עו"ד איתמר רואי - עו"ד התחדשות עירונית

"בחירת היזם עבור בעלי הדירות צריכה להיעשות באמצעות ביצוע מכרז בקרב החברות היזמיות", ממליץ עו"ד איתמר רואי, מחלוצי עוה"ד בתחום ההתחדשות העירונית, המציין כי במסגרת המכרז משרדו מציין מראש את התנאים והדרישות של נציגות הדיירים כדי להגיע לתמורה הטובה ביותר בדרך המהירה ביותר  | יובל גמליאל

"בעלי דירות המבקשים לבצע בבניינם פרויקט של התחדשות עירונית חייבים להבין לעומק את ההבדל בין היזמים השונים הפונים אליהם, ואת מהות ההצעה המוצעת להם - אך אין להם את הכלים לכך", כך אומר עו"ד איתמר רואי, אחד מחלוצי עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית. "בפרויקטים של פינוי-בינוי  ותמ"א-38 הריסה ובנייה, המלצתנו היא להתקשר עם יזם בעל יכולות מוכחות בקידום תוכניות מול רשויות התכנון בהריסה ובנייה, ולעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א-38 חיזוק, כדאי לבחור בחברה שהיא יזמית ומבצעת כאחד, עם ניסיון מעשי ומוכח של בניה איכותית ומהירה", הוא מסביר.

תחום הפינוי-בינוי הוא ארוך ומורכב יותר מתחום התמ"א-38. מה המלצתך לדיירים בפרויקטים מסוג זה?

"בכל פרויקט מומלץ לקבוע את אבני הדרך מראש, תוך הקפדה על כך שנציגות הדיירים, באמצעות מהנדס מפקח, שמאי מקרקעין ועורך הדין מטעמה, תהיה שותפה פעילה בליווי התכנון ובתנאי המכרז שיערך לקבלנים, במועד הסמוך לשלב קבלת היתר הבנייה. העקרונות חייבים להיות מסוכמים בשלב ההסכם, ואולם בחירת הקבלן כאשר היזם אינו חברה קבלנית - תתבצע רק כמה שנים לאחר מכן. במקרים אלה, על הדיירים לקבל את דו"ח ההיתכנות הכלכלית עוד בטרם יחתמו על ההסכם, וכן את עיקרי התכנון המוצע (הפרוגרמה) ואת תוצאות הבחינה המקדמית מול רשות התכנון".

האיתנות הפיננסית של היזמים היא נושא קריטי לתפיסתך?

"בהחלט. פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, במיוחד במסלול של תמ"א-38 הריסה ובנייה ובמסלול של פינוי-בינוי, הם פרויקטים מורכבים מאוד הדורשים איתנות פיננסית של היזם, עם יכולת להעמדת הון עצמי בהיקפים הנדרשים. המורכבות של הפרויקטים לא נובעת רק מההיבטים ההנדסיים שלו, הכוללים מרכיב של אי-וודאות ועלייה אפשרית בהוצאות הביצוע, אלא גם ממקרים בהם רשויות התכנון מערימות קשיים, דורשות שטחים לצרכי ציבור ומטלות נוספות, וכך לוח הזמנים הולך ומתארך".

מקצועיות והתמדה

משרד עוה"ד איתמר רואי הוא משרד בוטיק בתחום המקרקעין המתמחה במגוון תחומים במשפט האזרחי-מסחרי עם התמקדות בהתחדשות עירונית. המשרד מטפל בעסקאות נדל"ן, בדיני תכנון ובנייה ובעיקר בליווי משפטי מקיף לפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א-38. ב-12 השנים האחרונות ליווה המשרד עשרות רבות של פרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית ובין השאר הוא מתמחה בעריכת הסכמים, ייעוץ משפטי מקדים לבחינת פרויקטים, עריכת מכרזים לבחירת יזמים וקבלנים, ייצוג בפני רשויות התכנון ובערכאות המשפטיות המיוחדות לתחום הנדל"ן ועוד.

"בחירת היזם האידיאלי ביותר עבור בעלי הדירות, צריכה להיעשות באמצעות ביצוע מכרז בקרב החברות היזמיות, וכדאי לקבל הצעות מכמה חברות", מציין עו"ד רואי. "במסגרת המכרז, אנו מציינים מראש את התנאים והדרישות של נציגות הדיירים והכל מפוקח באמצעות עורך דין, ובדרך זו מגיעים לתמורה הטובה ביותר ובדרך מהירה".

עו"ד רואי מסביר כי עורכי הדין המלווים פרויקטים מסוג התחדשות עירונית צריכים להיות לא רק מקצועיים ובעלי ידע משפטי בנושא, אלא גם בעלי יכולת הכלה רגשית וסבלנות רבה. "ליווי משפטי צמוד לאורך שנים ארוכות היא משימה לא קלה, ומחייבת מקצועיות והתמדה. כאשר נציגות דיירים באה לבחור בעורך דין היא צריכה לוודא, בין השאר, שהוא לא רק מקצועי ומנוסה, אלא גם בעל יחסי אנוש מצוינים ויכולות גישור", הוא מדגיש. "אלה יבואו לידי ביטוי במשך חיי הפרויקט כאשר יעלו מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם, או בין הדיירים לחברה היזמית או הקבלן המבצע. יתירה מזאת, גם הבנת מלאכת התכנון והכרת שלבי הרישוי לעומקם, הכרחיים אף הם להצלחת הפרויקט ולמימושו בפועל".

מה בנוגע למיקסום התמורות לדיירים?

"בכל פרויקט אנו בוחנים בשלב מקדמי כיצד ניתן למקסם את הזכויות עבור בעלי הדירות, וזאת לאחר הבנת הפוטנציאל התכנוני, היקף הזכויות שניתן לקבל ועריכת בדיקות היתכנות עבורם. זהו חלק מהשירות המשפטי שמשרדנו נותן מתוך הכרה ואמונה שרק בדרך הזו נדע את מרחב התמרון ואת הרווח הצפוי ליזם. משם כבר נדע לבסס את רשימת הדרישות עבור הדיירים על מנת שהיזם יפעל לקבלת התמורה המקסימלית עבור הסכמתם לפרויקט. ההצלחה חייבת להיות משותפת לכל הצדדים, כדי לממש בהצלחה את עסקת ההתחדשות".