גינדי - כספי עורכי-דין ונוטריון - עו"ד התחדשות עירונית

משרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מהמשרדים החלוצים, הגדולים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית, מלווה עשרות רבות של פרויקטי פינוי-בינוי המצויים במצב מתקדם. עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד, מסביר מה מייחד אותו בנוף הנדל"ני-משפטי | יובל גמליאל

"תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום צעיר יחסית בעולם המקרקעין. הוא  רק בן 20, בשנים האחרונות חלו בו שינויים רבים והיד עוד נטויה", אומר עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', ממשרדי עוה"ד הגדולים והמובילים בישראל בתחום המקרקעין.

לדברי צסוואן, במהלך שנים אלה התרחש מהפך של 180 מעלות בגישתם של רוב השחקנים בתחום למסלולים השולטים בו - תמ"א-38 למול פינוי-בינוי. "אם בעבר המסלול הנפוץ יותר היה התמ"א, בשל היותם של הפרויקטים קטנים יותר בהיקפם ונחזים להיות כאלה שזמינים יותר למימוש, הרי שכיום המצב הוא בדיוק הפוך והמסלול שהפך לדומיננטי מבין השניים הוא דווקא הפינוי-בינוי", הוא מסביר. "השינוי התרחש כבר בשטח בשנים האחרונות, אך הוא קיבל דחיפה משמעותית נוספת עם החלטת מנהל התכנון על אי-הארכת התמ"א במתכונתה הנוכחית, באופן שמעביר את המשקל באופן כמעט מוחלט לפינוי-בינוי".

מדוע בעצם היזמים היססו להיכנס בשנים הראשונות מהתחום הזה? הרי יש בו יותר תועלת בטווח הארוך.

"מילת המפתח כאן היא הטווח הארוך. גורמים רבים התייחסו בתחילת הדרך לתמ"א-38 כאל סטארט-אפ נדל"ני שאיפשר לראשונה בענף להיכנס לתחום יזמות הנדל"ן ללא השקעה גדולה מצידם. מדובר למעשה בעסקת קומבינציה בעלת חסם כניסה נמוך מאוד - לא נדרש הון עצמי גבוה, וכמעט כל בניין הוא פוטנציאל לעסקה. בזמנו, חברות הבנייה והיזמות הגדולות לא התלהבו להיכנס לתחום ההתחדשות בכלל ולפינוי-בינוי בפרט, מאחר שהחלופות היו נוחות וקלות יותר. לחברות אלה עמדה האפשרות להתמודד במכרזים של רמ"י, או לבצע עסקאות קומבינציה ו/או מזומן עם בעלים יחיד או בודדים, בדרך כלל בקרקעות מתוכננות וערוכות לבנייה. בשנים האחרונות הכל השתנה".

מדוע?

"יש לכך סיבות רבות. לדוגמה, מחיר למשתכן. התוכנית הזו טרפה את הקלפים שכן היזמים התעוררו יום אחד לגלות כי קרקעות המדינה הפנויות, עליהן  היו רגילים להתמודד במכרזים, מיועדות כמעט כולן למחיר למשתכן, כך שלא נשארו כמעט עתודות קרקע. התוצאה: קרקעות לפרויקטים רחבי היקף אפשר לאתר כמעט אך ורק במסגרת של התחדשות עירונית, בדגש על פינוי-בינוי. גם רוב הרשויות (הממשלתיות והמקומיות) הבינו את חשיבות קידום ההתחדשות העירונית והן כיום מקלות יותר ופותרות חסמים. בנוסף, כניסתו של הותמ"ל לתחום יצרה דחיפה משמעותית עוד יותר בתכנון מואץ ושלם של מתחמים גדולים".

מעורבות ישירה בכל שלבי הפרויקט

משרד עוה"ד גינדי -כספי הוקם בשנת 1972 והוא עוסק כל כולו במקרקעין ונדל"ן. הוא נחשב לאחד מהמשרדים הגדולים בתחום והוא מונה קרוב ל-40 עורכי דין ובסה"כ 70 אנשי צוות. מטה המשרד נמצא בראשון לציון ושלוחה נוספת ממוקמת במגדל ב.ס.ר 4 בבני ברק. "המשרד נמנה על המשרדים הראשונים בארץ שהתחילו וסיימו פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי המדינה, בדגש על מרכז הארץ, ואנו מייצגים שורה רחבה של יזמים, כמו גם מספר רב מאוד בעלי דירות", מספר צסוואן. "נכון להיום אנו מלווים עשרות רבות של פרויקטי פינוי-בינוי המצויים במצב מתקדם, כאלה שאושרו להפקדה ולא מעט כאלה שכבר אוכלסו. המדובר ביותר מ-10,000 יחידות דיור במצב מתקדם ולקראת אישור בפועל המלוות על-ידי משרדנו, מתוכן למעלה מ-6,000 מאושרות בפועל לבנייה ויותר מ-1,500 יחידות דיור שהושלמו. ניתן לומר שאלה מספרים שיש להם השפעה משמעותית על כל תחום הנדל"ן בישראל. כבוד לנו לקחת בכך חלק.

"הדבר המייחד את המשרד, מעבר לגודלו המאוד בולט בענף הנדל"ן, הוא המערכת המשפטית השלמה שאנו מעניקים ללקוחות שלנו", מסכם עו"ד צסוואן, "אנו מעורבים מעורבות ישירה בכל השלבים בפרויקט - החל מבדיקת ההיתכנות הראשונית, ההתקשרות בין הצדדים, דרך היבטי המיסוי, ליווי התב"ע, טיפול בהתנגדויות, דיירים סרבנים, מכר הדירות ועד השלמת הפרויקט ברישום הבית המשותף. אפשר לומר שהמשרד מהווה one stop shop ללקוחותיו בכל תחומי המשפט בנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט".

עו"ד אדם צסוואן משמש יו"ר הועדה להתחדשות עירונית של מחוז מרכז בלשכת עורכי הדין