דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן ועמית גרוס משרדי עורכי דין - עו"ד התחדשות עירונית

עו"ד ירון טיקוצקי, שמשרדו מלווה מספר רב של מתחמי התחדשות עירונית, מספר על תובנות שונות לאחר כ- 15 שנה של פעילות בתחום | מירב דוסטר

משרד עו"ד DTKG&G דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות' הוא מחלוצי המשרדים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. "הפרויקט הראשון שלנו היה פינוי-בינוי בקריות שטופל על ידנו עוד בשנת 2005 ומאז קידמנו הרבה מאוד פרויקטים אחרים", אומר עו"ד ירון טיקוצקי, מייסד הפירמה שהוקמה ב-1997, עברה שלושה מיזוגים ומונה כיום למעלה מ-100 עורכי דין. המשרד עוסק כיום בכל תחומי המשפט האזרחי מסחרי, כאשר ליבת העשייה היא בתחומי מיסוי, מיסוי מקרקעין, נדל"ן והתחדשות עירונית, לצד ליטיגציה אזרחית מסחרית, חדלות פירעון ושיקום חברות, היי-טק, מיזוגים ורכישות, שוק ההון, דיני עבודה ודיני הדירה.

המשרד טיפל ומטפל במספר רב של מתחמים גדולים של פינוי-בינוי, המונים יחד אלפי יחידות דיור, חלקם בשלבים מקדמיים של בניה וחלקם אף לפני אכלוס, אחרים קיבלו היתר בנייה וחלקם בשלבי תכנון כאלה ואחרים. בנוסף, מטפל המשרד בלמעלה מ-100 פרויקטי תמ"א-38. משרדו של טיקוצקי הוא אחד המשרדים הבודדים בארץ להם פעילות בהיקף נכבד הן בייצוג בעלי דירות (דיירים) והן בייצוג יזמים. 

מהם היתרונות בייצוג שני הצדדים: יזמים ודיירים?

"ראשית, חשוב להבהיר שאין מדובר בייצוג שני צדדים בפרויקט כלשהו. אנו נזהרים מאוד ממצבים של ניגוד עניינים וכמובן שלא נייצג דיירים מול יזם שהוא לקוח של משרד בפרויקט אחר. כאשר אני מייצג יזמים, הם נהנים מהעובדה שאני יודע כיצד להתנהל ולדבר עם דיירים, וברור לי אילו דרישות - הן של דיירים והן של עורכי דין - הן דרישות סבירות ומקובלות. באותו אופן, הדיירים שאני מייצג, נהנים מכך שאני מודע לדרך שבה הצד השני חושב, ויודע כיצד להתמודד עם טענות שונות של יזם, כגון טענות לפיהן דרישות מסוימות העולות מצד הדיירים, עשויות לגרום כביכול לכך שהפרויקט לא יוכל לקבל ליווי בנקאי. אנחנו יודעים מתי טענות כאלה, המועלות לעיתים על ידי יזם, הן חסרות בסיס ויכולים להבהיר כי נסיוננו האישי מלמד על כך שגם היענות לדרישות הדיירים, לא תפגע ביכולתו של היזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. עם זאת, במקרים שבהם אני חושב שלקוחותי טיפסו על ענף גבוה מידי, אינני חושש לומר להם זאת. לעיתים הם לא מודעים למשמעויות של הבקשות שלהם. מובן לי היכן הם בהחלט יכולים להתגמש והעסקה תצא לפועל, מבלי שהם ייפגעו".

סינרגיה בין המחלקות המקצועיות

אחד היתרונות המובהקים של משרדו של טיקוצקי הוא המחלקות השונות הקיימות במשרד והסינרגיה שנוצרת ביניהן בתהליך הטיפול בלקוחות - דיירים ויזמים. "למשל, סוגיות רבות אשר עולות בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, נוגעות למיסוי מקרקעין, ואנחנו מיומנים בטיפול בנושאים אלה", מסביר עו"ד טיקוצקי. "בנוסף, כאשר מגיעים למצבים של מחלוקות וסכסוכים, עצם העובדה שקיימת אצלנו מחלקת ליטיגציה, מונעת את ההתדיינות המשפטית ומביאה את כולם לשולחן לסגור עסקה. גם הניסיון והידע הנרחב שלנו בנושא חדלות פירעון והסדרי חוב, שימש אותנו בעבר לשם מניעת נזק לדיירים. כך קרה בעסקת תמ"א בה ייצגנו את הדיירים כשהיזם קרס. פעלנו מהר למינוי כונס נכסים, שייכנס לנעלי היזם ויקשר לקבלן ביצוע. העובדה שיש כאן משרד גדול שפעיל בתחומים נוספים ויודע לתת מענה גם למתחמים גדולים מאוד של דיירים, מסייעת רבות, וזאת בניגוד למשרדים קטנים, שלא תמיד מצליחים לתת מענה שוטף לצרכים אמיתיים של דיירים ולהתמודד עם עבודה בהיקפים הללו".

אתגר בולט בליווי דיירים בפרויקט של פינוי-בינוי, לדברי עו"ד טיקוצקי, הוא דיירים סרבניים, אך גם הוא תלוי פרספקטיבה והקוריוז הבא ממחיש שגם מה שנראה כסלע מחלוקת יכול להיפתר בפשטות: "בפרויקט תמ"א 38/2 מסוים בחיפה, היה דייר סרבן שלא הגיב לשום פנייה. הדברים הגיעו לכדי כך שלא היה מנוס מהגשת תביעה כנגד אותו דייר סרבן, והוא אפילו לא טרח להתגונן. התקבל פסק הדין ובו הוחלט שעל הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירים אחרים בסכום העולה על שווי דירתו. בשלב הזה הוא כבר הבין שאינו יכול להמשיך ולהתעלם וקבע עימנו פגישה. להפתעתנו, הגיע אדם נחמד שהביא עמו גיטרה וכיבוד קל, והודיע שיחתום על כל  המסמכים שנדרשים, ובלבד שלפני כן נשיר עמו שירים של הרב קרליבך. שרנו, המסמכים נחתמו והפרויקט יצא לדרך.

"לעיתים הסרבנים הם לא באמת סרבנים", אומר עו"ד טיקוצקי. "יש ביניהם כאלה שחוששים, אצל אחרים קיים מחסום פסיכולוגי שצריך לעבור אותו, ולפעמים זו סרבנות שצריך להתגבר עליה בהתנהלות משפטית נכונה. המסקנה הייתה שצריך למצות כל נסיון ולחתור להגיע למפגש, שבו נסיר את החששות או הפחדים במקום להגיע להליכים משפטיים. בסוף אנשים יבינו שיש רצון להיטיב עם כל הצדדים".

ההתחדשות העירונית כפעילות חברתית

לדברי עו"ד טיקוצקי, טעות היא לראות את תחום ההתחדשות העירונית מבעד לאספקלריא של עסקה כלכלית גרידא. אכן בסופו של דבר המדובר בעסקה שצריכה להיות כדאית לכל הצדדים המעורבים בה, שאם לא כן, היא לא תצא אל הפועל, אולם חשוב לזכור כל העת, שהמדובר בסופו של יום גם בשליחות חברתית. דוגמה לכך אותה מביא עו"ד טיקוצקי הוא פרויקט התחדשות עירונית שאותו מלווה המשרד בלוד, שם נעשית העבודה עם מנהלת ההתחדשות העירונית בעירייה. "בפרויקט זה, בו אנו מייצגים את הדיירים, ייהרסו דירות קטנות וישנות בבניינים מתפוררים, ותחתן ייבנו מגדלים הכוללים מאות דירות. הפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים של תכנון, ואני מקווה שהתב"ע תאושר בחודשים הקרובים ונצא לדרך", מציין עו"ד טיקוצקי ומוסיף כי פרויקטים דומים מלווים על ידו גם באזורים אחרים דוגמת רמלה, אזור, ירושלים והקריות. אלה הם פרויקטים בעלי משמעות חברתית חשובה ביותר. "בהרבה מתחמים מתגוררות אוכלוסיות חלשות יחסית, ונכון להתייחס לפרויקטים הללו כשילוב של עסקים עם אספקט של עשייה חברתית. אנו מקפידים במשרד שדיירים במתחמים כאלה יוכלו להתייעץ ולקבל מענה לשאלותיהם, לא רק בשפה העברית אלא גם באמהרית וברוסית. הסיבה שהחלטנו, כמדיניות, לא להתמקד רק בייצוג יזמים אלא גם ללכת לכיוון של ייצוג דיירים, על אף שהשכר באופן יחסי נמוך יותר, היא בדיוק משום שזוהי עשייה חברתית".

"בהקשר זה, אני מתקשה להבין את המגמה החדשה של צמצום תוספת השטח הניתנת לדירות ישנות, העוברות התחדשות עירונית ל- 12 מ"ר (וברשויות שונות יש אף מדיניות של צמצום לאפס של השטח הנוסף). אין שום סיבה שלא להפוך את ההתחדשות העירונית לאטרקטיבית ככל האפשר, ולאפשר לאוכלוסיות המתגוררות בדירות ישנות ליהנות מדירות שיהיו לא רק חדשות אלא גם גדולות ומרווחות יותר", הוא מוסיף. "כך בוודאי במצבים שבהם הדירות הישנות המיועדות להריסה הן דירות שנבנו בגודל ובסטנדרט של דיור ציבורי (דירות של 48 מ"ר ולעיתים אפילו של 24 מ"ר). דירות גדולות יותר אינן צורכות שירותים מוניציפליים רבים יותר או יקרים יותר. משמעותן של דירות קטנות היא הגבלת האוכלוסיות שיתגוררו בהן לזוגות צעירים, או לזוגות מבוגרים שילדיהם אינם מתגוררים עמם. הגבלה כזו איננה יוצרת מירקם אורבני נכון מבחינה תכנונית וחברתית".

איזו חקיקה על הממשלה לקדם על מנת לפתח את התחום?  

"לדעתי, המגמה שעל-פיה הוקנו סמכויות נרחבות יותר לוועדות התכנון והבנייה המקומיות ובפועל – לראשי רשויות מקומיות - איננה מועילה לקידום ההתחדשות העירונית, אלא להיפך. כיום אין מדיניות אחידה וכל ראש עיר פועל כפי הבנתו. יתרה מזאת, מדיניות תכנונית משתנה כל אימת שמתחלף ראש עיר ופרויקטים שקודמו על-ידי יזמים בהתבסס על מדיניות קודמת, מוקפאים. ראשי רשויות שונות אף נוקטים במדיניות של "לא במשמרת שלי" וזאת לעיתים במסווה של הכנת תוכנית-אב, או תוכנית כוללנית. אני סבור, כי את התכנון בכל הנוגע לפינוי-בינוי יש להחזיר לרמת הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה, אשר יפעלו על-פי מדיניות מוכתבת של הממשלה.

 עם מבט קדימה לפעילות המשרד בשנים הבאות בתחום ההתחדשות העירונית מציין טיקוצקי - "אנו נמשיך לפעול על מנת לשמר את מקומנו כאחד ממשרדי עוה"ד המובילים בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים - דבר שהינו מבחינתנו לא רק פעילות עסקית גרידא, אלא עשייה חברתית לכל דבר ועניין".