לוגו מוביל 2018

הדירוג החברתי להתחדשות עירונית

כחלק מהכלים החכמים שאנו מעניקים לדיירים המתעניינים בפרויקטי התחדשות עירונית, פיתחנו עבורכם שיטת דירוג חדשנית, המודדת קריטריונים כמותיים, איכותיים וחברתיים לנותני שירותים בתחומים שונים, והצבנו סטנדרט חדש בתחום ההתחדשות העירונית.

הדירוג החברתי להתחדשות עירונית כולל חמישה דירוגים: דירוג יזמי תמ"א 38/1; יזמים של תמ"א 38/2; דירוג יזמי פינוי בינוי; רשימת 10 יזמים המובילים חברתית; ו-30 עורכי הדין המובילים בארץ בייצוג דיירים בתהליכי תמ"א. היזמים מדורגים בשלושה מדדים: בדיקה כמותית, איכותית וחברתית, ואילו הפרויקטים מוצגים לפי שלב ההתקדמות וגודל הפרויקט. הדירוג מייצר שקיפות ואמינות בענף המורכב ביותר בעולם הנדל"ן, ולראשונה מציב סטנדרטים חברתיים לדירוג כל נותני השירותים בתחום. הדירוג מוצג בפניכם הגולשים פה, ואם אתם כאן אז ככל הנראה שאתם מחפשים ניתוח שוק חכם על הבניין שלכם, ומחכים ליזם המתאים שיוציא לפועל את החזון שלכם.

מתודולוגיה

דירוג פינוי בינוי

הפרויקטים שנכנסו לדירוג זה הינם פרויקטים בשלבים מתקדמים, מתוך המחשבה שדיירים רוצים לדעת מי כבר באמת קידם פרויקט לשלבים הקריטיים שלו ולא נמצא עוד באי ודאות לגבי מימוש הפרויקט. במסגרת התחדשות עירונית כלולים שני מסלולים מרכזיים: פינוי בינוי במסלול רשויות, ופינוי בינוי במסלול מיסוי.

מסלול רשויות הינו מסלול בו הרשות המקומית מקדמת תב"ע. במסלול זה נבדק הפרויקט ברמה התכנונית - האם הרשות קידמה את הפרויקט ויש בו תב"ע. במסלול זה יזם קיבל ניקוד רק אם כבר ביקש עבור המתחם בקשה להיתר מהרשות המקומית. רק פרויקט שקודם לבקשת היתר קיבל ניקוד. לא ניתן ניקוד אם היזם נכנס לפרויקט חצי מבושל.

חלקו השני של הפרויקט הינו קידום מול בעלי הדירות לאור התב"ע שאושרה. כל שלב נוסף בהתקדמות הפרויקט מזכה בניקוד גבוה יותר בשלבים הבאים, הכוללים קבלת היתר ואיכלוס הדיירים.

במסלול מיסוי היזם מקדם את הפרויקט בשני מישורים מול הדיירים: התכנוני והקנייני. במסלול זה יזם יקבל ניקוד אם אושרה תב"ע ואם יש לו לפחות 50% חתימות מהדיירים. שלב זה נקרא התארגנות. כל שלב נוסף מזכה בניקוד נוסף על פי השלבים הבאים: הגשת בקשה להיתר, קבלת היתר והתחלת איכלוס.

בשני המסלולים יש התחשבות במספר הדירות הנכנסות ובמספר הדירות החדשות. כמו כן יש התחשבות במספר היזמים השותפים בפרויקט. השותפים מתחלקים בניקוד באופן שווה.שותף בפרויקט עם בעלות של מתחת ל-20% לא מקבל ניקוד. כל החברות נבדקו על פי ותק והיסטוריה של התנהלות פיננסית ומשפטית תקינה.

יזמי תמ"א מובילים חברתית

הדירוג החברתי נקבע על ידי המלצות דיירים. חברת סיטי-סקוור הוציאה סוקרים לבניינים בהם נעשה פרויקט תמ"א משלב של קבלת היתר על פי נתוני החברה. בעלי הדירות בעשרות בניינים השיבו לסקר על היזם בשלבים שונים של פרויקט. בסקר נשאלו שאלות רבות שבדקו היבטים כמו: איכות התקשורת מול היזם, עמידה בלו"ז של היזם ושביעות רצון כללית. לאחר שקלול כל התשובות, הוסרו מהרשימה יזמים שלא ביצעו לפחות שני פרויקטים באותה העיר, תוך מתן דגש על ותק החברה.

30 עו"ד המובילים בייצוג דיירים

דירוג עורכי הדין נקבע על ידי הציבור הרחב כדי לזהות את המשרדים שפעילים הלכה למעשה מול דיירים. סיטי-סקוור פירסמה ברשתות החברתיות ובמדיות השונות הזמנה לתת חוות דעת על עורכי הדין בתחום התמ"א. הציבור הרחב נקרא להמליץ על עורך הדין שייצג אותו בפרויקט התחדשות עירונית. חוות הדעת שהתקבלו עברו אימות כשלב ראשון. בשלב השני נבדקו המשרדים מבחינת מספר הפרויקטים בייצוג דיירים שבראשותם החל משלב הגשת בקשה להיתר מהעיריה. לדירוג נכנסו 30 המשרדים שברשותם מספר הפרויקטים הגדול ביותר.

דירוג יזמי תמ"א

יזמי התמ"א דורגו באופן הבא: חלוקת כל הפרויקטים שנאספו לתמ"א 1 ותמ"א 2 ואימות השלב בו הם נמצאים; חלוקת נקודות ליזם על פי סולם התקדמות בפרויקט בשלביו השונים; בקשת היתר, קבלת היתר ואיכלוס. חלוקת הניקוד נקבעה בהתאם לשלב ולכמות הבניינים בפרויקט. הורדת יזמים שעשו פחות משני פרויקטים, מתן חשיבות לוותק החברה וניתוח התנהלות משפטית וכלכלית.

הבהרה: מיקום היזם בדירוג יזמי תמ"א, מתבסס על מדד כמותי וסטטוס פרויקטים ואילו המדד החברתי המבוסס על שביעות רצון הדיירים (1-5 כוכבים), מוצג בשקיפות ואינו משפיע על מיקומו של היזם.