שקל בשנה ולכן נכון יעשו כלל הגורמים בענף: יזמים, עו"ד ואף הדיירים ויבקשו מהמדינה להפריש 50% חזרה לרשות המקומית לטובת פיתוח תשתיות, מה שיגרום לרשות עירונית לעודד יזמים לבנות ולקדם פרויקטים.
זה הזמן המתאים להתאגד כדיירים ולתכנן את הפרויקט
אנו מצויים ללא ספק בעיצומו של משבר כללי שייתן את אותותיו גם על ענף ההתחדשות העירונית וידרוש מאתנו התאמות רבות. כולנו סקרנים איך תיראה ההתחדשות העירונית לאחר הקורונה? והאם ניתן לעשות משהו כבר בימים האלה כדי לקדם פרויקטים?
"בראייה אסטרטגית אנו רואים בהתחדשות עירונית, הנעשית בצורה נכונה ולפי תב"עות עם תכנון שטחי מסחר וציבור, מנוע צמיחה והכנסה ולכן יש לנצל את הזמן הזה, גם הדיירים וגם היזמים, כדי ליישב את הכיוון שאליו הולך הבניין ולקבל החלטה", טען סגן ראש העיר, עו"ד ברזילי. לדבריו יש לנצל את הזמן כדי להקים צוות חשיבה יחד עם המנהלת להתחדשות עירונית בעירייה ולהבין בדיוק לאן רוצים לקחת את הפרויקט תוך התאמתו לתוכנית העירייה, כך כשמגיעים מול הדיירים יהיה ניתן ליצור חוזים יותר גמישים שידעו להכיל חלופות אחרות שמחלקת התכנון והעירייה יכולים להורות תוך כדי תנועה. בהקשר ההתאמה לתקופה, בה כולם בבידוד בבתים, ציין עו"ד ברזילי כי "הבקשות המוגשות ONLINE מקבלות תעדוף וכבר היום ניתן למור שמרבית הבקשות מגיעות בצורה מקוונת". לחץ להגשת בקשה באתר עיריית רמת גן
"אנו נכנסים למצב מערכתי בו נידרש להרבה יותר דירות במדינה" הוסיף עו"ד זיו גרומן, לטענתו הביקוש לדירות מגורים רק יעלה בעקבות הגידול באוכלוסייה והגידול באחוזי הגירושים, ויש לזכור כי אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים ליצירת עוד דירות הוא ההתחדשות העירונית ולכן יש לנצל את השלב הזה שכולם בבית על מנת להתחיל ולהתאגד כדיירים ולבחור בצורה מושכלת אנשי מקצוע בכירים ובעלי ניסיון שידעו לשקף בדיוק מקסימלי, מה התמורות שניתן לקבל ואיזה סוג פרויקט ניתן לקדם.
בהקשר הזה טען ירון בלנק כי נדרש מהעירייה, כגוף הכי אובייקטיבי ועם סל יכולות רבות, לעזור בקידום פרויקטים ולעזור ביצרת ודאות תכנונית עבור הדיירים והיזמים. לפי ירון, בתקופה הקרובה על הדיירים, היזמים ועורכי הדין להכיר את אותה מדיניות של העירייה ולהיערך על בסיסה.