יריב בר-דיין עורכי דין - עו"ד התחדשות עירונית

משרד עוה"ד יריב בר-דיין, צמח מתוך עסקאות הפינוי-בינוי הגדולות הראשונות ומאז הצליח לממש פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, עם אלפי יח"ד ולהביא אותם מקו ההתחלה המהוסס לנקודת הסיום. | יובל גמליאל

"ענף הבנייה עובר בשנה האחרונה תהליך התפכחות מהיר וחד מהאשליה הנעימה שאחזה בו בעבר, לפיה התחדשות עירונית יכולה להתממש גם ברמה של הבניין הבודד", כך אומר עו"ד יריב בר-דיין, מחלוצי עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית, אשר מלווה פרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי שחלקם  כבר הסתיים ואוכלס. "ההווה והעתיד של התחום חוזרים למעשה לבסיס של הבנייה למגורים - תכנון ובנייה, תוך התייחסות למרקם העירוני הרחב,  תשתיות תחבורתיות,  מבני ציבור - כדוגמת בתי ספר וגני ילדים, פיתוח שטחים ירוקים, הרחבת כבישים, סלילת שבילי אופניים וכדומה",  הוא מסביר.

האם אתה מתנגד להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א-38 חיזוק?

"המטרה של תמ"א-38 נכונה וחשובה, יחד עם זאת היישום שלה, הלכה למעשה, היה בעייתי באופן שבו ההתחדשות נשארה ברמת הבניין הבודד בלבד. הפתרון הנכון להתחדשות עירונית אמיתית טמון ברמת המתחם ולא ברמת הבניין. יש מקרים לא מעטים שבהם לא ניתן לקדם פרויקטים רחבים של פינוי-בינוי. במקרים אלה על התוכנית שתחליף את תמ"א-38 (וחייבת להיות תוכנית שתחליף אותה) לקחת בחשבון את מכלול הגורמים המקומיים והעירוניים, שיאפשרו מימוש נכון של התחדשות עירונית".

מהו פרויקט פינוי-בינוי מוצלח מבחינתך?

"פרויקט שבו בעלי הדירות במתחם מעורבים בו מהשלבים הראשונים של התהוותו ועד להשלמתו. פרויקט שבו בתום הבנייה לא ניתן כלל לומר כי מתחם זה היה בעברו מתחם שיועד לפינוי-בינוי, כאשר חלק הארי של בעלי הדירות המקוריים חוזרים לגור בבניינים חדשים וקיימת אינטגרציה מלאה בין רוכשי הדירות החדשות לבין בעלי הדירות המקוריים בבניין. בנוסף, הפרויקט חייב לתרום לסביבתו, להתייחס אליה ולהיות חלק בלתי נפרד ממנה".

אין קיצורי דרך

משרד עורכי הדין יריב בר-דיין הינו משרד בוטיק המתמחה בתחום המקרקעין והוא אחד מהמשרדים המובילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. את המשרד מוביל עו"ד יריב בר-דיין, בעל ניסיון מעשי של למעלה מ-25 שנה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, תוך הובלה וניהול עסקאות התחדשות העירונית מהגדולות והמורכבות ביותר בענף המבוצעות וממומשות בימים אלה. הניסיון המקצועי של המשרד מתפרש על פני כל חיי הפרויקט, החל מהשלבים הראשונים ועד לרישום הדירות החדשות במסגרת רישום בתים משותפים.  המשרד מייצג הן בעלי דירות והן יזמים מובילים בתחום.

תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתקופה האחרונה במרכז תשומת הלב ויש בו פעילות רבה. ספר על פעילות המשרד בתחום?

"את הצעדים הראשונים בתחום עשינו כבר בשנת 2001. המשרד צמח מתוך עסקאות הפינוי-בינוי הגדולות והראשונות, שקדמו להתחדשות העירונית אותה אנו מכירים היום. הגאווה שלנו כמשרד היא כי יש לנו את הזכות לממש פרויקטים של פינוי-בינוי ולהביא אותם מקו ההתחלה המהוסס לנקודת הסיום. ייצגנו, החל מראשית ההליך, בעלי דירות בפרויקטים שבהם נבנו 1,000 דירות חדשות, מתוכן כבר נמסרו 639 דירות חדשות. ערכנו מספר רב של מכרזים לבניית אלפי דירות חדשות, בשם בעלי דירות במתחמים שונים, והיינו שותפים לאישורן של שמונה תכניות בניין עיר בסמכות ועדה מחוזית לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי בהיקף של עוד אלפי דירות חדשות.

"תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום סבוך ורווי משתנים, אין בו קיצורי דרך ונדרשת סבלנות רבה מכל הגורמים המעורבים בו. יחד עם זאת, בחלוף השנים ולאחר שהצטבר ניסיון מקצועי רב בקרב הגורמים הרבים המעורבים בהליך, התחום התבגר וניתן לראות, כי הסיכוי למימוש פרויקטים של פינוי-בינוי עלה.

"יש לזכור", מסכם עו"ד בר-דיין, "כי עד לשלב שבו פרויקט של פינוי-בינוי מבשיל והופך לפרויקט בניה למגורים "רגיל" יכולות לחלוף שנים ארוכות בהן העיסוק המרכזי הוא במערכות יחסים. אנחנו אוהבים לכנות את השלב הזה 'הנדסת אנוש'. רק אם צולחים את השלב הזה ניתן לעבור לשלבים הבאים ולממש את הפרויקט בהצלחה, תוך עמידה באמות מידה כלכליות ותכנוניות".

מצלאוי החברה שהוקמה ב-1977 ע"י סמי וקלרה מצלאוי, היא חברה ציבורית העוסקת בייזום, פיתוח, הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטים, בעיקר בתחום הבניה למגורים בישראל תוך התמקדות בהתחדשות עירונית בכלל, ופינוי בינוי בפרט. "אנחנו החלוצים בתחום הפינוי בינוי", אומר ערן מזור מנכ"ל חברת מצלאוי, "אנו פועלים בתחום הפינוי בינוי כבר משנת 2000 ומאוד מאמינים באסטרטגיה הזו, אלו פרויקטים גדולים מטבעם, התכנון נעשה מנקודת מבט של הקמת שכונה שתשפיע על העיר והסביבה שעוטפת אותה". חברות הבניה והרשויות הבינו היום, שהדרך הריאלית ביותר להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש במרכזי הערים היא במתכונת של פינוי בינוי. כולם מרוויחים מכך: בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית, שבתחומה נבנים שטחים ירוקים נוספים, חניות ציבוריות, נעשה חידוש תשתיות קיימות ובניית מבני ציבור וכפועל יוצא מכך, איכות החיים עולה.

מה החזון של חברת מצלאוי?

"להמשיך להוביל את מהפכת ההתחדשות העירונית, שמשנה את פני המדינה כולה", אומר שלומי דבש, סמנכ"ל השיווק בחברה, ומוסיף כי בחברה יש צוות מקצועי שצבר ניסיון וידע בתחום, ויכול לתת מענה בהיבטים של תכנון, ייזום, והתנהלות מול בעלי הדירות בתנאים מורכבים.

כיום מקדמת חברת מצלאוי בין 8-10 פרויקטים משמעותיים בתחום של פינוי בינוי. אחד הפרויקטים הוא במסגרת פינוי בינוי ברחוב יוספטל שבעיר בת ים. במסגרת הפרויקט יפונו 240 בעלי דירות, וייבנו כ-1100 יחידות דיור בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר.

מה מבדל את החברה מחברות אחרות בתחום?

"ההון האנושי וחטיבת הביצוע של החברה", אומר ערן, "וותק העובדים הוא יחסית גבוה, גורם אשר מאפשר לעובדים לנצל את הכישורים, בהתבסס בין היתר על ניסיונם והכשרתם בהיבטים השונים בפרויקטים. הטיפול בדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי דורש רגישות גבוהה. פינוי דיירים מבתיהם, הוצאתם לשכירות והחזרתם לבית חדש הוא לא הליך של מה בכך.  עצם השינוע שלהם, דורש התמקצעות. סמי מצלאוי - הבעלים של החברה, הוא אחד האנשים המשמעותיים בקידום פינוי בינוי בישראל, בהיבט התכנוני וגם בהיבט החברתי. מעבר לכך, יש לנו זרוע ביצועית המאפשרת לחברה דינמיות, פתרון בעיות באופן מהיר, בקרה ושליטה בפרויקטים שלנו. אנחנו מלווים על ידי משרדי עורכי הדין המובילים בתחום ולרוב מצליחים לפתור מכשולים מול דיירים סרבנים מחוץ לכותלי בית המשפט. הפתרונות מגיעים לא פעם באמצעות ההון האנושי שלנו".

לדברי שלומי, השמירה והטיפוח של ההון האנושי הוא גם הסוד של החברה לשרוד ולגדול בתחום במשך שנים רבות. "צוות העובדים המנוסה נותן מענה מקיף לדיירים בפרויקטים שלנו, מטבע הדברים נוצרת היכרות עמוקה עם הדיירים". 

פרויקט מרכזי בחברת מצלאוי, ששינה את פני העיר קריית אונו הוא 'פרויקט אונו הירוקה'–ברחוב שאול המלך. זהו פרויקט הפינוי בינוי הראשון בישראל, אשר החל בשנת 2000 בקרית אונו. במסגרתו פונו 168 בעלי קרקע ואוכלסו ב-11 בניינים חדשים הכוללים  532 יחידות דיור. שלב ב' של הפרויקט ממוקם בהמשך הרחוב ונקרא "אונו פריים". שלב זה כלל פינוי של 92 בעלי קרקע ובינוי של 5 בניינים חדשים הכוללים 366 יח"ד מתוכם שני בניינים כבר אוכלסו במלואם. פרויקט "אונו פריים" כולל גם עיבוי של בניין נוסף (בנין הכלנית אשר כולל 84 יח"ד ו -17 חנויות) במסגרתו החברה מקימה 27 יח"ד נוספות, אשר נמכרו בהנחה משמעותית ביחס למחירי השוק וזאת במתכונת של הגרלה לזכאים. כחלק מהשלמת הפרויקטים האמורים בקרית אונו, במהלך השנה צפוי להיערך טקס לציון הדירה ה-1000 בפרויקט. לדברי ערן, חברת מצלאוי שינתה את פני השכונה ואת העיר בכללותה. "יש כאן אבן דרך אבל גם אמירה – צריך להבין שפרויקט בסדר גודל כזה נפרש על פני 20 שנים בעוד שבפועל  החזון של כולנו הוא שפרויקט יימשך לא יותר מ- 7-8 שנים. 20 שנים זה בהחלט פרק זמן לא סביר", אומר ערן.

איך ניתן לדעתך לייעל ולקדם מהר יותר פרויקטים של התחדשות עירונית?

"אם הליכי התכנון היו יעילים יותר,ייתכן שמשך הפרויקטים היה קצר יותר. המדינה צריכה להפנות משאבים, שיאפשרו צמצום זמנים של פרויקטים מסוג פינוי בינוי", אומר ערן, "אחרי הכול אנחנו מתכננים שכונות מחדש בתוך הערים, ופועלים עם המגבלות הקיימות, מוסיפים חניות, משפרים תשתיות, הדבר נעשה לטובת האוכלוסייה ולכן גם השלטון המקומי, הוועדות המקומיות והמחוזיות צריכות לפעול לטובת העניין ולתעל לשם את המשאבים שלהן".