מתודולוגיה

כללי

דירוג הפרויקטים שנכנסו לדירוגי פינוי-בינוי המוצגים כאן מתייחסים לפרויקטים בשלבים מתקדמים, זאת מתוך מחשבה שדיירים מעוניינים לדעת מיהם בעלי המקצוע שכבר קידמו פרויקטים בפועל, הלכה למעשה, ועברו את השלבים הקריטיים שלו, ולא רק כאלה שהתחילו תהליך ועדיין נמצאים בשלבי אי-וודאות לגבי מימוש הפרויקט.

במסגרת התחדשות עירונית כלולים שני מסלולים מרכזיים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי. הדירוג מתייחס לפרויקטים בשני המסלולים. המידע על המתחם נאסף ממקורות רבים ובלתי תלויים (פרסומים שונים, עיריות ורשויות מקומיות, בעלי מקצוע שונים באותו פרויקט וכדומה) ואימות הנתונים.

דירוג פינוי בינוי

דירוג יזמי פינוי-בינוי מתייחס לסכמת ניקוד המתחמים, או תתי-המתחמים, אשר עברו את תנאי הסף הנ"ל:

• מסלול רשויות - מתחמים במסלול שהרשות המקומית מקדמת תב"ע זיכו את היזם בניקוד רק אם התב"ע אושרה, והיזם קידם את המתחם ברמת הרישוי לשלב של בקשת היתר. כל שלב נוסף בהתקדמות המתחם בצד הרישוי (קבלת היתר, בנייה, והתחלת אכלוס) מזכה בניקוד נוסף.

• מסלול מיסוי - מתחמים במסלול מיסוי זיכו את היזם בניקוד רק אם היזם קידם את המתחם בשני המישורים, התכנוני והקנייני, מול הדיירים. היזם יקבל ניקוד רק אם המתחם נמצא בהפקדה בוועדה הקובעת ורק אם כבר החתים 50% מהדיירים. כל שלב נוסף מזכה בניקוד נוסף על-פי השלבים הבאים: מתחם מוכרז, בקשת בקשה להיתר, קבלת היתר והתחלת איכלוס.

בשני המסלולים ישנה חשיבות נוספת למספר הדירות הנכנסות ומספר הדירות החדשות. כמו כן, יש התחשבות במספר היזמים השותפים בפרויקט. השותפים מתחלקים בניקוד באופן שווה. שותף בפרויקט עם בעלות של מתחת ל- 25% לא מקבל ניקוד.

כל החברות נבדקו על-פי ותק והיסטוריית ההתנהלות הפיננסית והמשפטית שלהן. ככל שההיסטוריה תקינה הניוד עלה. ציון היזם נקבע על-ידי סכמת כל הנקודות שנצברו מהפרויקטים השונים. תנאי סף לכניסה לדירוג היזמים הינו קידום של לפחות שני מתחמים מזכים.

דירוג עורכי הדין בפרויקטי פינוי-בינוי

דירוג עורכי הדין במתחמי פינוי-בינוי נחלקים לשניים: דירוג עורכי דין המייצגים יזמים ועורכי דין המייצגים דיירים. המתחמים המזכים בניקוד נקבעו על-פי אותם קריטריונים שתוארו בדירוג פינוי-בינוי. כל מתחם זיכה בניקוד את עורך הדין המתאים (ייצוג יזמים או ייצוג דיירים) על-פי מספר המתחמים ומספר הדיירים הקיימים במתחם. כל המשרדים נבדקו על-פי ותק והיסטוריית התנהלות פיננסית ומשפטית תקינה.

דירוג משרדי האדריכלים בפרויקטי פינוי-בינוי

משרדי האדריכלים המדורגים הינם משרדים שהיו שותפים לתכנון המתחמים אשר בשלבים המזכים בניקוד כפי שהוסבר מעלה. האדריכלים קיבלו ניקוד המתחשב בגודל המתחם ומספר המתחמים בהם היו שותפים לתכנון.

דירוג המגה-מתחמים בפינוי-בינוי

דירוג המגה-מתחמים מתאר את המתחמים הגדולים ביותר מכל הפרויקטים שעברו את תנאי הסף הרשומים מעלה.

דירוג מתחמים מחוזי בפינוי-בינוי

דירוג זה משקף את החברות הפועלות במחוז על-ידי סכמת הנקודות הצבורות על-פי הקריטריונים שתוארו למעלה בכל ערי המחוז. כל הדירוגים של הפינוי-בינוי מתייחסים למצב המתחמים נכון לתאריך 1.10.19.

המתודולוגיה המובאת כאן הינה הסבר כללי ואין בו כדי לכסות את כלל הפרמטרים שהובאו בחשבון. אין לראות בדירוג זה החלפת ייעוץ כלשהו או המלצה על בעל מקצוע מסויים

דירוג חברתי עו"ד

דירוג עורכי הדין נעשה ונקבע על-ידי הציבור הרחב.

החברה פירסמה ברשתות החברתיות ובאמצעי התקשורת השונים הזמנה לתת חוות דעת על עורכי הדין בתחום התמ"א בייצוג דיירים. כל עורכי הדין אשר קיבלו המלצה מהציבור הרחב ואומתו טלפונית ובדרכים נוספות כי הם אכן מייצגים פרויקט אשר עומד בתנאי הסף שהוגשה עבורו בקשה להיתר, קיבל ניקוד בפרויקט זה.

הדירוג מתייחס רק לעורכי דין שברשותם לפחות שני פרויקטים בשלב מתקדם של בקשה להיתר בעירייה. המשרדים שקיבלו את מספר הפניות הגדול ביותר והמאומתות טלפונית ולהם גם מספר בניינים רב ביותר בייצוג דיירים דורגו בהתאם.

דירוג חברתי יזמים

הדירוג החברתי נקבע על-ידי המלצות הדיירים. חברת סיטיסקוור הוציאה סוקרים לבניינים בהם נעשה פרויקט תמ"א משלב של קבלת היתר על-פי נתוני החברה ואף ניהלה שיחות עם מנויי הארץ דה מרקר שגרים באותם בניינים. בעלי הדירות במאות בניינים השיבו לסקר על היזמים בשלבים שונים של הפרויקט. בסקר נשאלו שאלות רבות, שבדקו היבטים כמו איכות התקשורת מול היזם, עמידה בלו"ז של היזם ושביעות רצון כללית.