בר יוסף, נאוי ושות', משרד עורכי דין - עו"ד התחדשות עירונית

כעורך דין המייצג דיירים בלבד,  עו"ד רועי בר יוסף מתעקש על מתווה תמורות גמיש בהתאם להיתר הבנייה שיתקבל בעתיד. "כך אני שומר על האינטרסים של הדיירים וגם רווחיותו של היזם אינה נפגעת", הוא מסביר

 | יובל גמליאל

"תחום ההתחדשות העירונית משנה את עורו ומתחיל לעבור שינויים גדולים שניתן יהיה לראותם בשנים הבאות. אנו נפרדים אט-אט מפרויקטים מסוג תמ"א-38 למיניהם ונעבור לשלב האבולוציוני הטבעי הבא – פינוי-בינוי של מיני מתחמים". כך אומר עו"ד רועי בר יוסף, משפטן וותיק בתחום ההתחדשות העירונית, שמשרדו מלווה בעלי דירות בלבד מזה כעשר שנים. "אותם מיני מתחמים יכללו שלושה-ארבעה בניינים סמוכים ולעיתים אף יותר, במה שאפשר לכנות תת-אזורים באותה שכונה, והיזמים יבנו אותם על-פי מדיניות תכנונית אותה תתווה וועדת התכנון המקומית", הוא מסביר.

למה דווקא פינוי-בינוי?

"אם לומר את האמת, המסלול הזה מעניק את התועלות האופטימליות ביותר עבור כל הצדדים, כך שהתכנון הסופי לוקח בחשבון את צורכי כל אזור ואזור - מגורים, חנויות, בתי ספר, גני ילדים ומרכזים קהילתיים ושטחים ירוקים. משפחה שגרה באזור שכזה יכולה למצוא כמעט את כל מה שצריך בהישג יד מתחת לבית".

השינוי הזה משפיע גם על עבודת עורכי הדין המלווים את הפרויקטים?

"בהחלט. אם בעבר ידענו מהן התמורות המדויקות לדיירים במסגרת התמ"א-38 וכך גיבשנו חוזים עם תיאור התמורה באופן ברור (קומה, כיווני אוויר, מספר דירות בפרויקט וכן הלאה) הרי שבפרויקטי פינוי-בינוי מהסוג החדש אנו נדרשים לקבוע מנגנונים צופים פני עתיד מורכבים יותר.  מכאן עולה הצורך לגדר את הסיכונים הניצבים לפתחם של בעלי הדירות ולגבש חוזים המציינים מפורשות, שאם אופי הבנייה או השטחים ישתנו בצורה דרמטית, דינה של העסקה יהיה להתבטל, או לחילופין להשתנות בכפוף לאישור בעלי הדירות".

משרד מקרקעין בוטיקי

מדובר במשרד מקרקעין בוטיקי, אשר נוסד על-ידי בר-יוסף בשנת 2010. בר יוסף עצמו הוא עורך דין מנוסה בתחום דיני המקרקעין וייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד מונה שישה עורכי דין מומחים, כאשר לצידו של בר יוסף עובד עו"ד רונן נאוי, אשר בין היתר מתמנה כמנהל מיוחד מטעם המדינה בתיקי כינוסי נכסי ופירוקי חברות.

שקיפות ואמינות מול בעלי הדירות

המשרד מייצג כיום מאות דיירים ב-50 בניינים בפרויקטים מתחום תמ"א-38 הריסה ובנייה ומתחמי פינוי-בינוי בערים כגון הרצליה, רמת-גן, גבעתיים, חולון ותל-אביב, כאשר העיקרון אותו הציב כ"נר לרגליו" הוא לייצג דיירים בלבד. המשרד הנחשב לצעיר ודינאמי באופיו, הוא בין המשרדים המנוסים בתחום ההתחדשות העירונית והוא חרת על דגלו את עקרונות השקיפות והאמינות מול מיוצגיו, בעלי הדירות.

"מתחילת הדרך סברתי ששביל הזהב בתחום היא לבחור בצד אחד של מיוצגים:  דיירים או יזמים ובחרתי לייצג אך ורק דיירים", מסביר בר יוסף. "מדובר על פרויקטים מורכבים האורכים לא מעט זמן והפרספקטיבה שלי חייבת תמיד לראות את טובת בעלי הדירות".

המשרד נחשב לצעיר באופיו. כיצד הדבר בא לידי ביטוי?

"בין היתר באופן הנגשת המידע וזמינותו לדיירים. אנו מעדכנים אותם לאורך כל חיי הפרויקט באמצעות אפליקציה ידידותית ומערכת ניהול אינטרנטית, כמו גם בהודעות סמס ובמייל. בכל אבן דרך, החל משלב החתימה על הסכם הייצוג ועד רישום הבית המשותף, הדיירים מעודכנים בצורה שוטפת ויודעים מה הסטטוס של הפרויקט. כל המסמכים והעדכונים של הפרויקט נשמרים תמיד במערכת, אליה יכולים הדיירים להיכנס בכל עת".

מדוע מנעד התמורות בפינוי-בינוי כל כך קריטי בעיניך?

"כיוון שהוא פותח פתח למצב בו היזמים יוכלו לנצל את חוסר הבנתם של בעלי הדירות. יזמי הפינוי-בינוי פועלים במתווה בו הם מציעים לדיירים הרחבה של נניח 25 מ"ר לדירה וזה נשמע יפה בשנת 2020. אבל מי יודע אם ב-2025  במסגרת אישור הפרויקט, זכויות הבנייה של היזם בשטח לא יגדלו וייצא שהוא מקבל אחוז רווח גדול מאוד מבלי לחלוק אותו עם בעלי הדירות. לכן, צריך לעמוד על המשמר, וכעורך דין המייצג דיירים בלבד וחי ונושם את העולם הזה, אני מתעקש על מתווה תמורות גמיש בהתאם להיתר הבנייה שיתקבל בעתיד. כך אני שומר על האינטרסים של הדיירים וגם רווחיותו של היזם, אינה נפגעת".