בן חיים, כהן, גאליס עורכי דין ונוטריון - עו"ד התחדשות עירונית

ההערכה היא שעם כניסתן לתוקף של ההוראות החדשות שיחליפו את  תמ"א-38 במתכונתה הנוכחית, נראה שיקטן הרווח ליזמים וכתוצאה מכך גם יקטנו הזכויות שבעלי הדירות יהנו מהן, מעריך עו"ד שגיא כהן, מייסד-שותף במשרד עוה"ד
בן חיים, כהן, גאליס, טרבולסי, אך מדגיש כי מי ש"יכניס את הרגל לדלת" עד לאוקטובר 2022 עדיין יוכל בחלק מהמקרים ליהנות מהאפשרות לבצע תמ"א-38 בתנאים הנוכחיים  | אסף לבנון

כבר נתבשרנו כי הוראות תמ"א 38 עתידות שלא להתחדש ולמעשה יפוגו בחודש אוקטובר 2022. עדיין לא ידוע בוודאות איך ייראה ההסדר שיחליף את תמ"א 38, אך ההערכה בתחום היא שההסדר החדש יהיה פחות אטרקטיבי לדיירים. מסיבה זו הופך שוק התמ"א הנוכחי, דווקא בימים אלה, לנמרץ יותר. יזמים ודיירים המבינים שהשוק נמצא בתקופת חסד של כשנתיים וחצי ממהרים לדאוג להחתמת בעלי דירות שטרם חתמו, "לסגור פינות", להחיות מחדש פרויקטים שהיו תקועים ולעתים גם מתפשרים הרבה יותר מבעבר בנוגע לתנאים שהוצעו להם, בתקווה שעוד יספיקו לזכות בתנאים הנוכחיים.

"השוק לומד ומפנים את גודל השינוי ומבין שהוא נמצא במצב של הזדמנות קיימת שתוקפה יפוג", אומר עו"ד שגיא כהן, מייסד ושותף במשרד עורכי הדין בן חיים, כהן, גאליס, טרבולסי, העוסק בכל תחומי המקרקעין בדגש על נושא ההתחדשות העירונית. לדברי כהן, הפנמת המצב באה לידי ביטוי בכך שבעלי דירות פחות מערימים קשיים, מזרזים תהליכים וחותמים מהר יותר על החוזה. "אנחנו מרגישים את זה בבירור במשרד. הדיירים משתדלים, מקלים, משתפים פעולה - הכל כדי לאפשר לעצמם ליהנות מהיתרונות הגדולים שעדיין קיימים בפרויקטים של תמ"א-38 ושלא ברור אם יעמדו לרשותם גם בעתיד. פרויקטים שהיו תקועים במשך חודשים ולצערי, לעתים שנים, מקבלים לפתע תפנית חיובית, כשבעלי הדירות מבינים שהחגיגה עומדת להסתיים".

לא כדאי למשוך את הזמן

בחודשים האחרונים מתקבלות אינדיקציות רבות לכך שרשויות מקומיות מקשות מאוד את התנאים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ואף מתנות את מתן ההיתרים בהקטנה משמעותית של הזכויות שיינתנו בסופו של יום לבעלי הדירות. "הגישה העדכנית של רשויות רבות היא לשמור על תמהיל דירות שכולל בתוכו גם דירות קטנות יחסית. אם פעם בפרויקטים של פינוי בינוי היו מאשרים תוספת של שני חדרים ומרפסת לדירה - היום מדברים על תוספת צנועה, יחסית, של 12 מטרים בלבד לדירה", מספר כהן. "בנוסף, אנחנו רואים שבקשות להיתרי בנייה נתקעות ברשימות ההמתנה של הוועדות המקומיות במשך חודשים ארוכים ולעתים גם מעל לשנה. מי שמנתח את הנתונים האלה מבין שמאוד כדאי לא למשוך זמן ולהמנע ממלחמות מיותרות, בניסיון לקבל תמורות לא ריאליות. אפשר בהחלט להעריך, שככל שיחלוף הזמן כולם יקבלו פחות ופחות זכויות - גם בגלל המגמה הכללית שלא להעמיס על התשתיות יתר על המידה, גם בשל הקטנת מכפילי התמורה וגם בשל היטלי השבחה שההערכה היא שיוטלו על היזמים. דיירים שיודעים שההיתכנות לביצוע של פרויקטים כאלו כבר לא פשוטה כפי שהייתה ושה"דד-ליין" של תמ"א 38 הולך ומתקרב - מזדרזים ומנסים לבצע את התהליך מהר ככל הניתן".

היטל השבחה ינגוס ברווחי היזמים

כהן מספר שלא רק הדיירים חוששים מהעתיד לבוא, אלא גם היזמים. זאת בשל ההערכה שהיטלי השבחה הנגבים מיזמי פרויקטי תמ"א-38, עתידים לעלות, מה שעלול להקטין את שיעור הרווחים שלהם. "פרויקט שפעם הציג את "מספר הקסם" של כ-20% רווחיות בעבור היזם, כבר לא יציג רווחיות דומה, כי היטל השבחה חדש עלול לנגוס ברווחים".

נקודה נוספת היא שעם דעיכתם של פרוייקטים מסוג חיזוק ותוספת בנייה  והמעבר המתוכנן לפרוייקטים של הריסה ובנייה בהיקפים גדולים יותר –  עלולים חלק מהבניינים שלא לעמוד במבחני הרווחיות לצורך הריסה ובנייה מחדש "וזו עוד סיבה מדוע מי שעדיין יכול לבצע פרויקט מסוג חיזוק ותוספת, טוב יעשה אם יזדרז לקדם את הפרויקט, כאשר עוד ניתן לבצע אותו".