מיעוט הקרקעות לבנייה בישראל הובילה את הממשלה כבר בעשור השני להקמתה של המדינה לחשוב על פתרונות יעילים לניצול טוב יותר של הקרקעות. מהו חוק פינוי בינוי ומהי חשיבותו בתחום ההתחדשות העירונית?
האבולוציה של חוק פינוי בינוי
על פי סעיף 33א' לחוק תכנון ובנייה שנחקק בשנת 1965, מתחם מגורים או שטח קרקע ייחשבו למתחם של פינוי בינוי כאשר משרד הבינוי והשיכון מכריז עליו ככזה ומחליט לפנות את תושביו, להרוס את מבני המגורים ולהקים תחתם בניינים חדשים. החלטה זו נועדה על מנת למקסם את ניצול הקרקעות, לבנות יותר יחידות דיור, לשמור על שטחים ירוקים, לחדש את התשתיות ולשפר את פני האזור. חוק פינוי בינוי מהווה למעשה את אחד מעמודי התווך של ההתחדשות העירונית בישראל.
דייר סרבן
ב-1998 חוק פינוי בינוי היה חלק מהמדיניות הרשמית של משרד השיכון והבינוי, עם זאת יחסית מעט פרויקטים יצאו לדרך. הסיבה העיקרית לכך הייתה הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים עבור היזמים, והסיבה הנוספת הייתה דיירים שסירבו להתפנות.
לאחר שנוצרה תוכנית תמ"א בשנת 2005 גבר הצורך להתמודד משפטית עם קומץ הדיירים אשר מסרבים להתפנות במסגרת תוכניות של פינוי בינוי, מה שהוביל בשנת 2006 לחוקק את חוק פינוי ובינוי (פיצויים). על פי חוק זה דייר אשר יסרב לעסקת פינוי בינוי מטעמים שאינם סבירים או כאשר הוא מתנה את הסכמתו לפינוי בדרישות לא הוגנות ולא הגיוניות, בעוד רוב הדיירים נתנו את הסכמתם לעסקה, יהיה זה אשר יישא באחריות לנזקים אותם הוא מסב לשאר הדיירים בשל עיכוב העסקה ושאר הדיירים יוכלו לתבוע אותו בבית המשפט.
תיקונים בחוק
מכיוון שלא כל התנגדות נובעת מהרצון למקסם את התמורות שהדייר יקבל וכניסיון לסחוט את היזם, החוק מפרט באילו מקרים סירוב של דייר לא יחשב כבלתי סביר, כמו לדוגמא כאשר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מוטלת בספק (אלא אם כן שמאי פינוי ובינוי קבע אחרת) או כשלא ניתנו לבעל הדירה המפונה ערבונות הולמים לביצוע העסקה או כאשר מדובר בדייר בעל מוגבלויות והמגורים החלופיים שהוצעו לו, בתקופה של הקמת הבניין החדש, אינם מותאמים לצרכיו המיוחדים.
עד שנת 2006 על מנת להוציא לפועל פרויקט של פינוי-בינוי נדרשה הסכמה גורפת של כל הדיירים. אך על מנת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, לעודד יזמים להיכנס לתחום ולהקל גם על רוב הדיירים אשר מעוניין בקידום תהליך תמ"א 38 בבניין נקבע תיקון בחוק כי במקום הסכמה של כלל הדיירים נדרש רוב של 80% מהדיירים. תיקונים אלו נעשו בחוק על מנת להתמודד עם התופעה שבה דייר או קומץ דיירים מתנגדים לפרויקט כצעד טקטי על מנת להשיג תמורות גבוהות יותר מהיזם ולא פעם על חשבונם של שאר הדיירים.