אילן גלזר - משרד עורכי דין - עו"ד התחדשות עירונית

עו"ד אילן גלזר, בעל משרד עריכת דין בתחום המקרקעין אשר מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מציג את כל הנקודות החשובות שבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית צריכים להכיר -מבחירת נציגות הדיירים, דרך בחירת עו"ד ועד בחירת יזם | יובל גמליאל

בשנים האחרונות הפך המושג "התחדשות עירונית" לשם נרדף לתכנון מרחב עירוני מותאם ומזמין יותר, לחידוש תשתיות ולהזדמנות של "פעם בחיים" לשיפור איכות חייהם של דיירים במתחמים ישנים ומוזנחים, ללא כל הוצאה כספית מצידם. ההתחדשות העירונית המבורכת שנולדה לפני כ-20 שנה הגיעה לעולם לאחר שנות הזנחה של תשתיות וסביבה חיצונית במתחמים רבים במרכזי ערי ישראל, אשר הפכו במקומות מסויימים אף למסוכנים למגורים ולאחר שפרויקט שיקום שכונות לא הצליח להביא לשינוי יסודי.

להסיר חסמים, להפיג חששות

"הצורך החיוני בפרויקטים של התחדשות עירונית בא לידי ביטוי בהכנסתם של מתחמים ישנים רבים בארץ לתוכניות המתאר של הערים, ככאלה המיועדים לעבור התחדשות", מסביר עו"ד אילן גלזר, בעל משרד עריכת דין בתחום המקרקעין, אשר מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. "בעשותן זאת מצהירות בעצם הרשויות, כי בכוונתן לשפר את התשתיות, איכות הסביבה ואיכות חייהם של התושבים, ולדאוג לביטחונם האישי, וזאת בכפוף לכך שיעברו תהליך של התחדשות. כבעל משרד עורכי דין, המייצג אלפי דיירים בעשרות פרויקטים כאלה ברחבי הארץ, אני מאמין שהכרת התהליכים, הסיכויים והסיכונים על-ידי בעלי הדירות, מסירים חסמים ומפיגים חששות".

מהן הנקודות שחשוב ביותר שכל בעל דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית צריך להכיר?

"נתחיל בבחירת הנציגות. חובה על בעלי הדירות, אשר מחליטים להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית, לבחור נציגות של בעלי הדירות שתייצג אותם בכל התהליכים. בחירת הנציגות נעשית במסגרת אסיפת בעלי דירות בכל בניין המעורב בתהליך ובחירתם של מספר לא-זוגי של נציגים מתנדבים מתוך בעלי דירות המעמידים עצמם לבחירה. חשוב שהנציגים ייצגו את כלל בעלי הזכויות, הן דיירים והן משקיעים.

"בחירת עו"ד. עו"ד המייצג את הדיירים, צריך להיות בעל ניסיון עשיר ככל הניתן בליווי פרויקטים מעין אלה, בהתאם לאופי הפרויקט העתידי - תמ"א-38 עיבוי וחיזוק, תמ"א-38 הריסה ובנייה או פינוי-בינוי. יש לשים לב לזהות עו"ד במשרד שייצג את הדיירים ולרמת זמינותו עבורם. עוה"ד חייב להכיר באופן מעשי את כל שלבי הפרויקט והגורמים הרלוונטיים - רשויות התכנון, רשויות מקומיות, יזם, בעלי דירות וכיוצ"ב. מעבר לכך יש להבטיח שעו"ד רואה לנגד עיניו את האינטרסים של בעלי הדירות בלבד ואין לו קשרים עם היזם.

"בחירת היזם. זה צריך להיבחר על-ידי בעלי הדירות, כאשר עו"ד ונציגות הדיירים הינם גורמים ממליצים. ההליך המומלץ הינו פנייה לשורת יזמים העומדים בתנאי הסף בדרך של 'הזמנה להגשת הצעות', אשר יתנו הצעות כתובות שתשמשנה בסיס למו"מ מולם. יש להקפיד כי ליזם יהיה ניסיון קודם בביצוע פרויקטים דומים, ניסיון תכנוני ויכולות כלכליות וכן שהוא יספק ערבויות לבעלי הדירות. על מנת שההליך יצליח נדרש שמספר יזמים יגישו הצעות ותתקיים בינם תחרות".

לתחם את ביצוע השלבים בלוחות זמנים מוגדרים

משרד עוה"ד אילן גלזר ושות' נוסד בשנת 2000 והינו מהמובילים בתחומי המקרקעין והנדל"ן בארץ ובחו"ל, לרבות התחדשות עירונית, עסקאות פינוי-בינוי, עיבוי-בינוי, תמ"א-38, ליווי קבוצות רכישה וקנייה, עסקאות נדל"ן, ליווי משפטי שוטף ועוד. מייסד ומנכ"ל המשרד, אילן גלזר, הוא בעל ניסיון עשיר של למעלה מ-28 שנים בתחומי הנדל"ן והמקרקעין בארץ ובחו"ל. מומחיותו של עו"ד גלזר באה לידי ביטוי במקצועיות, בפרקטיות ובאמינות בליווי בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים, בכל שלבי העסקה וחיי הפרויקט. החל מגיבוש ההצעה, בחירת יזמים/קבלנים, דרך מו"מ עם הגורמים הרלוונטיים - לרבות התקשרות עם יועצים, בנקים מלווים ו רשויות התכנון - ועד לשלבי מסירת הדירות ורישומן בלשכת המקרקעין.

"צוות המשרד מלווה אלפי דיירים בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ בתחום ההתחדשות העירונית, החל משלב גיבוש הרעיון, דרך ניהול ההליך לבחירת היזם/קבלן, אשר יבצע את הפרויקט, שלב הרישוי, שלב הביצוע ועד אכלוס הדירות ורישומן בלשכות המקרקעין", מספר עו"ד גלזר.

ישנן נקודות מהותיות נוספות?

"בהחלט. בראש ובראשונה בחירת מפקח בנייה ושילוב בעלי מקצוע נוספים שמומלץ שילוו את הפרויקט מטעם הדיירים. על הנציגות, בליווי בא כוח בעלי הדירות, לבחור את מפקח בנייה אשר ילווה את הפרויקט מטעמם. על מפקח הבניה ללוות את הפרויקט החל משלבי התכנון ועד למסירת הדירות. בנוסף, יש צורך למנות שמאי אשר ינקד את הדירות הקיימות לצורך קביעת סדר בחירת הדירות החדשות, יקבע את שכר הדירה וכן, במקרים מסויימים, יבחן את רווחיות הפרויקט. 

"נקודה חשובה נוספת נוגעת לשלביות הפרויקטים. פרויקטים מסוג פינוי-בינוי בהיקפים גדולים מבוצעים בשלבים, אשר נמשכים לעיתים על פני שנים. במסגרת המו"מ על ההסכם, יש להסדיר ולחדד את סוגיית השלביות ולתחם את ביצוע השלבים בלוחות זמנים מוגדרים, וכן לוודא שכל שלב עומד בדרישת הרווחיות המינימלית, לפי דרישות הבנק המלווה. במהלך ביצוע העבודות צריך למזער את המפגעים לבעלים המתגוררים במתחם, בין כאלו שמתגוררים בבניינים שטרם נהרסו ובין כאלה שאכלסו בניינים חדשים שנבנו".

אחד הטרנדים החמים היום בעולם הבנייה הוא עירוב השימושים, בו משלבים מגורים ומסחר ביחד. מה חשוב לדעת כאשר מתבצע פרויקט כזה במסגרת התחדשות עירונית?

"אכן, מדובר במדיניות שהעיריות מקדמות ויש לבדוק עם עוה"ד כל סיטואציה לגופה. קיימות אפשרויות מגוונות, מהפרדה מלאה ועד יצירת תמריצים כלכליים לבעלי הדירות. יש לגלות נחישות מחד גיסא ולדעת להתפשר מאידך גיסא, ולקחת בחשבון שהפרויקט יכול לעמוד בסכנה של אי-התממשות אם העיקשות תהא שלא לצורך. גם כאן צריך כמובן עו"ד עם ניסיון בעירוב שימושים המבין את האינטרסים והצרכים של כל הצדדים ויודע למזג ביניהם על מנת שהפרויקט ייצא לדרך ויושלם לרווחת וטובת כולם".