קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ - אדריכל התחדשות עירונית

משרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים הצליח במהלך שנות פעילותו לבסס את מעמדו כאחד המשרדים המובילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. בכל אחד מהפרויקטים המשרד מצליח להגיע לפתרונות מעניינים ומאתגר את עצמו ואת מושג המגורים הישראלי  | יובל גמליאל

דיירי בניינים רבים ברחבי ישראל שואפים לעבור התחדשות עירונית, שתעניק להם תמורות יפות ללא כל הוצאה כספית מצידם. היזמים מן הצד השני בוחרים את הפרויקטים בפינצטה כך שלא מעט בניינים נותרים ללא התחדשות למגינת ליבם של הדיירים.

על רקע דברים אלה די מפתיע לציין שישנם בניינים שעוברים לא פרויקט התחדשות אחד במהלך חייהם אלא שניים. כן, זו לא טעות. התופעה הדי ייחודית הזו, בה בניין שעבר תמ"א-38 יעבור התחדשות נוספת, מתחיל להתרחש לאחרונה עם המעבר ההדרגתי ממסלול התמ"א-38 לפינוי-בינוי.

מתחם גדול חופשי לתכנון

מי שנמצאים בחוד החנית של תכנונם מחדש של מתחמי הענק האלה הם צוות משרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים הפועל רבות בתחום ההתחדשות העירונית. "במתחמים אותם אנו מתכננים אנו נתקלים לא אחת בבניינים שעברו תמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) וישנו צורך מהותי להחריג אותם במטרה להכניסם לתוכנית הפינוי-בינוי של המתחם", אומר טל קאופמן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית במשרד. "דוגמה טובה לכך היא פרויקט רחב היקף על שטח של 80 דונם ברח' וייצמן בהרצליה שהוא הפרויקט הראשון בארץ בו יפונה בפועל בניין שנעשה בו בעבר תמ"א-38".

הרשויות לא תוקעות מקלות בגלגלים במקרים מיוחדים כאלו?

"בחלק מהמקרים הרשויות אכן לא מסכימות להחרגה הזו ובמתחם הטייסים בנס ציונה, אותו אנו מתכננים, ישנם שלושה בניינים שעברו תמ"א-38 ובהם אכן אסור לנו לגעת. מדובר על שטח של כ-50 דונם וזהו אתגר גדול מאוד לייצר תוכנית של רחובות ומבנים סביב שטחים פתוחים כשיש לך שלושה 'פילים לבנים' שאתה לא יכול להזיז אותם. מנגד, בפרויקט ברח' וייצמן בהרצליה התוכנית שלנו הציעה הרחבה משמעותית לרחוב, והבניין שעבר תמ"א-38 ממוקם באמצע הכביש בתוכנית הזו, ולכן הייתה חובה להרוס אותו בכל מקרה. אגב, הדיירים עצמם דחפו לזה כי הפרויקט הקודם שנעשה אצלם לא היה איכותי במיוחד".

קיקה ברא"ז מייסדת ובעלת המשרד מסבירה, כי "במקרים רבים מתחמי הפינוי-בינוי הם מתחמים של בנייני רכבות ישנים של שתיים-שלוש קומות. ברגע שמגביהים אותם לגובה של שבע-שמונה קומות זה משנה לגמרי את אופי המבנה. כך שמודל הפינוי-בינוי מאפשר לנו בעצם לפתח טיפולוגיות חדשות לתכנון ערים, שהרי יש לנו מתחם גדול חופשי לתכנון.

"דוגמא טובה לטיפולוגיה חדשה היא בנייה בסגנון של עירוב שימושים (עירוב של מגורים עם משרדים ומסחר). במרבית הפרויקטים שלנו אנו נוקטים בגישת עירוב השימושים, תוך יצירת טיפולוגיות רחוב מבניות חדשות. המודל הזה מאוד מתאים להתחדשות העירונית, כי לרוב הפרויקטים מתבצעים במרכזי הערים, עם מאסה של דירות חדשות בסמוך לצירים ראשיים, כך שנוצרה כאן  ההזדמנות ההגיונית לשלב מגורים עם פונקציות נוספות של מסחר ושירותים".

קאופמן מוסיף בנקודה זו, כי התכנון של המשרד הופך את הצפיפות הגדולה המאפיינת את המתחמים המתחדשים מחיסרון ליתרון. "למעשה, הטיפולוגיות החדשות שלנו הן שילוב של מגדלים ובנייה מרקמית, כך שמצד אחד ישנם בניינים בני שבע קומות מעל קומת מסחר, מה שיוצר דופן של רחוב עם מרחבים עירוניים נעימים, ומצד שני מדובר על מגדלים במקומות אסטרטגיים ונגישים. השילוב הזה יוצר סביבה שהיא אמנם צפופה, אך יש בה איכויות אורבניות רבות".

ביטוי אדריכלי מקורי ומקומי

משרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ הוקם בשנת 1989 על-ידי האדריכלית קיקה ברא"ז-שורץ, בוגרת הטכניון באדריכלות ותכנון ערים בהצטיינות, ובעלת תואר שני בארכיטקטורה מאוניברסיטת קולומביה שבניו-יורק. במהלך שנות פעילותו ביסס המשרד את מעמדו כאחד המשרדים המובילים בארץ בתחום תכנון מגורים, משרדים ותוכניות בניין עיר והתחדשות עירונית.  בכל אחד מהפרויקטים המשרד בוחן מחדש את אמירתו בנושא, מצליח להגיע לפתרונות מעניינים ומאתגר את עצמו ואת מושג המגורים הישראלי.

למשרד, המונה כ-45 עובדים, ניסיון מוכח בעבודה מול חברות יזמיות מובילות מחד גיסא, ומול רשויות התכנון מאידך גיסא. עם לקוחות המשרד נמנות רבות מקבוצות הבנייה הגדולות בארץ, יזמים פרטים ובעלי קרקעות. במשרד מאמינים כי הדרך הנכונה להגיע לביטוי אדריכלי מקורי ומקומי הוא בחיפוש אחר פתרונות אלגנטיים לדרישות האמיתיות של הדיירים הישראלים, ולהמשיך לשפר את המודל המקומי, שמוכיח את עצמו זה שנים רבות.

מהם הפרויקטים הבולטים שלכם?

ברא"ז-שורץ: "למשרד פרויקטים מובילים רבים ברחבי ישראל ועל הפרויקטים הבולטים שלנו ניתן למנות את הבאים: 'הרצליה הילס' - פרויקט מגורים ומרכז ספורט במחלף הסירה. פרויקט זה, הכולל 600 יחידות דיור, מהווה אייקון אדריכלי בכניסה להרצליה ; 'שרונה תל אביב' - צוות המשרד תכנן את  מגדלי היוקרה במתחם המבוקש הסמוך למתחם עזריאלי ; 'קניון כפר גנים' בפתח תקווה ; 'ויצמן, הרצליה' - פרויקט התחדשות עירונית המשתרע על שטח של כ-80 דונם במרכז העיר הרצליה, במסגרתו ייבנו כ-1,840 יחידות דיור בנוסף לשטחי מסחר ומשרדים ; ו'גינדי הייטס, רמת-גן' - שני מגדלי מגורי יוקרה בבורסה שטבעו את המושג 'מגדל ישראלי' לאור המאפיינים הכלל ישראליים שלהם".

קאופמן: "בנוסף, במסגרת פינוי-בינוי בערים, ישנן שכונות שתכננו להן הן את התב"ע והן התכנון המפורט. דוגמאות לכך הן שכונת נווה ישראל בהרצליה, בה תכננו פרויקט של 400 יחידות דיור שייבנו בשמונה מגדלים בגבהים שונים, בתוספת מסחר עוטף רחוב ומבני ציבור, או פרויקט מנדלבלט בהרצליה, בו ייבנו 278 יחידות דיור ופרויקט בלה גרדיה בת"א, בו אנו מפנים שלושה בנייני רכבת לטובת עירוב שימושים".

מתחמים גדולים עדיפים בעיניכם על פני בניינים בודדים?

ברא"ז-שורץ: "בהחלט. במתחמים גדולים אפשר להקצות שטחים גדולים ובאמת איכותיים לצרכי ציבור, בשונה מפרויקטים בודדים. מבחינתנו זהו מהלך אבולוציוני טבעי לתמ"א-38. התוכנית המקורית יצרה תמריצים על מנת להתניע את ההתחדשות העירונית וכעת הגיע השלב הבא והנכון יותר, מודל של  פינוי-בינוי, שמשנה את פני השכונה ומצעיד אותה למאה ה-21".