איך נקבעות תמורות היזם לדיירים בתמ"א 38?

קביעת התמורות לדיירים הוא מהנושאים המורכבים ביותר בפרוייקט התמ"א ומהווה נושא ליבה להצלחת הפרוייקט.
הרכב התמורות מורכב מתוספת הרחבה במ"ר שטח עיקרי לדירה, ממ"ד ,מרפסות שמש, מחסנים וסטנדרט בנייה.
המחוקק הגדיר סף תמורות מקסימלי שאותו יוכלו לקבל הדיירים בתמורה לשירותי הבנייה שמספקים להם היזמים אך אין שום הגדרה או קביעה לגבי סף התמורות המינימלי ופה טמונה הבעיה האמיתית מצידם של דיירי הבניין.
בעוד רוב הדיירים רואים את הפרוייקט בתור אפשרות לשדרוג משמעותי באיכות חייהם כאשר יזכו להחליף את דירותיהם שנבנו באזור שנות ה60 בדירה חדשה ונוצצת בעלת עמידות גבוה לכל רעידת אדמה עתידית.
השקפתו של היזם בפרוייקט הינה כלכלית בלבד כעסק שיכול להניב לו רווחים ומטרתו הינה למקסם אותם.

כל יזם רציני יתחיל מביצוע מדידות למצב הקיים כיום ובדיקות אדריכליות מקיפות לסל זכויות הבנייה בנכס על מנת להבין איך יראה הבניין העתידי החדש שיבנה במקום מבחינת מספר הדירות, קומות, מטר לבנייה בפרוייקט ועוד…
גורמים רבים יכולים להשפיע על סל זכויות הבנייה כגון: רוחב דרך,קווי בניין, שימור, זכויות בנייה, מכפיל אזורי, מקדם צפיפות, סוג מגורים, תבעו"ת מקומיות ועוד כך ששני בניינים שכנים יכולים לייצר סל זכויות שונה לחלוטין.
בנוסף מבוצעת בדיקת השטח הבנוי כיום וניצול זכויות הבנייה כגון: בנייה על הגג או סגירת מרפסות.
למעבר ליזמים המובילים ע"פ בחירת הדיירים, לחץ כאן.

בשלב השני מבוצעת בדיקה שמאית מקיפה לעלויות הבנייה של סל הזכויות שחושב והרווחים הצפויים באותו האזור כאשר יגיע השלב שבו ימכור היזם את הדירות בהתאם לסקר מחירים אזורי וניתוח של אזור הפרוייקט.
בנוסף מתבצעת בדיקת רישום זכויות לנכס על מנת להבין האם קיימות זכויות על הגג או הגינה לאחד הדיירים מכיוון שלרוב נדרש פיצוי נוסף לאותו הדייר מה שמשפיע על כלכליות הפרוייקט והתמורות שיקבלו שאר הדיירים.כל הבדיקות שנעשו מתורגמות לתקציר קל לקריאה עבור היזם המציג עלויות בנייה ורווחים צפויים בפרוייקט הנקרא דו"ח 0.

דו"ח 0 הינו הקלף החזק ביותר עבור היזם במשא ומתן עם הדיירים והוא דואג לא לחשוף אותו בפניהם בשום שלב.
הדבר משחק לידי היזם כאשר מדובר בבניין כלכלי במיוחד ולדיירים אין דרך לדעת זאת.
באותו הדו"ח ניתן לראות שהתמורות לדיירי הבניין הישן משפיעים מאוד על הרווחים העתידיים בפרוייקט.
הרי בסופו של דבר כל מטר נוסף שיעניק היזם לדיירי הבניין הישן בפרוייקט ילקח מסל זכויות הבנייה בפרוייקט ויקטין את הדירות העתידיות שאותם הוא מתכנן למכור בבניין החדש כך שהאינטרס של היזם הוא לתת כמה שפחות.

מכיוון שישנו מספר מצומצם של יזמים בעלי נסיון לעומת כמות הבניינים המעוניינים להשתדרג לבניין חדש התחרות לא מורגשת ואין לחץ אמיתי שגורם לאותם היזמים להציע הצעות אטרקטיביות במיוחד עקב הפחד לאבד פרוייקט.
כך שבמקרים רבים פונים הדיירים ל2-3 יזמים על מנת לקבל הצעה ובסופו של דבר הם נאלצים לבחור את ההצעה הכי פחות גרועה מתוכן במקום להנות מהפוטנציאל האמיתי הגלום בבניין שלהם בליווי שקיפות מלאה של דו"ח 0 הוגן.
קיימים גם מקרים הפוכים בהם דיירים בטוחים שיש להם בניין כלכלי מאוד והם דורשים תמורות גבוהות מאוד מהיזמים מה שמוביל בסופו של דבר לכך ששום יזם לא מוכן לעמוד באותם התנאים או שהפרוייקט נתקע.
לדיירים אין אפשרות לביצוע בדיקות אדריכליות ושמאיות מקיפות לנכס ללא תשלום באופן מיידי והם תלויים ביזמים.
למעבר לעורכי דין המובילים בייצוג הדיירים, לחץ כאן.

לסיכום ניתן לראות שהתמורות לדיירים מורכבות מכלכליות הפרוייקט אל מול סף הרווחים שאותם רוצים לגרוף היזמים כשלצערנו בשנים האחרונות עקב חוסר שקיפות ותחרות מושפעת יותר מהרצון של היזמים לסף רווח גבוה.
ההמלצה הטובה ביותר הינה להכנס לכל משא ומתן כאשר אנחנו יודעים מה הפוטנציאל  הטמון בבניין שלנו ויודעים מה צריך לדרוש כדי שהפרוייקט אכן יוכל לצאת לדרך ברווחיות הוגנת ליזם ובתמורות מקסימליות לדיירים.
לבירור התאמה והתכנות לתמ"א 38, ולבדיקת שווי הנכס שלכם לאחר תמ"א, לחצו כאן