שנים לאחר שאושר חוק תמ"א 38, נכנסו לא מעט תיקונים לחוק שנועדו לפשט את התהליך ולהסיר חלק מהמחסומים שנתגלו במרוצת הזמן. בשנת 2012 נוצר תיקון 3 לחוק תמ"א 38 שמטרתו העיקרית הייתה להרחיב את מנעד האפשרויות של יזמים בענף בבואם לתכנן פרויקטים של תמ"א 38, ולשפר את התכנון ההנדסי של הפרויקט.
תיקון 3 לתמ"א- על איזה צורך הוא עונה?
על מנת לעודד יותר יזמים להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית באמצעות הריסה ובנייה מחדש של המבנים הקיימים, וכדי להסדיר את נושא זכויות הבנייה באמצעות שיפור הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוכנס תיקון 3 לחוק תמ"א 38 שבו אישרה הוועדה הגדלת זכויות בנייה לתוספת של עד ארבע וחצי קומות באזורים שונים בארץ. תיקון זה נועד בין היתר לסייע לאזורים בהם ערך הקרקע נמוך, וליזמים זה לא כלכלי לקדם בהם פרויקטים. על פי תיקון 3, התוספת מחושבת בהתאם לשטח המבנה הקיים – בניין בן למעלה מ-4 קומות יזכה בתוספת של 4.5 קומות, בניין בן 3 או 4 קומות יזכה בתוספת בנייה של 3.5 קומות, בניין בן שתי קומות בתוספת של 2.5 קומות ובניין בן קומה אחת יזכה בתוספת של עד 1.5 קומות.
התוספות המדורגות בשיטה הנוכחית אינן גורפות לכלל הפרויקטים, והדבר תלוי במידה רבה באישורה של הרשות המקומית ובכפוף לשיקולים תכנוניים והנדסיים. במסגרת תיקון 3 יתווסף גם ממ"ד ו-13 מ"ר לכל יחידת דיור בקומה, ובנוסף לכך ניתנו בתיקון הוראות המחזקות את כוחן של הרשויות המקומיות בכל מה שנוגע למתן היתרים מכוח תמ"א 38.
איך חישבו זכויות בניה עד היום?
עד התיקון לחוק זה, הדרך לחשב את זכויות הבנייה הייתה על פי תוכניות בניין עיר (תב"עות) ישנות. שיטה זו הייתה די מסובכת והדבר יצר שלל פרשנויות הן מצד הרשויות המקומיות והן מצד היזמים, המחלוקת בעיקר נסבה סביב השאלה, האם לחשב את שטח הקומה ביחס לקומה הקיימת בפועל או ביחס לקומה המתוכננת להיבנות.
רקע היסטורי
תיקון 3 לחוק תמ"א בא להחליף את תיקון 1 לחוק תמ"א אשר ניתן בשנת 2007 ולא אפשר הרחבה נוספת של זכויות בנייה במידה וקיימת כבר תוכנית בנייה קודמת אשר אושרה. על פי תיקון 1 לא ניתן היה לשנות את גודל ההרחבה, במידה והתוכנית שכבר קיימת מפורטת, וכל הרחבה נוספת חייבה לתכנן תוכנית חדשה. בתיקון 3 לעומת זאת, הבינו שעל מנת להסיר חלק מהקשיים בהם נתקלים היזמים, ולהגביר את יישום וקידום הליכי התחדשות עירונית, עליהם לוותר על הגשת תוכנית חדשה בכל מה שנוגע להרחבת זכויות הבנייה הנוספות על פי התיקון.
כעשרים רשויות מקומיות התנגדו לתיקון 3 ועתרו לבג"ץ על מנת לבטלו בנוסף לביטול שאר התיקונים שנקבעו בחוק, אך בסופו של דבר עתירתם נדחתה ותיקון 3 יצא לפועל. תיקון 3 הוא חלק מניסיון לגרום לשינויים מגמתיים בשוק הנדל"ן ולהגדיל את כמות הבקשות וההיתרים של פרויקטים במסלולי הריסה ובנייה מחדש.