AB ענת בירן משרד עורכי דין

Certified image

דורג ברשימת 30 המשרדים המובילים בייצוג בעלי דירות 2018 CitySquare

0 בניינים באיכלוס
1 בניינים בהיתר
2 בבקשה להיתר

רוצים לקבל הצעות מAB ענת בירן משרד עורכי דין ועורכי דין מדורגים נוספים?

תודה !

פרטים אודות הבניין שלכם הועברו שיתאימו למימוש הפרוייקט .

שימו לב, כי כל היזמים שאנו בוחרים,עברו בדיקת שירות מקיפה שלנו,ונמצאו מתאימים ומסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה באזורכם

בבחירה של יזמים באופן ידני, יכולים להופיע גם יזמים שלא נבדקו ואושרו על ידנו

האג’נדה שלנו

דרושים - כללי משחק ברורים

"רק שהכללים יהיו ברורים וקבועים ויהיה הליך קצר ופשוט לפרויקטי התחדשות עירונית הם יתפסו תאוצה גדולה וכולנו נהנה מפירות ההתחדשות בכל רחבי הארץ", אומרת עו"ד ענת בירן, בעלת אחד המשרדים המובילים בתחום התכנון והבניה והנדל"ן, שמילאה בעבר תפקידים בוועדות תכנון...

"רק שהכללים יהיו ברורים וקבועים ויהיה הליך קצר ופשוט לפרויקטי התחדשות עירונית הם יתפסו תאוצה גדולה וכולנו נהנה מפירות ההתחדשות בכל רחבי הארץ", אומרת עו"ד ענת בירן, בעלת אחד המשרדים המובילים בתחום התכנון והבניה והנדל"ן, שמילאה בעבר תפקידים בוועדות תכנון ובנייה מקומיות ומחוזיות | יובל גמליאל

"הכמות האין-סופית של הגזירות החדשות, שינויי המדיניות, הזגזוג המתמשך וחוסר הוודאות מצד הרשויות המקומיות  גורמים לכך, שעד שיזם התחדשות עירונית לא מקבל את היתר הבנייה ביד אין לו מושג אם הפרויקט ייצא בסוף לדרך ובאיזה אופן", כך אומרת עו"ד ענת בירן, בעלים ומייסדת "ענת בירן - משרד עו"ד".

לדברי עו"ד בירן, סביבת חוסר הוודאות עימה נאלצים היזמים להתמודד בולטת במיוחד בתקופה הנוכחית שלאחר הבחירות לרשויות המקומיות. "בערים רבות התחלפו ראשי הערים וזה אומר שיו"ר ועדת התכנון מתחלפים ואיתם חברי הוועדות", היא מסבירה, "זה גורם לכך שכל היזמים יושבים על הגדר בכדי לראות מהי המדיניות החדשה ומהם הזכויות והתמורות שהם יכולים לקבל במסגרת הפרויקטים. יש לי דוגמאות למכביר של יזמים, שהגיע לשלם את האגרה על היתר הבנייה ואז העיריה עצרה את הכל ברגע האחרון וביקשה שוב לשנות את התנאים. אי-אפשר לקדם בצורה כזו התחדשות בעירונית בהיקפים שהמדינה שואפת אליהם".

תיקים מורכבים וייחודיים

ענת בירן משרד עו"ד נחשב לאחד המשרדים המובילים והידועים בתחום התכנון והבניה והנדל"ן והוא מדורג בשנים האחרונות באופן רציף כאחד מחמשת משרדי הבוטיק הטובים ביותר בארץ. המשרד הוקם על-ידי עו"ד בירן בשנת 2009 והוא עוסק בדיני תכנון ובנייה, מקרקעין, איכות סביבה, משפט מנהלי ומשפט מוניציפאלי. במסגרת זו מטפל המשרד בקידום היתרי בנייה, תוכנית מתאר, עררים והתנגדויות, תיקי היטל השבחה ותביעות פיצויים, עתירות מנהליות, תיקים פליליים גדולים בתחום התכנון והבנייה ועוד. כמו כן, מייצג המשרד דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומטפל עבור לקוחותיו בעלי הקרקעות בעסקאות מכר וקומבינציה.

עו"ד בירן וצוות המשרד מעורבים במאות פרויקטים ומלווים תיקים משפטיים מורכבים וייחודיים. על לקוחות המשרד  נמנים יזמים, תושבים, דיירים, בעלי קרקעות, חברות קבלניות, חברות ציבוריות וממשלתיות ורשויות מקומיות. לכל אלה מעניק צוות המשרד טיפול אישי ומקצועי, תוך הקפדה על למידה מתמדת, השבחת הידע המצטבר, עבודת צוות, חשיבה יצירתית ויחסי אנוש מעולים.

המשרד הוא בעל מודעות חברתית וסביבתית גבוהה ובעל ניסיון רב בייצוג גופים והתארגנויות תושבים במאבקים ציבוריים שונים בעלי זיקה לעולם הנדל"ן והתכנון והבנייה, כגון ייצוג ישובים המצויים מתחת לנתיבי הנחיתה של נתב"ג, ייצוג במאבקים נגד אישור תוכנית המתאר של הוד השרון, נגד אישור תכנית המגדלים של דן אכדיה בהרצליה, מאבקים נגד תוכניות של הרכבת, נגד הקמת מגדלים גבוהים, מחצבות ועוד.

ענת בירן עצמה נמנית על אחת מעורכי הדין המובילים והבולטים בישראל בתחום דיני התכנון והבניה והמקרקעין. בשנת 1988 היא הוסמכה כעורכת דין, ומאז מילאה שורה של תפקידים ציבוריים ומקצועיים, שהקנו לה ניסיון מקצועי עשיר וידע רב בתחום התכנון והבנייה והמקרקעין. בין השנים  1988-1995 שימשה עו"ד בירן כיועצת משפטית של עיריית הוד השרון והוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון. בין השנים 1996-2003 כיהנה כיו"ר הראשונה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל-אביב. היא ידועה כמי שקבעה בוועדת הערר נורמות עבודה גבוהות של שירותיות, מקצועיות ויעילות, והיא חתומה על אלפי החלטות בעררים.

ישנם חסמים שכן נפתרו או לפחות הוקלו בתחום התחדשות העירונית כיום?

"ישנם כל מיני ניסיונות להקל על היזמים והדיירים בכל הקשור לקבלת ההסכמות מול הדיירים והתארגנות נציגויות הדיירים, אך יחד עם זאת בכל מה שקשור לרישוי ולתכנון כמות החסמים לא ירדה ולאמיתו של דבר היא אף גדלה. הדבר נובע בשל הענקת סמכויות נרחבות לוועדות התכנון המשנות את מדיניותן חדשות לבקרים, גם כשמדובר בתוכניות שנמצאות כבר בתהליך. אנו רואים את התופעה הזאת גם בפרויקטים של תמ"א-38 וגם במתחמי פינוי-בינוי נרחבים.

"במקרים רבים הוועדות מתערבות בתמורות שניתנות לדיירים ומצמצמות יותר ויותר את תוספת המטרים לדיירים הוותיקים. במקרה כזה היזמים צריכים לפתוח את ההסכמים מחדש וזה מסבך את כל העניין ועוצר את התהליך. לכן, צריך לקבוע שיזם שהתחיל בהליך מסויים ובמסלול מסויים הוא יהיה זכאי לכך שכל התוכניות שלו ייבחנו לפי אותו הליך שנקבע בתחילת הדרך, לטוב ולרע. רק כך הוא יוכל לכלכל את צעדיו בתבונה. אם המצב יימשך כפי שהוא, היקף הפרויקטים לא יתרחב ויתרה מכך, חוסר הוודאות הזה יגרום לעליית מחירי הדיור, שכן היזמים יעדיפו להמשיך לשבת על הגדר ולא יתחילו פרויקטים חדשים, ושנית, כי  מישהו יצטרך לשאת בעלויות של הדחיות והשינויים הלא-פוסקים מצד הרשויות. בסוף זה יתגלגל לתמחור גבוה של הדירות, כי היזמים מפסידים זמן ודמי ייעוץ לאנשי המקצוע השונים. צריך לתקן את החוק באופן שיהיה מאוד חד משמעי."

תופעת חוסר הוודאות היא מנת חלקם של יזמי ההתחדשות העירונית בלבד, או שהיא גולשת גם לתחומים אחרים?

"רואים את הקושי גם בתוכנית מחיר למשתכן. על הנייר מחיר למשתכן יותר וודאית ליזמים, אבל גם שם יזמים שזוכים במכרזים מגלים בהמשך הדרך, שתכתיבי משרד השיכון מחייבים שינוי של התוכניות על מנת להתאימן למחירים ולאמות המידה של זכאי מחיר למשתכן. המדינה מצידה ממהרת לשווק את הפרויקטים וליחצ"ן אותם, אבל היא לא מתקנת או מעדכנת את התוכניות על מנת שהן יתאימו באמת לשוק. לכן, רק לאחר הזכייה במכרז פועלים יזמים לעדכן את התוכניות ולבקש הקלות ושינויים, והזוכים מוצאים עצמם ממתינים חדשים ושנים עד מימוש הזכייה".

תני לי דוגמא למצב בו דרישות המדינה היו לקויות מיסודן.

"למשל במקרים בהם המדינה דורשת, כי על שטח נתון יהיו נניח ארבעה בניינים בני 12 קומות, כאשר היזם יכול היה לבנות לחילופין שלושה בנינים בני 17 קומות ולהקל על ציפוף הבניינים באותה יחידת שטח. זאת ועוד, במחקר שנעשה לאחרונה נמצא, כי תחזוקה של בנינים בני 10-12 היא הרבה יותר יקרה מאשר בבניינים של עד 30 קומות. לכן, כשהמדינה באה ואומרת ליזם: 'בוא תבנה ארבעה בניינים נמוכים במקום לבנות שלושה בניינים גבוהים יותר' היא גורמת גם לעלויות תחזוקה גבוהות יותר לדיירים. יוצא מכך שהשאלה היא כבר לא רק אם היזם ירוויח, אלא אם הציבור מרוויח, ונכון להיום נראה, כי במקרים רבים הציבור מפסיד עקב תכתיבי המדינה".

אמון בהתחדשות עירונית

בעיה נוספת שהתעוררה לאחרונה היא שאלת היטל ההשבחה על פרויקטי מחיר למשתכן, כאשר הוועדות המקומיות מבקשות להטיל על היזמים היטל השבחה לפי מחירי השוק החופשי, תוך התעלמות מחובתם למכור את הדירות במחירים מפוקחים. גם נושא זה חייב להיפתר ומשרדה של בירן מטפלת במספר עררים בנושא זה.

צוות "ענת בירן- משרד עו"ד" מונה בנוסף לעו"ד בירן, שלוש עורכות דין שותפות - עו"ד דפנה תמיר, עו"ד אפרת לרנר ועו"ד ורד מאירוביץ'-סייג - וכן שמונה עורכי דין מומחים בתחומם. המשרד מייצג לקוחות רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א-38 ופינוי-בינוי), הן בפן החוזי-משפטי והן בהליכי תכנון ורישוי. המשרד מלווה פרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א-38 והתחדשות עירונית, החל משלב החתמת בעלי הזכויות בקרקע, דרך ייצוג במוסדות התכנון בהליכי אישור התוכנית, ועד לאישור תוכניות וביצוע הפרויקט. צוות המשרד מעניק גם ליווי צמוד לדיירים ולנציגויות בתים ושכונות, המבקשים לבצע פרויקטים של תמ"א-38 ופינוי-בינוי. הליווי כולל איתור יזם, ניהול משא ומתן בשם הדיירים והתקשרות עמו, וליווי הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה.

בכל התמונה הקודרת שאת מציגה יש נקודות אור כלשהן?

"ישנם כמובן שינויים חיוביים שקרו במהלך העשור האחרון. ראשית, יש היום אמון בהתחדשות עירונית גם מצד הציבור וגם מצד המדינה. כמו כן, הקמת הרשות להתחדשות עירונית ב-2016 הייתה אקט מאוד חשוב וככל שהיא תקבל יותר סמכויות יהיו לכך יותר השלכות בפרקטיקה. כך שיש שינוי משמעותי בהשוואה למה שהיה קיים לפני עשר שנים, כאשר פרויקטים כאלה נראו ליזמים ולדיירים כאחד, מעין פנטזיה. יחד עם זאת, מכיוון שמדובר על מגרש עם הרבה מאוד שחקנים - מיסוי, תכנון, רשויות מקומיות, יזמים, דיירים וכיוצ"ב - וכל אחד מושך לכיוון שלו. יש כאן עדיין חבלי לידה שצריך להתגבר עליהם וברגע שיהיו כללי משחק מאוד ברורים - הכל יהיה פשוט וקל יותר לטובת כולם."

מהו האתגר הגדול הבא בתחום המתפתח הזה?

"יש היום בעיה קונקרטית בתחום הפינוי-בינוי במה שנוגע לכללי הערכת חנויות ועסקים, כמו בתי מלאכה ומוסכים הפועלים בתוך המתחם המיועד להריסה. בהרבה מאוד אזורים מתחדשים אתה צריך לפנות אנשים לא מהדירה שלהם, אלא מהחנות או בית המלאכה שלהם שהם בעצם מקורות הפרנסה שלהם. נכון להיום יש כללים מה מגיע לבעל דירת מגורים בפרויקט, אבל אין כללים ברורים איך מפצים את אותם בעלי העסקים ועל-פי אילו קריטריונים. כל הנושא הזה ממש לא פתור וזהו מבחינתי האתגר הבא בתחום".

לבסוף, מה את צופה שיקרה בתחום בעוד חמש-עשר שנים מהיום?

"אני מקווה מאוד שהכללים יהיו ברורים וקבועים ושיהיה הליך וקצר ופשוט לפרויקטים. ברגע שזה יקרה, פרויקטי ההתחדשות העירונית יתפסו תאוצה מאוד גדולה וכולנו נהנה מפירות ההתחדשות בכל רחבי הארץ".

מי אנחנו

contactor image
ענת בירן עו"ד (צילום: בני אדם)

מפת פרויקטים של AB ענת בירן משרד עורכי דין

close window icon
שכונה:
סטטוס:
סוג תמא:
אדריכל:
יזם:
עו"ד:
התארגנות
בקשת היתר
קבלת היתר
מאוכלס