תמ"א 38 היא אחת מעסקאות הנדל"ן היותר מורכבות שיש. על מנת לצלוח אותה ולהתגבר על הקשיים שיופיעו בדרך, מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מומחה בתחום תמ"א 38. מהם הקריטריונים לבחירת עו"ד וממה כדאי לכם להיזהר?
הליווי המשפטי של עו"ד בתמ"א 38 אינו קצר מועד, ומעבר לעובדה שמדובר כאן בעסקה בעלת שווי כלכלי רב, יש לכך השפעה קריטית על הנכסים ועל בעליהם, ולכן בבואכם לשכור את שירותיו של עו"ד, חשוב להתייחס למספר קריטריונים:
מקצועיות וזמינות עורך הדין לפרויקט שלכם
חשוב שעוה"ד יהיה אדם בעל ידע מעמיק בבנייה ובתכנון, ובעל הבנה משפטית מעמיקה בתחום המקרקעין.
משום שעליו לייצג דיירים שלכל אחד מהם צרכים ורצונות משלו, נדרשות מעוה"ד תכונות כמו סובלנות, שירותיות ואדיבות – עו"ד שיהיה נוכח וזמין כאשר עולות שאלות ובעיות שונות בקרב הדיירים אותם הוא מייצג. עליו להיות בעל יכולת גישור – על מנת לגשר בין הרצונות השונים של הדיירים.
ניגודי אינטרסים
לא פעם נוצרות מחלוקות ביניהם משום שכל אחד מהדיירים מנסה לקבל תמורה גבוהה יותר. ניגוד אינטרסים קיים גם בין הדיירים לבין היזם, ולכן על עוה"ד לתווך בצורה המיטבית את רצונם של הדיירים ולהגן על זכויותיהם מול היזם.
קריטריון משמעותי נוסף הוא יצירתיות – וזאת על מנת לפתור בעיות רבות שיצוצו בהמשך הדרך. אין כמעט פרויקט ללא מכשולים וקשיים, לכן חשוב שעוה"ד יוכל לחשוב לפעמים מחוץ לקופסא על מנת להגיע לפתרונות יעילים ומשביעי רצון לטובת כל הצדדים.
איך בוחרים את עורך הדין הנכון?
רצוי להיפגש עם מספר עורכי דין לאחר שקיבלתם עליהם המלצות, וכאשר וידאתם שהם בעלי ניסיון רב בתחום ויכולתם לתהות על קנקנם טרם הפגישה עימם. משום שפרויקט תמ"א 38 הוא בבחינת ריצה למרחקים ארוכים, יש חשיבות גבוהה לכימיה ולחיבור שיהיה לכם עם עוה"ד וחשוב לתת מקום ומחשבה גם לקריטריון זה.
עסקת תמ"א 38 נעשית בשדה משפטי שברובו לא נהיר לאדם מן הישוב. עו"ד דיירים מייצג יידע לתרגם ולהסביר לדיירים את כל הפרטים המשפטיים בצורה בהירה.
אחת הסוגיות המאתגרות בפרויקט תמ"א 38 היא גיוס הסכמת כל הדיירים לפרויקט. עו"ד מומחה ובעל ניסיון רב בתחום יצליח לגשר בין האינטרסים השונים של כל אחד מהדיירים, ואף לטפל בדיירים סרבניים ולהצליח לגייס גם אותם לפרויקט, מבלי שידרשו תמורות בלתי סבירות, שיחבלו בפרויקט וירחיקו יזמים.
בחרתם יזם לפני עורך דין?
התקשרות עם יזם בטרם יש לכם ייצוג משפטי בהחלט לא מומלצת. עד לפני מספר שנים התחום של תמ"א 38 היה פרוץ למאכערים רבים שהציגו עצמם כיזמים, החתימו דיירים על חוזים דרקוניים, ואלה נותרו כבולים להסכמים במשך שנים רבות, גם אם הפרויקט לא התקדם. ב-2017 אושר בכנסת "חוק המאכערים", שקבע אבני דרך ליזם, ורק על פיהם התחייבות הדיירים ליזם תהיה תקפה.
עו"ד מקצועי ובעל ניסיון יוכל לסייע הן באיתור יזם מתאים לפרויקט, והן לבחון את מידת התאמתו לפרויקט על פי הרקע והחוסן הכלכלי שלו, וכמובן להגן בכל מחיר על האינטרסים של הדיירים מול היזם.