משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ - יזם פינוי בינוי

קבוצת משולם לוינשטין היא מהחברות הוותיקות בעולם הבנייה הישראלי. ב-1945 נוסדה החברה על ידי משולם לוינשטין ז"ל, מחלוצי המהנדסים האזרחיים בארץ. בשנת 1970 הצטרף לחברה שאול לוטן, בנו של משולם לוינשטין ומהנדס אזרחי במקצועו, שהפך לימים למנהל ובעל החברה. בשנת 1982 הפכה משולם לוינשטין לחברה ציבורית, אשר מניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.

אחד היתרונות המשמעותיים של קבוצת לוינשטין בתחום ההתחדשות העירונית הוא עיסוקה בכל תחומי הנדל"ן, הנסיון רב השנים שהחברה צברה וההוכחות בשטח ליכולותיה ומקצועיותה. "מדובר בחברה מבוססת ואמידה, עם הון עצמי של למעלה מ-800 מיליון שקלים, כך שיש ביכולתה לקדם ולבנות מספר רב של פרויקטים במקביל", אומר אמיר לוטן (41), מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברה ודור שלישי למייסדים. "בנוסף לכך היא לא מאויימת מכל שינוי מגמה תכנוני, בניגוד לחברות קטנות אשר כל שינוי שכזה עלול להוביל לעצירת הפרויקטים, להפסדים גדולים ולעיתים אף למפלתן. החוסן הכלכלי של החברה נותן שקט וביטחון לדיירים". 

"דרושה וודאות תכנונית"

לפני כשמונה שנים, זיהתה החברה את הפוטנציאל הרב הגלום בהתחדשות עירונית ובחרה להתמקד בתחום זה. אמיר לוטן, נכדו של משולם לוינשטין ובעל תואר ראשון ושני במדעי המחשב, נבחר לנהל את תחום ההתחדשות העירונית בחברה. כיום, מתמחה המחלקה בראשותו בקידום פרוייקטים מסוג תמ"א 38/2 וכן פרוייקטים במסגרת פינוי-בינוי והיא פעילה בין השאר בערים תל-אביב, הוד השרון, הרצליה, רחובות, תל-מונד ורמת-גן.

נכון להיום, מקדמת חברת משולם לוינשטין למעלה מ-40 פרויקטים, החל מבניינים בודדים הכוללים עשר יחידות דיור ועד מתחמים רחבי ידיים בני למעלה מ-200 יחידות דיור. כלל הפרויקטים נמצאים בשלבים שונים: שמונה פרויקטים מצויים בשלב סופי של היתרים ולקראת תחילת בנייה ומספר פרויקטים ייצאו לדרך בשלוש השנים הקרובות. בחמש השנים הקרובות מתעתדת החברה לבנות למעלה מ-3,000 יחידות דיור במסגרת מסלולי ההתחדשות העירונית.

פרויקט הדגל של החברה ומקור גאוותה הוא מתחם "פועלי הנמל" ברח' אבן-גבירול בתל-אביב. במסגרת פרויקט זה ייהרס מתחם בן שבעה בניינים, בני ארבע קומות כל אחד, הכולל כ- 150 יחידות דיור, ותחתיו ייבנו שבעה בניינים, בני תשע קומות, שיכללו 430 יחידות דיור. מטבע מיקומו, מתחם זה נחשב לשער הכניסה הצפוני לעיר תל-אביב. "אנחנו עמלים על פרויקט זה במשך תקופה ארוכה, בהחתמת הדיירים וקידום התב"ע של הרחוב, ומקווים שייצא לפועל במהרה", מספר אמיר לוטן. 

מהו החסם העיקרי לדעתך בתחום ההתחדשות העירונית?

"קיימים מספר חסמים בתחום, העיקרי בהם הוא אי-הוודאות שקיימת עבור היזם. התחושה היא שאתה הולך אל הלא נודע. כיזם, אתה מתחיל פרויקט בנקודה מסויימת ומסיים אותה באחרת, הן מבחינת הזכויות, הן מבחינת היטלי השבחה והן מבחינת התמורות. כפועל יוצא של אי-וודאות זו, לא פעם היזם מתחייב לתקופת זמן מסויימת בה ישלים את הפרויקט, אך הפרויקט מתארך הרבה מעבר לתכנון".

מה ניתן לדעתך לעשות על מנת לייצר יותר וודאות?

"בכל הנוגע לזכויות, הפתרון צריך להיות  תוכניות נפחיות כמו תוכנית הרבעים, מה שמייצר ודאות תכנונית באופן כמעט מושלם. בעניין היטלי השבחה, אפשר לקבוע שאחוז מסוים מכל מכירת דירות יועבר כהיטל השבחה ללא קשר לזכויות, במצב כזה ידע היזם להכין את התחשיב שלו ולהחליט מראש עם ודאות כמעט מושלמת".

"לשמור על שקיפות הדדית"

לדברי אמיר לוטן, אחד הלקחים המשמעותיים אשר הופקו מפרויקטים קודמים, הוא בדיקת הזכויות הקיימות כבר בשלב התכנוני, על מנת לייצר וודאות ליזם ולאפשר לו להוציא את הפרויקט לפועל. מהלך זה דרוש כדי להימנע ממצב שבו היזם פועל וגומע כברת דרך ומשאבים בתהליך קידום הפרויקט ואז מתחילות לצוץ בעיות עם זכויות בעלי הדירות. "כאשר נקלענו למצב כזה, נאלצנו להקטין תמורות, או לשנות את העסקה. במשך הזמן למדנו להימנע מראש מלהגיע למצבים אלה".

מה היית ממליץ לדייר ששואף לקדם פרויקט של התחדשות עירונית?

"ראשית, להימנע מהשוואות ולהתמקד בתמורות שהוא עצמו מקבל ולא השכן. צריך לזכור שכל מגרש עומד בפני עצמו, ולכן התמורות שהבניין השכן קיבל, לא בהכרח יכולות להיות בבניין הצמוד לו. לעיתים דיירים עסוקים ברמת המיקרו ומתעקשים על פרטים קטנים, ושוכחים בדרך את המאקרו - העובדה שהם יקבלו בסוף התהליך דירה חדשה בבניין חדש, עם תוספת מסויימת וחנייה, וזאת מבלי להשקיע מכספם הפרטי. כדי שתצא עסקה צריכים לעשות ויתורים קלים. שנית, בבחירת היזם, חשוב לבדוק את האיתנות הפיננסית שלו ולהבין שזו כמו חתונה לכמה שנים. כדי שהיזם לא יתגרש ממך באמצע ויסיים את התהליך, יש לשמור על שקיפות הדדית, וגם כאן, לעיתים הצדדים צריכים לעשות ויתורים על מנת להוציא לפועל את הפרויקט". 

מהו חזון החברה?

"אנו מאמינים, כי קבוצת משולם לוינשטין תמשיך להוביל הן בתחום הבנייה והן בתחום הייזום וההתחדשות העירונית, תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים, עמידה בהתחייבויות הביצוע שלה לכלל לקוחותיה ומחוייבות למורשת האיכות והמצויינות שהושגה לאורך שישה עשורים".