יגאל רוזנקרנץ, משרד עורכי דין ונוטריון - עו"ד התחדשות עירונית

עו"ד יגאל רוזנקרנץ, מראשוני עוה"ד שהחלו לעסוק בתחום התמ"א ומי שצבר לאורך השנים ניסיון רב בעשרות פרויקטים, מדבר על הקשיים והאתגרים בענף ההתחדשות העירונית וקובע: "יש לנו את היכולת והניסיון לרתום את הדיירים לפרויקט מבלי להגיע למצב בו מגיעים לערכאות משפטיות שעלולות לעצור את הפרויקט לשנים לא מועטות" | יובל גמליאל

"כעו"ד המלווה מזה שנים ארוכות פרויקטים של התחדשות עירונית, הפנמתי כי החוליה החשובה והקריטית ביותר בתהליך היא בחירת היזם הנכון", כך אומר עו"ד יגאל רוזנקרנץ, בעל משרד עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית. "על הדיירים לבחור ביזם אמין ובעל ניסיון ויכולות מוכחות, גם אם הוא מעניק להם פחות תמורה. ישנם יזמים רבים המציעים לדיירים הרים וגבעות ומפתים אותם להתקשר עימם בחוזה, ובמקרים לא מעטים הפרויקטים האלה נכשלים בגלל חוסר ניסיונם של היזמים בתחום".

על אילו עוד נקודות קריטיות יש לשים דגש בתהליך?

"ראשית, על הדיירים לבחור באנשי מקצוע מנוסים כמו עו"ד ומפקח בנייה, שייצגו רק אותם וישמרו על האינטרסים שלהם. שנית, חובה עליהם ללכת לראות במו עיניהם את הבניינים של היזם שהופיע בפניהם והתהדר בפרויקטים אותם כבר סיים. אני תמיד ממליץ לא רק להתרשם חיצונית מהבניין, אלא  להיכנס אליו, לדבר עם הדיירים ולקבל מהם רשמים על התנהגותו של היזם לאורך התקופה ועל החוויה אותה חוו במהלך העבודות".

מהם השינויים שחלו לתפיסתך בענף ההתחדשות העירונית?

"בשנים האחרונות נכנסו לשוק הרבה מאוד יזמים חסרי ניסיון, אשר רואים בדיירים כסף קל.  בשונה מהבנייה הקלאסית הדורשת הון עצמי רב, לפרויקט התחדשות עירונית אפשר להיכנס בלי הון משמעותי כיוון שבעצם מקבלים את זכויות הקרקע מהדיירים. על בעלי הדירות להיזהר מהיזמים האלו ובמיוחד מקבלני החתימות למיניהם. יחד עם זאת, היו גם שינויים חיוביים שאחד מהם הוא הפתיחות החדשה מצד היזמים לממן עבור הדיירים אנשי מקצוע כמו מהנדס או מפקח בנייה גם בפרויקטים פחות רווחיים.

משרד עו"ד יגאל רוזנקרנץ נוסד ב-2009 והוא מתמחה בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, עם דגש מיוחד על תחום הנדל"ן והמקרקעין בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. המשרד הוא בעל ניסיון עשיר בייצוג דיירים, נציגי בתים, יזמים וחברות בניה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.

המשרד חרת על דגלו לספק ללקוחותיו ייעוץ ושירותים משפטיים, תוך התחייבות לסטנדרטיים הגבוהים ביותר של שירות ומקצועיות ותוך הקפדה על יחס אישי לכל לקוח ומתן פתרונות יצירתיים על-פי צרכי הלקוח.

"המשרד הינו משרד בוטיק וככזה אני מלווה את כל הפרויקטים באופן אישי ולא מקצה לדיירים עו"ד צעיר או מתמחה שיטפל בתיק", הוא מבהיר. " עבודת עוה"ד העוסק בהתחדשות עירונית היא עבודה ייחודית הדורשת סבלנות ויכולות גישור. המשרד ניחן ביכולות אלה ואנו יודעים להתמודד בהצלחה גם עם דיירים סרבנים. יש לנו את היכולת והניסיון לרתום אותם לפרויקט מבלי להגיע למצב בו מגיעים לערכאות משפטיות שעלולות לעצור את הפרויקט לשנים לא מועטות".

"ההחלטה לסיים את התמ"א - שגויה"

לאן אתה סבור שהענף הולך בעתיד הקרוב?

"ההתחדשות העירונית, הן ברמה הלאומית והן ברמה המוניציפלית, מתקדמת לכיוון של מתחמי פינוי-בינוי מאסיביים, במקום חיזוקם ושיפוצם של בניינים בודדים. זה טוב יותר לרשויות, אבל זה בעייתי לדיירים. לטעמי, רשות התכנון שהחליטה לסיים את התמ"א בשנת 2022 שגתה בהחלטתה הגורפת כיוון שהתמ"א הוסיפה לבניינים רבים ברחבי הארץ ממ"דים שיצילו חיים, לא רק במקרי רעידות אדמה אלא גם במקרי ירי טילים".

מתחמי פינוי-בינוי הם מתחמי ענק בדרך כלל. המשמעות היא שאנו הולכים לראות תנופת בנייה עצומה במרכז הארץ?

"לא בדיוק, ולו בשל העובדה שקידומם של מתחמים הוא עניין מורכב ומסובך למדי. גם כשהפרויקט מתקדם זה יכול לארוך בין שמונה לעשר שנים, כאשר בתווך יש הרבה אי-וודאות. לכן אני סבור, שבסופו של יום המחוקק יצטרך לתת דעתו על כך ולמצוא את האיזון המתאים בין התמ"א-38 לפינוי-בינוי - איזון  שלא יסגור את הדלת על חיזוקם של בניינים בודדים".