החברה להתחדשות עירונית - יזם פינוי בינוי

טל גולדשטיין ועמי כחלון, מנכ"לים משותפים בחברה להתחדשות עירונית, המובילה כמה וכמה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי במרכז הארץ, מאמינים שהריסת שכונות ישנות ובנייה לגובה מסמנות את עתיד הבנייה העירונית ומהוות אחד המפתחות לפתרון מצוקת הקרקעות והדיור בישראל | יובל גמליאל

החברה להתחדשות עירונית היא חברה פרטית שהוקמה לפני כעשור על-ידי טל גולדשטיין, יזם נדל"ן מנוסה, ועמי כחלון, סגן ומ"מ ראש עיריית קריית אונו ובעל ניסיון יזמי עשיר, אשר כבר אז קראו נכון את המפה והבינו שהעתיד הנדל"ני של ישראל נמצא בהתחדשות עירונית. בשנת 2010 הצטרפו לחברה לוי קושניר ודני שפירא, שחקנים ותיקים בעולמות הנדל"ן והעסקים הישראלי ובעלי עשרות שנות ניסיון בייזום, הקמה ובנייה של פרויקטים גדולים ומורכבים בארץ ובעולם. שילוב כוחות עוצמתי זה תורגם להצעדת החברה קדימה במהירות פנומנלית ולהפיכתה לאחת החברות הגדולות והמשמעותיות בישראל לפינוי-בינוי והתחדשות עירונית, המתמקדת בפרויקטים בקנה מידה גדול של עשרות ומאות דירות בכל פרויקט.

הדיירים הם הכוח המניע 

"החברה פעילה בכל רחבי הארץ, הן באזורי ביקוש והן בפריפריה, ומובילה כמה וכמה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי בתל-אביב, בת ים, רמת גן, גבעת שמואל ונס ציונה, במקביל לפעילות ענפה במסגרת מגמות רחבות של התחדשות עירונית באזורים כמו בית שמש וירושלים", אומר עמי כחלון. "החברה גם חתומה על הובלתה של תנופת ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות של מזרח תל-אביב, עם פרויקט הדגל NEXT TLV בשדרות לה גווארדיה שבשכונת יד אליהו הוותיקה, הכולל מאות יחידות דיור ונמצא בשלבי ביצוע".

מהו ה"אני מאמין" שלכם?

"אנו באמת מאמינים שלכל אדם ישנה זכות לדיור הולם, וכי תהליכי פינוי-בינוי הם העתיד של הבנייה העירונית ואחד המפתחות לפתרון מצוקת הקרקעות והדיור בישראל. כל פרויקט שאנו מובילים נועד לשפר, להבריא ולהשביח את סביבת המגורים, תוך מתן הפתרונות הזמניים הטובים והמתאימים ביותר לכל דייר ודיירת. לחברה יכולות מימון גבוהות והפרויקטים בהובלתה נהנים מליווי בנקאי שוטף של הבנקים הגדולים. צוות העובדים בחברה מורכב מאנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום הנדל"ן והבנייה בישראל, כולם עתירי ניסיון בייזום ובבנייה של פרויקטים בקנה מידה גדול, גם בארץ וגם בחו"ל. לחברה קשרים טובים עם הרשויות, והבנה עמוקה של התהליכים התכנוניים, המשפטיים והבירוקרטיים המתחייבים מכל פרויקט, כך שגדל הפוטנציאל לקדם כל פרויקט במהירות המקסימלית".

לדברי טל גולדשטיין, הגורם המבדל העיקרי של החברה בשוק הנדל"ן, מלבד הניסיון העשיר במיוחד בתחום הפינוי-בינוי, הוא ההתייחסות האישית של מנהלי ועובדי החברה לדיירי הפרויקטים. "הדיירים הם המרכז והכוח המניע של כל פרויקט", הוא מדגיש, "כיוון שהקרקע שלהם היא הדבר שהופך את הפרויקט לכלכלי ולכדאי. מתוך התובנה הזאת בנינו עיקרון פעילות שנקרא "לב שומע" וכך לדיירים יש את מספרי הטלפון הפרטיים שלנו והקשר עמם נשמר לאורך כל התהליך ומתנהל בשקיפות מלאה, מתוך רצון להעניק לכל דייר ליווי אישי הנותן מענה לצרכיו הייחודיים."

אתגרים לא פשוטים 

נכון להיום מובילה החברה להתחדשות עירונית כ-30 פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי בהיקפים שונים, הנעים מעשרות ועד מאות דירות בכל פרויקט. בסך הכול מדובר על היקף נרחב ביותר של כ-6,000 יחידות דיור לבנייה. בשנתיים האחרונות הצליחה החברה להביא לאישורם של כמה וכמה פרויקטים עצומי ממדים באזורי הביקוש במרכז הארץ ובהם ברח' הטייסים בתל-אביב, פרויקט שער העיר בבת ים ברחובות ביל"ו ובלפור, פרויקט התחדשות עירונית בשד' בן-גוריון בגבעת שמואל, פרויקט פסגת בית שמש ועוד. כאמור, פרויקט הדגל של החברה בשד' לה גווארדיה בתל-אביב נמצא בעיצומן של עבודות הביצוע, לאחר שבסוף 2017 הסתיימו בהצלחה מאמצי הפינוי של מאות דייריו ונהרסו מבני הרכבת הישנים והמתפוררים שעמדו שם מאז קום המדינה.

לדברי כחלון וגולדשטיין, הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית רצופה אתגרים לא פשוטים, הנובעים לא רק מגודלו של הפרויקט, על משמעויותיו הכלכליות, אלא גם מהעובדה כי בשונה מבנייה קלאסית על קרקע פנויה כאן מדובר בהריסת בניין ישן ודאגה לדייריו ורק לאחר מכן מתחילים את הבנייה. מדובר בפרויקטים מורכבים מאוד מבחינה <

החברה להתחדשות עירונית הוקמה לפני למעלה מעשור על-ידי טל גולדשטיין, יזם ותיק בתחום הנדל"ן למגורים, ועמי כחלון, כיום סגן ראש עיריית קריית אונו. בתוך תקופה קצרה הרחיבה החברה את פעילותה, ובתנופה מהירה הפכה להיות אחת החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. גולדשטיין החל את דרכו בשוק הנדל"ן האמריקאי והקים בשנות ה-90' חברה מובילה המתמחה בבנייה, שיווק וניהול נדל"ן. הוא שב ארצה בתחילת שנות ה-2000, סמוך לתקופה בה החזיק עמי כחלון בתיק ההנדסה וההתחדשות העירונית בעיריית קריית אונו וליווה במסגרת זו את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בארץ. השניים, שהכירו עוד קודם לכן, זיהו את תחום ההתחדשות העירונית כעמוד תווך בעתיד הנדל"ני של ישראל, ושילבו כוחות להקמת החברה להתחדשות עירונית. בהמשך הצטרפו אליהם לוי קושניר - יו"ר הדירקטוריון, יזם ואיש עסקים ותיק הפעיל שנים רבות בתחום הנדל"ן בארץ ובעולם, ודני שפירא, גם הוא יזם פרויקטים בקנה מידה גדול בארץ ובחו"ל, המשמש דירקטור בחברה. שילוב זה של אנשי נדל"ן עתירי ניסיון בייזום, הקמה ובנייה של פרויקטים מורכבים וגדולים עומד בבסיס הצלחתה של החברה. 

עתיד הבנייה העירונית

כבר בראשית דרכה בחרו בחברה להתחדשות עירונית להתמקד בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, כחלק מחזון שכבר אז ראה במסלול ההתחדשות העירונית את עתיד הבנייה העירונית באזורי הביקוש. כיום החברה מובילה למעלה מ-40 פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, הכוללים עשרות ומאות יחידות דיור בכל פרויקט, וזאת בערים רבות ברחבי הארץ בהן תל-אביב, בת-ים, גבעת שמואל, רמת-גן, אזור, נס ציונה, בני ברק, בית שמש, ירושלים, הרצליה ורעננה. בשנים הקרובות צפויה החברה לבנות למעלה מ-1,000 יחידות דיור מדי שנה.

פרויקט דגל של החברה הוא NEXT TLV, פרויקט הפינוי-בינוי הגדול הראשון שיצא לדרך בשכונת יד אליהו בשדרות לה גווארדיה 64-68 (בשיתוף עם חברת ב.ס.ר), שהנו פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בשכונה שיצא לדרך ושמוביל כיום מגמה של התחדשות עירונית בדרום-מזרח תל-אביב. במסגרת הפרויקט, שנמצא כיום בשלבי בנייה מתקדמים וצפוי להתאכלס במחצית השנייה של 2020, פונו 72 דירות משלושה בנייני רכבת ישנים ובמקומן נבנות 275 יחידות דיור בארבעה בניינים בני 7-9 קומות.  בעלי הדירות צפויים לקבל דירות גדולות וחדישות הכוללות תוספת של 25 מ"ר לדירה, מעלית, מחסן ומקומות חניה. הפרויקט כולל גם קומת מסחר וחניון תת קרקעי משותף, אבל גולת הכותרת שלו היא חידוש ושדרוג שדרת לה גווארדיה הוותיקה, שבמסגרתם יוקמו שטחים ירוקים וציבוריים וייבנו מסלולי הליכה ואופניים.

הגם שבפרויקטים של פינוי-בינוי מקובל להחליף מתחמי בניינים ישנים במגדלים רבי-קומות, פרויקט NEXT TLV ישמור על בנייה נמוכה יחסית, מודל שאותו מחקות כיום לא מעט חברות יזמיות אחרות. "זיהינו אפשרות תכנונית לבצע את הפרויקט בבנייה נמוכה", מבהיר גולדשטיין, "הדבר נעשה בשיתוף פעולה עם צוות התכנון במחלקת ההנדסה בעיריית תל-אביב-יפו, ומתוך כך שכולנו ראינו לנכון לשמור על המרקם העירוני ההיסטורי של השכונה".

פרויקט ייחודי נוסף של החברה הוא פרויקט פינוי-בינוי פורץ דרך וראשון מסוגו בעיר בית שמש, אשר נמצא בהליכי אישור מתקדמים בוותמ"ל. בפרויקט זה, שבמסגרתו יפונו 176 יחידות דיור וייבנו 1,056 יחידות דיור, המדינה מחזיקה ב-50% מהדירות הקיימות (דירות עמידר). לדברי כחלון, הפרויקט נעשה ב"משק סגור", שבמסגרתו החברה עתידה לבצע גם את כל הפיתוח הפנימי והסביבתי של הפרויקט (שיבוצע בשלבים בשל היקפו העצום) ובחברה מאמינים שבעקבותיו יתוכננו פרויקטים נוספים בעיר.

בחירת היזם היא קריטית

הדבר הראשון בחשיבותו בפרויקט פינוי-בינוי, מסבירים כחלון וגולדשטיין, הוא בעלי הדירות, והם לב-ליבו של האתגר עבור יזמים בפרויקטים כאלה. "למרות שלכאורה החוק מחייב אחוז מסוים של חתימות כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי, בפועל אנחנו מתעקשים על 100% חתימות של בעלי הדירות", מחדד כחלון. "על אף  שאפשר לתבוע דייר סרבן, עדיין, המצב האופטימלי הוא מצב של הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות, כי כך הפרויקט מתקדם בצורה נכונה יותר. כל אחד מבעלי הדירות בא עם תפיסה שונה ורצונות שונים, והגדולה של חברה יזמית טובה היא להגיע לשיתוף פעולה מלא עם כל אחד ואחת מהם ובכך לקדם את העסקה למקום הרבה יותר בטוח. למעשה, זוהי ההתמחות האמיתית של החברה להתחדשות עירונית".

לדברי המנכ"לים, סוד ההצלחה של החברה טמון ביחס האישי והמקצועי שמקבלים בעלי הדירות. הם יודעים לספר, כי בעבור כל פרויקט שמקודם בחברה מוקם צוות ייעודי, שנותן מענה לכל צורכי בעלי הדירות. "אנחנו מכירים את רוב בעלי הדירות באופן אישי משום שאנו נמצאים בשטח, משוחחים איתם בגובה העיניים ושומעים מהם על החששות והבעיות, כאשר המטרה היא לתת פתרונות הולמים והוגנים כדי שהעסקה תהיה לשביעות רצונם. אנחנו נותנים לבעלי דירות את מספרי הנייד האישיים שלנו ותמיד זמינים עבורם", מדגיש גולדשטיין. "בכל חברה אחרת לא קל עד בלתי אפשרי להגיע ללשכת המנכ"ל ולדבר איתו. המגע הישיר עם בעלי הדירות והקשר הבלתי אמצעי איתם מאפשר לנו לקבל החלטות בשטח בזמן אמת ולחסוך מהם המתנה ארוכה בתהליך, שהוא מלכתחילה ארוך ומורכב. תחושת הליווי הצמוד מקנה לבעלי הדירות ביטחון ושקט נפשי".

"התפיסה שלפיה בעל הדירה צריך להיות במרכז הייתה ברורה לנו כבר מהימים הראשונים של החברה", מוסיף כחלון, ומבחינתנו זה היה ונשאר הדבר שמבדל אותנו מחברות אחרות בתחום, שלא השכילו להבין את זה בזמן במועד ועכשיו משתרכות מאחור".

מה הטיפ העיקרי שלכם לבעל דירה ששואף לקדם פרויקט פינוי-בינוי אצלו בבניין?

"בעלי הדירות צריכים לחשוב על היזם כעל שותף לדרך, שהולך ללוות אותם לכל אורך התהליך הארוך והמפרך שבו כרוך פרויקט פינוי-בינוי. בחירת היזם היא קריטית ממש כמו בחירת שותף עסקי. חובה לערוך עליו תחקיר יסודי, והכי חשוב  לקבל חוות דעת בלתי אמצעיות מבעלי דירות שלקחו חלק בפרויקטים קודמים שלו, כדי לעמוד על טיבו ולהבין כיצד טיפל במצבים שונים. יזם שיודע לנהל את התהליך בצורה מקצועית ואיכותית יעשה לבעלי הדירות חיים הרבה יותר קלים. תהליך של פינוי-בינוי עשוי לארוך גם עשר שנים, ומרגע היציאה לדרך ועד למסירת הדירה החדשה עשויים להתרחש תרחישים שונים, חלקם צפויים וחלקם בלתי צפויים. אם ליזם לא תהיה רגישות למצבם של בעלי הדירות, הדבר עלול לסכן את הפרויקט ולעיתים אפילו לגרום לקריסתו". 

מה לדעתכם טעון שיפור בתחום ההתחדשות העירונית בישראל?

"רשויות התכנון מתקשות לקדם פרויקטים, בין אם בגלל עניינים של כוח אדם ובין אם מסיבות אחרות, ולכן תהליכי התחדשות עירונית נמשכים בין חמש ל-20 שנה. אנחנו רואים שבמדינות אחרות, שבהן ההליך התכנוני ידוע מראש ופשוט יותר, התהליך לוקח 3-4 שנים בלבד. למרות שרשויות התכנון בארץ משתדלות מאוד לקדם תהליכים כמה שיותר מהר, ולראיה בשנים האחרונות התקצר הזמן לקבלת היתרי בנייה, עדיין יש לא מעט עבודה לעשות. אפשר לשער שתוספת של כוח אדם תקדם את הנושא. בנוסף לכך, רשויות מקומיות משנות את המדיניות שלהן חדשות לבקרים, דבר שמקשה מאוד על היזמים ועל קידום תהליכי פינוי-בינוי. אנחנו מעריכים שאם תישמר יציבות והשינויים לא יהיו כל כך תכופים, זה עשוי להקל על היזמים להניע פרויקטים קדימה".

היכן תהיה החברה שלכם בעוד חמש או עשר שנים?

"החברה להתחדשות עירונית תמשיך להוביל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, עם פרויקטים נוספים בשלבי ביצוע שונים וכאשר כמה מאות של יחידות דיור בשנה נמצאות בסטטוס של ביצוע ו/או מסירה. והכי חשוב - לחברה יהיו מאות לקוחות מרוצים, שעברו תהליך פינוי-בינוי מיטבי וזכו לנכס נדל"ן איכותי ומשודרג שישרת אותם ואת משפחתם עוד שנים ארוכות".