אאורה ישראל - יזם פינוי בינוי

עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת היזמות והבנייה אאורה, קורא לקדם פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי כמענה למצוקת הקרקע וכפתרון חברתי מקיף לתושבי השכונות. החברה שהוא עומד בראשה מובילה כיום פרויקטים בהיקפים גדולים ומשקיעה במיזמים חברתיים וחינוכיים בערים בהם יוזמת ובונה | יובל גמליאל

"תחום ההתחדשות העירונית הוא לא עוד פרויקט נדל"ן רגיל, אלא ציונות של ממש", כך מצהיר עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת היזמות והבנייה אאורה, המובילה בתחומה בישראל. לדבריו, "אנחנו עוסקים היום בשיפור איכות החיים של דור ההורים שלנו, שגרים עד היום בבנייני רכבת צפופים ללא מעליות או מקומות חניה, תולדה של  פינוי המעברות בשנות ה-50' וה-60' של המאה הקודמת. בעת ההיא היה צורך בקורת גג בלבד ללא מקומות חניה, כי כמעט ולא היו מכוניות והדיירים היו פחות בררנים באשר למעליות ומרפסות. ברבות השנים הבניינים הללו הפכו למוזנחים ורעועים ויש שיגידו שהם לא ראויים למגורים יותר. נקודת האור של דיירי הבניינים האלו היא העובדה הפשוטה שהם נמצאים במרבית המקרים ב'פריים לוקיישנים' במרכזי הערים המבוקשות בישראל, כמו למשל בגבעתיים, רמת גן או קריית אונו, וההתחדשות העירונית שפרצה לתחום הנדל"ן לפני למעלה מעשור שמה דגש על מתחמים אלו במיוחד".

מה הם עקרונות הפעולה של אאורה בתחום ההתחדשות העירונית?

"אנו מאמינים מאוד במתחמים גדולים בהם, בנוסף לבניינים חדשים ומודרניים, נבנות תשתיות חדשות ואפשר לבנות בהם שטחי ציבור, שטחים ירוקים, מבני ציבור ופארקים מרהיבים כך שהמתחם הישן והמוזנח עובר מהפך של ממש ונולדת לה שכונה חדשה לגמרי".

יש כאן גם אמירה חברתית?

"בהחלט. הדיירים הוותיקים הם אנשים איכותיים ואנו משדרגים את רמת חייהם גם מבחינת המבנה הפיזי בו הם מתגוררים וגם מבחינה כלכלית, כי הם מכפילים את שווי הדירות שלהם. יותר מזה, הפרויקטים האלו יוצרים אינטגרציה בין אוכלוסיות שונות וכך זוגות צעירים ומשפרי דיור מתגוררים באותו מתחם חדש עם הדיירים הוותיקים שלו. כמו כן, אנו יוצרים בעצמנו עתודות קרקע חדשות ולאחר מכן מגדילים את היצע הדירות באזורי הביקוש של מרכז הארץ, מקומות בהם עתודות הקרקע הצטמצמו כמעט לגמרי. לכן אני מאמין גדול בכך שעתיד הנדל"ן בישראל נעוץ בהתחדשות העירונית".

השקעה בקהילה

אאורה ישראל הינה חברה יזמית מובילה בתחום ייזום פרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. החברה הינה חברה ציבורית, הנמצאת בשליטת אטרקצ'י ונסחרת בבורסה בת"א. אאורה בנתה במשך השנים אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, והיא יוזמת ומבצעת פרויקטים רבים המונים מאות יחידות דיור בשכונות מגורים המתוכננות בקפידה על-ידה. כחברה יזמית אאורה דוגלת בניהול ישיר של הקמת שכונות המגורים שהיא יוזמת. מעסיקה צוות מקצועי המונה עשרות עובדים בהם מהנדסים, אנשי שירות, כלכלנים, עו"ד, אנשי שיווק וכיוצ"ב, אשר מהווים חלק אורגני מפעילות החברה. הרוכשים דירה באאורה ישראל נהנים מחברה בעלת איתנות פיננסית המספקת ללקוחותיה מוצר ברמת גימור ובנייה מהגבוהים ביותר הקיימים כיום.

כחברה ציבורית, שרואה עצמה כמחדשת את חווית המגורים בישראל, שמה החברה את חוויית המגורים של המשפחה בבית ואת חוויית החיים הקהילתיים של רוכשי הדירות בראש סדר העדיפויות שלה. זאת מתוך החשיבות של מעמד הקהילה של הרוכשים בפרט וחוויית הקהילה בכלל. כך, אאורה פועלת בתחום הקהילה ביישובים שבהם החברה מקיימת פעילות יזמית וביישובים נוספים.

חוויית הקהילה על-פי אאורה, כוללת השקעה במיזמים חברתיים וחינוכיים בערים בהם יוזמת ובונה החברה את מגדלי המגורים של הדור הבא. צוות קשרי הקהילה של חברת אאורה מאתר ויוזם פרויקטים קהילתיים, לעתים בשיתוף עם הרשויות המקומיות והגורמים המקצועיים, לטובת אוכלוסיות מוחלשות, ומפתח תוכניות העצמה בבתי ספר, קרן מלגות לתלמידים ועוד. עובדי מטה החברה נרתמים גם הם לפעילויות בקהילה, בדרכים שונות ובכלל זה ימי שיפוץ למועדוניות ומוסדות חינוך, מתן הרצאות העצמה לבני נוער בסיכון וליווי בני נוער אשר זוכים לקבל תמיכה מהחברה.

משנים את פני היישוב

נכון להיום אאורה מתמקדת בהתחדשות עירונית בדרך של "פינוי ובינוי" ותמ"א 38/2 והיא מהחברות הבודדות בישראל שהביאו פרויקטים, מהגדולים במדינה, לידי סיום. לחברה יכולת מוכחת בהובלת פרויקטים בהיקפים גדולים ואישור תכניות בניין עיר (תב"ע) בזמן קצר יחסית. החברה פועלת להרחבה ניכרת של פעילותה בתחום התחדשות העירונית בצורת הריסת שכונות ישנות ומוזנחות, במרכזי הערים בגוש דן, והקמת שכונות מודרניות וחדשות תחתן. החברה עוסקת בקידום וייזום פרויקטים בסדר גודל של 200 יחידות דיור ומעלה לכל פרויקט, והיא סבורה שבהיקף כזה של פרויקט ניתן לתת מענה להקמת שכונות חדשות, ברמה גבוהה, עם שטחים ירוקים, מבני ציבור מודרניים, בניינים איכותיים עם מבואות מפוארים, חניה תת-קרקעית ודירות ברמה גבוהה.

"בסופו של דבר יש כאן יחסי אמון מאוד גדולים בינינו לבין הדיירים", אומר יעקב אטרקצ'י, "אתה הורס לאדם את הבית הנוסטלגי בו הוא גר רוב חייו, שם הוא בנה את עצמו וגידל את ילדיו, והוא סומך עליך שתביא אותו בסוף הדרך לא רק לבית יפה יותר, אלא לשכונה חדשה לגמרי עם שירותים נלווים שלא היו בה לפני כן. זהו שינוי דרמטי ואף מרגש מאוד בחייהם של אנשים ואנו שמחים על הזכות שנפלה בחלקנו"

מהם הפרויקטים הבולטים שלכם?

אנו פועלים כיום ב-25 מתחמי התחדשות עירונית, לצד עוד עשרות פרויקטים אחרים. ביניהם ניתן לציין את פרויקט HIGH הגנים התלויים ביהוד-מונוסון - זהו פרויקט פינוי-בינוי משנה פני יישוב, מהגדולים בישראל, שבזכותו תוקם כיום שכונת מגורים מהמוצלחות בגוש דן, שנבנתה על המרכז הישן של העיר. השכונה תכלול כ-900 יחידות דיור ב-15 בניינים. נכון להיום, 10 מתוך 15 הבניינים כבר אוכלסו ואנו נמצאים בשלב האחרון של הפרויקט ששינה מקצה לקצה את מרכז העיר יהוד.

"פרויקט נוסף שלנו הוא אונו וואלי - זהו פרויקט פינוי-בינוי הנבנה בימים אלה ממש כמקשה אחת במרכז קריית אונו, סמוך לקניון. במסגרת הפרויקט הרסנו 216 יחידות קיימות ובמקומן אנו בונים 672 יחידות יוקרתיות בשמונה בניינים חדשים ומפוארים בני 14-16 קומות כל אחד. לא היה בפרויקט זה ולו סרבן אחד וזהו מקום מרכזי בעיר בו נבנית שכונה חדשה. ביצענו בפרויקט הגרלה ו-100 משפחות בנות המקום ומשפרות דיור מהעיר זכו לרכוש דירות שלושה חדרים במחירים מאוד אטרקטיביים. בעיניי זו הולכת להיות השכונה היפה בעיר.

"פרויקט בולט נוסף הוא פרויקט תמ"א 38/2 מהגדולים בישראל הממוקם במרכז רח' הרא"ה המיתולוגי בלב רמת גן. במסגרת הפרויקט יהרסו תוך מספר שבועות 80 יחידות דיור ו-12 חנויות השוכנות כיום בשבעה מבנים ותחל בנייתן של 240 יחידות דיור חדשות ומתקדמות עם מעליות, חניה תת-קרקעית, מרפסות שמש מפנקות וכן שטחי מסחר בקומת הרחוב.

"בנוסף, בימים אלה אנו מתחילים בבנייה של פרויקט אאורה בשכונת מורשה ברמת השרון. 180 משפחות מתפנות וייבנו 687 דירות חדשות, בשישה מגדלים עם פארק רחב במרכז השכונה, מבני ציבור ושטחי מסחר".

מנוע הצמיחה של העשור הבא

מהי השאיפה שלך עבור הענף?

"אני קורא להסדיר את הענף הזה כדי שדיירים יוכלו לבחור למתחמי ענק כאלה רק יזמים בעלי חוסן כלכלי ורקורד ביצועי מוכח. לצערי הרב, פרויקטים נתקעו בגלל קבלני חתימות (מאכערים) וכל מיני פונקציונרים מהסוג הזה. אני יכול לציין שיש שינוי לטובה, שנובע ממעורבות רבה יותר של דיירים ששוכרים את שירותיהם של עורכי דין ושמאים ומבצעים מכרזים הוגנים.

"הפרויקטים הללו הם עתירי מימון והערבויות הבנקאיות הן עצומות ולכן אני ממליץ לדיירים שבוחנים עם איזה יזם לחתום, לבדוק את הגישה שלו לדיירים בפרויקטים אחרים, את הרקורד שלו בתחום ואת היכולות הפיננסיות שלו", מוסיף אטרקצ'י, "על אף היותנו חברת ייזום ובנייה מהגדולות בענף, אנו שמים דגש רחב מאוד על הדיירים בפרויקטים ויש לנו צוות פנימי של מנהל אגף התחדשות עירונית ומנהלי פרויקטים שנפגשים תכופות עם הדיירים. בסופו של דבר אי-אפשר לבצע את הפרויקטים האלו בלי להיות בשטח ולהיות קשוב לדיירים, ואנו נוקטים בשקיפות מלאה  כך שכל דייר רואה על מה חתמו כל הדיירים האחרים".

מה אתה צופה שיקרה בתחום בעשור הקרוב?

"בשנים הקרובות ההתחדשות העירונית תצא מגבולות גוש דן ותגיע לאזורים נוספים בארץ, כולל בפריפריה. לאאורה יש כבר כעת פרויקטים גדולים באילת,  אבן יהודה, נס ציונה וקריית ביאליק. אזרחים בכל ערי ישראל ראויים לקבל דירות חדשת ולשפר את רמת חייהם. מבחינתנו, ההתחדשות העירונית היא מנוע הצמיחה הגדול של אאורה בעשור הבא".

בחברת "אאורה ישראל", אחת הבודדות בארץ שהצליחה להביא פרויקטי פינוי-בינוי לידי סיום, מגלים רגישות והתחשבות מיוחדת בדיירים הוותיקים בתהליך ההתחדשות העירונית. יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל החברה, מדבר על השילוב בין מקצוענות, ניסיון ותודעת שירות כמפתח להתחדשות עירונית משמעותית | מירב דוסטר

"הפרויקטים שאנחנו מקדמים הם לא רק כלכליים, הם גם סוציולוגיים וחברתיים. אנו רואים בהתחדשות העירונית משימה לאומית של ממש", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת היזמות והבנייה "אאורה", אחת החברות החלוצות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. החברה, הנסחרת בבורסה בתל-אביב ונמצאת בשליטת אטרקצ'י, בנתה במשך השנים אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. היא נחשבת לאחת החברות הבודדות בישראל שהצליחה להביא פרויקטי פינוי-בינוי לידי סיום, חלקם מהגדולים שנעשו בארץ. 
בשנים האחרונות, ביססה "אאורה" את עיקר פעילותה בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, תוך שימת דגש על פרויקטים משמעותיים ברמת ההיקף וההשפעה על הסביבה. פרויקטים אלה, על-פי תפיסת החברה, הם היוצרים התחדשות עירונית משמעותית ומעניקים חזון, תשתית ומציאות חדשה במרחב העירוני. אחת הסיבות היא שפרויקטים רחבי היקף אלה מאפשרים חידוש תשתיות, לצד הקמת מוסדות חינוך ומרכזי מסחר מקומיים, שיוצרים מרקם עירוני חדש המשרת את צרכי הדיירים. "זוהי הזדמנות ליצירת מרחב עירוני שוויוני המאפשר לכולם, לרבות אוכלוסיות הנזקקות לשירותים מיוחדים ודיירים קשישים, לשוב לרחובות ולנהל שגרת חיים נוחה ובטוחה".

לדברי אטרקצ'י, "אאורה" שמה את הדיירים הוותיקים במרכז: "פעילות ההתחדשות העירונית שלנו מרוכזת באגף ייעודי להתחדשות עירונית ומנוהלת על-ידי מטה האגף, המרכז את מכלול התהליכים בתחום - מאיתור הפרויקטים ובדיקת ההיתכנות ותכנונם, דרך ליווי הדיירים הוותיקים ועד טיפול בכל הסוגיות הכרוכות בפרויקטים אלה. שיטת הניהול והמתודולוגיה העסקית של אגף ההתחדשות העירונית הביאה לכך ש'אאורה' היא אחת מהחברות הבודדות שהשלימו פרויקט פינוי-בינוי בישראל. אנו רואים בדיירים שותפי אמת מלאים בכל פרויקט".

גמישות ופתרונות דינמיים

כחלק מתהליך הצמיחה וההתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית בארץ, ומתוך ניסיון להתמודד עם אתגרים שהחברה חווה במסגרת קידום הפרויקטים, "אאורה" מאפשרת לדיירים הוותיקים גמישות רבה בכל הקשור לבחירת דירותיהם החדשות. כמו למשל, האפשרות לקבל דירה קטנה וזולה יותר ולקבל את היתרה במזומן - דבר שיכול לסייע לא פעם לדיירים הוותיקים. אפשרות נוספת היא הענקת קדימות בשדרוג דירתם החדשה לכל אחת מדירות החברה בפרויקט, תוך מתן הנחה משמעותית. בנוסף, החברה מאפשרת לדיירים הוותיקים ליהנות מהנחה או סבסוד בדמי הניהול בבניינים החדשים לתקופה משמעותית. "גמישות ופתרונות דינאמיים מעין אלה חיוניים להצלחתו של פרויקט פינוי-בינוי", מדגיש יעקב אטרקצ'י. "זאת בנוסף לתשתיות החדשות ומבני ציבור חדשים שעוזרים לייצר חוויית מגורים שלמה, שתהיה טובה לדיירים הוותיקים, החדשים והרשות המקומית".

מה היית ממליץ לדיירים ששואפים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית?

"יצירת גרעין דיירים תומך ורחב ככל שניתן, תוך התייעצות עם גורמי מקצוע בעלי ניסיון רלוונטי בתחום ההתחדשות העירונית. דבר נוסף הוא שקיפות ואורך רוח. המעורבות של הדיירים הוותיקים בתהליך היא קריטית להצלחתו ואף חברה, טובה ככל שתהא, אינה יכולה להחליפם בתפקידם המשמעותי".

פיתוח אורבני מושלם

אחד הפרויקטים הנבחרים של חברת "אאורה" הוא פרויקט "אונו ואלי", בלב קריית-אונו ובסמיכות לקניון העירוני. במסגרת הפרויקט נהרסו 216 יחידות דיור ובמקומן ייבנו 672 דירות יוקרתיות בנות שלושה-חמישה חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים בשמונה בניינים מפוארים בני 14-16 קומות.

"הפרויקט ממוקם במיקום אידיאלי ומסביב יצרנו פיתוח אורבני מושלם: פארק ירוק רחב ידיים - הכולל שבילי הליכה, מסלולי אופניים וגינות משחקים - מעונות וגני ילדים, מרכז מסחרי קהילתי ועוד", מספר אטרקצ'י. "בפרויקט זה הצלחנו להגיע ל-100% חתימות. עד כה נמכרו בפרויקט כ- 480 דירות, המהווים למעלה מ- 70% מכלל הדירות בו".

פרויקט נוסף הוא פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף ברמת-גן, הסמוך לפארק הלאומי ולכל צירי התנועה המחברים את העיר לתל-אביב ולכביש 4. "אזור זה הוא בית לחלק ממוסדות החינוך המצויינים של רמת-גן ובמסגרתו ייבנו שלושה מגדלי יוקרה בני 30 קומות ובבסיסם מתחם מסחרי עדכני, חניונים תת-קרקעיים ושטחי ציבור ירוקים. כל אלה יעדכנו את המרחב העירוני ויספקו לדיירים חוויית מגורים עדכנית, נעימה ויוקרתית בלב מטרופולין תל-אביב", מציין מנכ"ל "אאורה", המדגיש את ייחודיות המתחם, שהיוזמה לקידומו נעשתה על-ידי הדיירים עצמם בסיוע עוה"ד ואדריכלים מובילים בתחום. "זכינו במכרז שערכו הדיירים בסמוך לאישור התב"ע בוועדה המחוזית, ובמהירות שיא השלמנו את חתימת 100% מבעלי הזכויות במתחם, זאת במקביל לקידום תוכניות מפורטות. הבקשות להיתרים הוגשו וההיתרים הראשונים צפויים להתקבל במהלך חודש ינואר 2020".

כאשר דיירים בוחרים חברה יזמית לפרויקט, מה חשוב לבחון?

"ניסיון וקשר אישי. המפתח להצלחת פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית הוא ניהול התהליך - מהפגישה הראשונית עם הדיירים ועד למסירת המפתחות לדירות החדשות. כחברה שדוגלת בניהול ישיר של הקמת שכונות המגורים שהיא יוזמת, לכל אחד מהפרויקטים של החברה אנו ממנים מנהל פרויקט, המלווה את הפרויקט והשלבים השונים בתהליך לאורך כל הדרך, ומהווה נקודת מפגש זמינה ומקצועית בין הדיירים הוותיקים ובין החברה. המקצוענות, הניסיון ותודעת השירות של מנהלי הפרויקטים של 'אאורה' בתחום ההתחדשות העירונית מביאים ליצירת אווירה מועילה ומאפשרים להתמודד בהצלחה עם קשיים ואתגרים פרטניים, ומעל לכל - מעניקים תחושת ביטחון ומעלים את שביעות הרצון בקרב הדיירים הוותיקים. בדרך זו החברה מצליחה לקדם באופן יעיל את הפרויקטים שבהם היא מטפלת".

עשייה ציונית עדכנית

מה על הרשות והממשלה לעשות כדי לייעל את התחום?

"לעניות דעתנו, הרשויות צריכות להמשיך ולבחון כל העת אילו חסמים ניתן להסיר וכיצד ניתן להקל ברגולציה הקיימת, מתוך הבנה והכרה כי משאבי הקרקע הזמינים במרכז הארץ מצומצמים וכי התחדשות עירונית הינה הפתרון המרכזי להתמודדות עם האתגר הזה. פרויקטים של התחדשות מהווים יתרון לכל השותפים בהם - הדיירים, הרשות המקומית, המדינה והיזמים. אסור לבנות פרויקטים אליטיסטים. צריך לבוא ממקום של אנושיות ולהבין שנוצרת פה קהילה עם דיירים ותיקים, דיירים חדשים וזוגות צעירים, אשר יחד עם משפרי דיור בתוך העיר, יוצרים אינטגרציה שטובה לרשויות המקומיות ולממשלה. זה היופי של מדינת ישראל".

לאן מועדות פני החברה?

" 'אאורה ישראל' שואפת להוביל את תחום המגורים בישראל לרווחתם של תושבי המדינה. עבורנו, פיתוח תחום המגורים בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, מהווה עשייה ציונית עדכנית, שליחות של ממש. אנו שואפים לשיפור מתמיד בפתרונות הדיור המוצעים לציבור בישראל, תוך מתן דגש על שילוב טכנולוגיות בנייה חדשות, תכנון ועיצוב עדכניים ומעל לכל - יצירת סביבת מגורים בת-קיימא. אנחנו מאוד מאמינים באינטגרציה וביצירת קהילות. אצלנו בחברה הערך העליון הוא יחס אנושי וראייה של האחר, וכתוצאה מכך אנחנו מצליחים להגיע להישגים".