עו"ד טדי מנשה - עו"ד התחדשות עירונית

עו"ד טדי מנשה רואה יתרון בשני כובעיו כעו"ד וכיזם בנייה. "בסוגיות כמו אופן ביצוע הפרויקט ובניית ההסכמים - היריעה שלנו רחבה יותר. אנו יודעים את הלבטים, הדרישות והחששות של בעלי הדירות ונותנים להם מענה ראוי", הוא אומר | מירב דוסטר

משרד עו"ד ט. מנשה ושות' הוא מהבולטים בתחום ההתחדשות העירונית בדרום הארץ, ובפרט באשדוד. המשרד, המתמחה בתחום הנדל"ן - החל מהעסקאות הפשוטות במקרקעין ועד המורכבות ביותר - מטפל ביזמים וקבלנים בפרויקטים בתחום תמ"א-38 ופינוי-בינוי, מבצע רישום של בתים משותפים ופרצלציות, מייצג בעסקאות מכר דירות ונכסים מסחריים ועוד. מנהלי המשרד הבכירים הם עו"ד טדי מנשה ועו"ד רוני כהן.

"החל משנת 2008 זיהינו את הפוטנציאל של התחדשות עירונית, והתחלנו לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א-38", אומר עו"ד טדי מנשה. "מאז צברנו ניסיון מרשים בתחום ההתחדשות העירונית, עם למעלה מ-100 פרויקטים, שכ-70 מהם מצויים בתהליכי ביצוע או אכלוס, ושמונה מהם מוגדרים כפרויקטים מאסיביים של פינוי-בינוי.

פיתוח סביבתי של מתחם שלם

אחד הפרויקטים היותר ייחודיים שמלווה המשרד הוא פרויקט מרכז רובע א' באשדוד.  "מעבר לפינוי-בינוי של יחידות דיור, הפרויקט מתייחס לפיתוח סביבתי ושדרוג של מתחם שלם, שיתפרש על שטח של כ-20 דונם", מדווח עו"ד מנשה. "כדי לשפץ ולהוסיף מבני ציבור, קבענו אילו בניינים נפנה ומה כמות היחידות שנקבל, וזאת על מנת שניתן יהיה באופן כלכלי לבצע את השיפוץ. תהליך דומה עדיין לא נעשה, וודאי שלא באשדוד".

בפרוייקט יפונו 46 יחידות דיור, מתוכם 16 חנויות, וייבנו במקומן 310 יחידות דיור. בנוסף, ייבנו חניונים תת-קרקעיים, שיכילו כ-610 מקומות חנייה, ו-3,000 מ"ר של מבני ציבור בבניינים נפרדים לטובת העירייה.

בנוסף, עוסק משרד עו"ד ט. מנשה בפעילות וולנטרית, בתחום ההגנה על איכות הסביבה ובפרט בחופי הים. כחלק מפעילותו, מגיש עו"ד מנשה עתירות כנגד זיהום נחלים באזור, ויוזם פרויקטים לטובת קהילת הגולשים ושוחרי הים.

מה מבדל את המשרד שלכם מהסביבה העסקית בה הוא פועל?

"למעשה יש לנו שני כובעים: כובע משפטי - בו אנו מייצגים חברות בנייה ולא מעט בעלי דירות בפרויקטים שונים, וכובע של פעילות יזמית - בו לי, כעו"ד, יש חלק בחברות יזמיות שהוקמו על-ידי ועל-ידי שותפים. אחת מהן היא רינובו בע"מ, המובילה פרויקטים בהתחדשות עירונית באזור השרון - הרצליה, רעננה ורמת השרון - וכן פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי באשדוד. ההתנהלות בשני הכובעים נותנת לנו אפשרות לראייה היקפית של העסקאות ושל אופן ההתנהלות בהן. בסוגיות כמו אופן ביצוע הפרויקט, בניית ההסכמים, שאלות הנוגעות לבירוקרטיה ועלויות - היריעה שלנו רחבה יותר. אנו יודעים את הלבטים, הדרישות והחששות של בעלי הדירות, ונותנים להם מענה ראוי. מאחר וחלק מהחברות שברשותנו הגיעו לשלב של טופס 4, אנו יודעים לראות את התהליך מתחילתו ועד סופו, לקרוא את המפה מכל הכיוונים ולהתנהל בצורה הנכונה, תוך הענקת שירות מהיר, טוב ומקצועי".

מהי עמדתך בנושא המשך קיומה של תמ"א-38?

"זו תהיה טעות אדירה לבטל את התמ"א. הטיעון של מוסדות התכנון כאילו היא לא תורמת בגלל אי-הקצאה למוסדות ציבור, היא טעות אחת גדולה ונובעת מחוסר הכרה והבנה של התהליכים שקורים בשטח. יש לא מעט מקרים בהם תוכניות פינוי-בינוי לא יכולות להתאים מבחינה כלכלית, תחבורתית וכדומה, ולכן הפתרון היחיד שנותר הוא לבצע פרויקט תמ"א. אמנם, יש לתמ"א באגים, אבל הודות לתוכנית זו, הרבה אנשים זכו לבניין מחוזק, מעלית או חניות, מבלי שהצטרכו להשקיע בכך את כספם. התמ"א שדרגה את חזות העיר ואת איכות החיים של כולם".

מה אתם צופים שיקרה בתחום בעתיד הקרוב?

"אנו מעריכים שבשלב מסויים תוכנית דיור למשתכן תצומצם בצורה משמעותית, ויותר קרקעות ישווקו לבנייה חופשית, דבר שבעינינו כבר היה צריך לקרות. בנוסף, יחלו יותר ויותר הפשרות של קרקעות חקלאיות מחוץ לגבולות העירוניים. ערים יצטרכו להתפתח ולהתרחב, משום שהאוכלוסייה גדלה בצורה משמעותית, ומקבלי ההחלטות יבינו שיש לשחרר ולהפשיר עתודות קרקע בקצב יותר מהיר". 

מהו חזון שלכם?

"טוב לנו במקום שבו אנחנו נמצאים ואין לנו עניין לגדול או לתור אחר הרפתקאות מיוחדות, למעט פרויקטים מעניינים שייצרו לנו אתגר. כיום, אנחנו בוחנים השקעות בחו"ל והקמה של פרויקטים ברמה האסטרטגית. יש בקנה מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, ובעתיד נלווה יותר ויותר פרויקטים מסוג זה".