לוגו יזם

עו"ד עידו שמואלי

Certified image
נוף עירוני

דורג ברשימת 30 המשרדים המובילים בייצוג בעלי דירות 2018 CitySquare

אייקון בניין 8 בניינים באיכלוס
אייקון מנוף 14 בניינים בהיתר
אייקון שכונה 10 בבקשה להיתר

רוצים לקבל הצעות מעו"ד עידו שמואלי ועורכי דין מדורגים נוספים?

תודה !

פרטים אודות הבניין שלכם הועברו שיתאימו למימוש הפרוייקט .

שימו לב, כי כל היזמים שאנו בוחרים,עברו בדיקת שירות מקיפה שלנו,ונמצאו מתאימים ומסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה באזורכם

בבחירה של יזמים באופן ידני, יכולים להופיע גם יזמים שלא נבדקו ואושרו על ידנו
אייקון תודה

האג’נדה שלנו

מענה משפטי כולל לדיירים וליזמים

כמי שנמנה על חלוצי תחום ההתחדשות העירונית גיבש עוה"ד עידו שמואלי את הפלטפורמה הבסיסית להסכמים בין דיירים ליזמים וסלל את הדרך לעו"ד אחרים בתחום. בראיון עימו הוא מסביר כיצד ניתן לשמור על זכויות הדיירים וגם לאפשר את מרחב הפעילות הנכון ליזם במסגרת ההסכם שייחתם...

כמי שנמנה על חלוצי תחום ההתחדשות העירונית גיבש עוה"ד עידו שמואלי את הפלטפורמה הבסיסית להסכמים בין דיירים ליזמים וסלל את הדרך לעו"ד אחרים בתחום. בראיון עימו הוא מסביר כיצד ניתן לשמור על זכויות הדיירים וגם לאפשר את מרחב הפעילות הנכון ליזם במסגרת ההסכם שייחתם בין הצדדים | עידו שמואלי

 

תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שלניסיון המשפטי ולרוחב הידע והמקצועיות של עורך הדין והכרתו את "המטריה" הנדל"נית ובייחוד אלה של תחומי פינוי-בינוי ותמ"א 38, יש תפקיד מכריע בהצלחתו. אחד מעורכי הדין הראשונים שעסקו בתחום ההתחדשות העירונית בארץ הינו עוה"ד עידו שמואלי, אשר כבר לפני שמונה שנים ליווה את אכלוסו של פרויקט התחדשות עירונית (כלומר פרויקט שתוכנן לפני יותר מעשור), כאשר התחום היה עדיין בחיתוליו. נכון להיום מלווה המשרד 60 פרויקטים הכוללים פינוי-בינוי ותמ"א 38 עיבוי-בינוי וכן הריסה-בנייה.

"כמשרד המתמחה במקרקעין על כל היבטיו עם התמחות בהתחדשות עירונית יש לנו  את היכולת לראות את תמונת המאקרו של העסקאות על כל פרטיהן, ולתת הן לדיירים והן ליזמים מענה משפטי כולל - החל בייעוץ משפטי בסיסי, דרך הכנת חוזים וכלה בליטיגציה", אומר עו"ד שמואלי מייסד ובעלי המשרד הנקרא על שמו. "כעו"ד שנמנה על חלוצי התחום גיבשתי בעצם את הפלטפורמה הבסיסית להסכמים בין דיירים ליזמים, דבר שכמעט ולא היה קיים בזמנו. למרות כל הקשיים הצלחנו להתגבר על כל החסמים שהיו באותה עת, לאור העובדה שהרגולטור והרשויות המקומיות לא היו ערוכים ולא התאימו את הוראות החוק והתקנות השונות לפרויקטים מסוג זה. גם בכך היינו ראשונים. אפשר לומר שהיינו בין סוללי הדרך למשרדי עוה"ד האחרים שעוסקים כיום בתחום".

משרד עוה"ד עידו שמואלי נוסד לפני למעלה מתשע שנים כשתחום ההתמחות העיקרי שלו הוא מקרקעין על גווניו השונים ובדגש על עסקאות מורכבות - עסקאות קומבינציה ופרויקטים של התחדשות עירונית. במשרד עוסקים גם בעסקאות יד שנייה של נכסים מורכבים המגיעות לעיתים לשווי של 15-20 מיליון שקלים. במשרד עובדים חמישה עורכי דין שכירים מנוסים בתחומם וכמו כן עומדים לרשות המשרד עורכי דין חיצוניים קבועים בתחומים שונים כגון מיסוי, מקרקעין וליטיגציה.

למקסם את הזכויות

מה ההבדל בין בעלי הקרקע בעסקאות קומבינציה לבין בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית?

"בעסקאות קומבינציה קלאסיות בעלי הקרקע הם די מתוחכמים ומנוסים. הם יודעים היטב מה הם רוצים ומה הם מבקשים להשיג מבחינת רווח. לעומת זאת, בעסקאות של התחדשות עירונית ליזם יש בדרך כלל יותר מידע מאשר לדיירים והם לא יודעים לזהות אם מדובר בעסקה טובה או לא ומה הם יכולים לקבל מקסימלית. בתווך הזה אנחנו נכנסים - מצד אחד ממקסמים עבורם את הזכויות, ומצד שני יודעים לא למתוח יותר מדי את החבל כדי לא לסכל את העסקה".  

מה היתרון היחסי של המשרד בענף?

"הניסיון רב השנים, הידע, המקצועיות, היכולת בניהול המו"מ, השקיפות, הזמינות והיחס, ובעיקר - ההבנה של הפרויקט בכללותו, על כל היבטיו השונים, במטרה לשמור על זכויות הדיירים וגם לאפשר את מרחב הפעילות הנכון ליזם במסגרת ההסכם שייחתם בין הצדדים. הטלפון הנייד שלי חשוף לכל הדיירים ומדובר על מאות של אנשים שאני והצוות במשרדי זמינים עבורם.

"דבר נוסף ולא פחות חשוב הינו השאיפה לקצר את לוח זמנים בכריתת הסכם עם יזם מתוך הבנה שכשיש מומנטום צריך למקסם אותו, שהרי מטרת ההתחדשות העירונית הינה, בראש ובראשונה, חיזוק הבניינים ושיפור איכות החיים של הדיירים".

מהם החסמים הנפוצים בהם אתה נתקל בפרויקטים האלו וכיצד אתה מתגבר עליהם?

"אפשר לחלק את החסמים או האתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית לשלושה גורמים - הרשויות המקומיות, היזמים והדיירים. מבחינת הרשויות המקומיות הרי שישנן רשויות שמערימות קשיים בגלל בעיית זכויות בנייה, מחסור בכוח אדם, היעדר פתרון לעומס שנוצר במרכזי ערים בהיעדר תכנון כולל וכן בשל חוסר יכולת לגבות היטלי השבחה בהתחדשות עירונית. הפיתרון כאן הוא, לפי דעתי, קידום מהיר של תוכניות לגושי בניינים, כלומר מתחמים הכוללים מספר בניינים לעומת תוכניות לעיבוי-בינוי, או הריסה ובנייה לבניינים בודדים. לא צריך להסב את השוק הזה רק לחברות יזמות גדולות על פני יזמים קטנים יותר, אבל יש לתת עדיפות לפרויקטים גדולים של גושים, שכן רק כך אפשר לבנות שכונות חדשות, להפריש קרקעות לצורכי ציבור ולא ליצור טלאי על טלאי במסגרת תמ"א לבניינים בודדים בתוך שכונות מוזנחות וכעורות".

מה בנוגע ליזמים?

"מבחינת היזמים החסם הגדול הוא החסם המימוני. בתמ"א מסוג עיבוי-בינוי יש קושי של יזמים במימון הפרויקטים האלה דרך הבנקים ויש קרנות פרטיות, לעיתים קיקיוניות, שמעניקות הלוואות בריביות מופרזות שפשוט חוגגות על זה אך לא נמצאות לאורך כל חיי הפרויקט. הלוואות אלה לא ניתנות בדרך הנהוגה בליווי בנקאי, כך שאם היזם ייתקע פיננסית באמצע הדרך הוא ימצא את עצמו בדרך לפשיטת רגל. בעיה שנייה הקשורה לכך היא שאותן קרנות שכן רוצות להשקיע בצורה לגיטימית לא בודקות תמיד לאן היזם לוקח את הכסף ואינן מפקחות על כלל התהליכים במסגרת הפרויקט. כך מתעוררים יום אחד עם כסף שנגמר ופרויקט שנתקע והפך לפיל לבן".

לקצר את ההליכים המשפטיים

ולבסוף, מה החסם העיקרי בכל הקשור לדיירים?

"החסם העיקרי בהיבט של הדיירים הוא דיירים שלא ניתן להחתימם מסיבות שונות והופכים בעל כורחם לדיירים סרבנים, כמו במקרי עיזבונות, פושטי רגל, חברות שנמחקו ואפוטרופוסים. לדעתי בפרויקטים של התחדשות עירונית צריך לתת סמכויות נוספות למפקחת על הבתים המשותפים, לצורך מתן מענה בכלל הסוגיות, באופן בו הטיפול ירוכז במקום אחד מתוך היכרות עם תמונת הפרויקט לפרטיה. אין טעם לשלוח את עורכי הדין לטפל במקרה אחד אצל המפקחת על המקרקעין ובמקרה אחר בבית המשפט. זה מסרבל ומעכב את ההליכים.

"בהקשר לכך, הלו"ז שבין קבלת היתר בנייה בתנאים לקבלת ההיתר בפועל הוא קצר במיוחד, נכון להיום, ולכן התחלת נקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים בשלב קבלת ההיתר בתנאים, משמעותה שלעיתים ההליך המשפטי יימשך מעבר לזמן שבו ניתן לקבל היתר בנייה סופי לתחילת ביצוע עבודות הבנייה. על הרגולטור לתת על כך את הדעת ולקצר את התהליכים המשפטיים מול הסרבנים, או לקצר באופן משמעותי את תיקון צו הבית המשותף, שנדרש לצורך ביצוע הפרויקט ומתן ליווי בנקאי ברישום שיעבוד טובת הבנק, ושמאפשר להתחיל בהליך הרישום רק בסיום ההליכים המשפטיים".

מי אנחנו

תמונה יזם
עידו שמואלי עו"ד ונוטריון (צילום: אבי קלמפנר)
תמונה יזם
אוהד יונגרוירט עו"ד ומגשר ( צילום: אבי קלמפנר)
תמונה יזם
תמר אלטשולר עו"ד ( צילום: אבי קלמפנר)
תמונה יזם
דורין רפאל עו"ד ( צילום: אבי קלמפנר)

מפת פרויקטים של עו"ד עידו שמואלי

close window icon
לוגו פרויקט
שכונה:
סטטוס:
סוג תמא:
אדריכל:
יזם:
עו"ד:
התארגנות
בקשת היתר
קבלת היתר
מאוכלס

רשימת הפרויקטים

מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.